Доходность недвижимости в России в четыре раза превышает среднюю дивидендную доходность фондового рынка

В России фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентами за привлечение капитала, их динамика очень похожа. Поэтому когда я слышу от коллег, что надо покупать российские акции, а недвижимость в России переоценена, это звучит, мягко говоря, непрофессионально. Квадратный метр недвижимости в нашей стране сейчас стоит чуть меньше, чем $3 тыс., при том, что 13 лет назад он «весил» более $6 тыс. По этому показателю Россия является практически единственной страной в мире, в которой недвижимость стоит сейчас дешевле, чем в 2008 году. Если же мы возьмем стоимость квадратного метра в рублях и наложим на динамику индекса Московской биржи, то мы увидим, что недвижимость как минимум на 20% недооценена по отношению к ценным бумагам. Другими словами, в будущем мы будем должны увидеть либо сильную «просадку» фондового рынка, либо квадратный метр продолжит его догонять. Какие факторы влияют на эту ситуацию? Глобальный рынок сейчас находится в ситуации стагфляции, когда реального экономического роста нет, а цены растут. Особенно этот процесс усилился в текущем году, и многие даже стали говорить про новый сырьевой суперцикл, который в последний раз наблюдали в 2000-е годы, а до этого - в 1970-е годы. Для таких стран, как Россия, это хороший тренд, потому что доля сырьевых отраслей в ВВП страны постоянно растет. Кроме того, в периоды стагфляции всегда два актива позволяли сохранить покупательную способность капитала: это драгоценные металлы и недвижимость. В последние годы к ним, правда, добавились еще криптовалюты. Дальше будет поддерживать динамику роста цен и изменения на рынке сырьевых товаров. Цены на железную руду, медь обновили исторические максимумы, древесина в США выросла за год примерно в 7 раз и побила предыдущие исторические пики раза в три. Кроме того, в течение последних пяти лет рынок недвижимости в нашей стране переживал консолидацию и теперь начал выходить наверх. Это новый тренд, и кто бы что ни рассказывал про льготную ипотеку, она является очень незначительным фактором этой динамики. Ипотечный спрос является, скорее, следствием кардинальной смены политики ЦБ. В прошлом году впервые в истории России номинальные процентные ставки снижались, инфляция росла быстрее, и реальные ставки стали отрицательными. В результате люди стали отказываться от любых накоплений, рекордное количество граждан принесли деньги на фондовую биржу и рынок недвижимости. Наконец, наша страна с коронавирусным вызовом справилась лучше всех в мире. Сейчас в Москве гораздо приятнее находиться, чем в Лондоне. Это очень важная смена парадигмы. Период оттока капитала из России, в котором мы живем с 2008 года, будет меняться на период его притока, то есть нас ждет период, похожий на время с 2000 по 2008 годы. Другими словами, тренд роста цен на недвижимость, который начался год назад, будет продолжаться, при этом доходность проектов недвижимости в 25% годовых уже в 4 раза превышает среднюю дивидендную доходность по российскому фондовому рынку. По материалам делового завтрака «Инвестиции в недвижимоть Москвы с максимальной доходностью»