«Если ваш санузел теперь располагается над спальней соседей нижнего этажа, пощады не ждите»
Анастасия Гизатова об опасностях покупки «вторички» и «смертных грехах» перепланировки
«Вторичный рынок полен неприятных сюрпризов: всегда остается вероятность, что через два года конкурсник, бывший хозяин или его родственники оспорят сделку», — предупреждает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей новой статье для «БИЗНЕС Online» эксперт объясняет, как избежать неприятных сюрпризов при покупке «вторички», по какой причине не надо идти на поводу у продавца и занижать стоимость квартиры в договоре, почему важно требовать справку об остатке средств материнского капитала и справку из психоневрологического диспансера и почему нет ничего страшнее обманутой женщины.
Всегда остается вероятность, что через два года бывший хозяин или его родственники оспорят сделку
В минувший четверг на совещании с правительством президент России Владимир Путин поручил федеральной антимонопольной службе проверить, что происходит с ценами на рынке жилья. Для меня цель проверки непонятна, ведь старые цены уже не вернуть, а льготная ипотека, направленная на обеспечение граждан доступным жильем, на фоне сохранения экономической неопределенности, напротив, для многих сделала мечту о новоселье утопией. Ведь, несмотря на минимальную ставку, первоначальный взнос, ежемесячные платежи и итоговая переплата значительно выросли по сравнению с прошлым, несубсидируемым, годом. Сейчас в Казани имеется дефицит предложений застройщиков по небольшим квартирам. Инвестиционный спрос превышает предложения, а интересные варианты тут же вымываются с рынка. Соответственно, вся активность была сосредоточена на вторичном сегменте. Правда, в отличие от «первички», где продавцом выступает застройщик и на подстраховке стоит банк, вторичное жилье полно неприятных сюрпризов, где всегда остается вероятность, что через два года конкурсник, бывший хозяин или его родственники оспорят сделку. О самых распространенных опасностях мы и поговорим далее.
Не стоит полагаться на заверения и формулировки в договоре
1. Продавцы предлагают занизить стоимость жилья в договоре. Например, фактическая его цена — 5 млн рублей, а в договоре купли-продажи будет указано лишь 3 миллиона. Конечно, желание продавцов понятно — уменьшить или не платить налоги. Причем даже продажа такой квартиры по ипотеке не вызовет сложностей. Практически все банки Казани охотно идут навстречу продавцам — сумма в договоре купли продажи завуалируется и будет отличаться от указанной в кредитном договоре.
Чем же рискует покупатель? Во-первых, если сделку признают недействительной, вернуть деньги по сомнительным, дополнительным распискам гораздо сложнее, чем по указанным в договоре. А поводов для судебных разбирательств может быть много: нарушение прав несовершеннолетних или супруга, внезапно появившиеся наследники или банкротство продавца. И не стоит верить заверениям и формулировкам в договоре, что в случае банкротства продавца он выплачивает вам дополнительные штрафы или покупает равноценную жилплощадь. Поверьте, при процедуре банкротства ему будет не до вас. А занижение стоимости в договоре — отличный повод для конкурсника, чтобы признать вашу сделку купли-продажи недействительной.
Во-вторых, покупатель не сможет в полной мере получить налоговый вычет по приобретенной квартире. Вернемся к нашему случаю — занижению стоимости квартиры до 3 млн рублей. Например, если жилье приобретают супруги, то они, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, вправе вернуть по 260 тыс. рублей — с 2 млн рублей каждый. То есть стоимость жилья не должна быть менее 4 млн рублей. В данном случае они потеряют минимум 130 тыс. рублей.
В-третьих, если возникнет необходимость срочной продажи приобретенного жилья (ранее трех или пять лет), новоявленные собственники должны будут оплачивать налоги, ведь свои расходы по приобретению квартиры они не смогут подтвердить — в договоре указана заниженная стоимость.
Обязательно требуйте от продавца справку об остатке средств материнского капитала
2. Продавцы не выделили доли членам семьи по материнскому капиталу и предлагают не заморачиваться. К сожалению, не все знают о том, что в случае, если при погашении ипотеки, покупке или строительстве жилья использовался материнский капитал, закон обязывает родителей выделить доли в объекте недвижимости всем членам семьи на момент выделения долей. Даже если оформлено нотариальное обязательство только на двоих детей, но появился третий, нужно выделить и ему. Доли необходимо выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлен материнский капитал.
Многие намеренно забывают исполнить требования закона или думают, что выделят позже, в следующем жилье. Обратите внимание, что опасность не только в детях, но и в супруге, долю нужно выделить и ему. Покупка такого жилья рискованна — сделка может быть оспорена в дальнейшем. Супруг или сами дети, достигнув совершеннолетия, могут обратиться в суд. Поэтому обязательно требуйте от продавца справку об остатке средств материнского капитала или справку из банка, что при погашении ипотечного кредита он не использовался.
3. Продавец планирует за ваш счет погасить свои долги. Теоретически почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. А если продавец погряз в долгах, то сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника. Вся информация находится в открытом доступе. Вам в помощь портал «ГАС Правосудие», сайты судов, которые покажут наличие претензий со стороны третьих лиц, долгов и банкротства. Сайт федеральной службы судебных приставов продемонстрирует наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведенную в течение трех лет до начала банкротства. В это время дела еще может не быть.
Соседи вправе потребовать возврата захваченного общедомового имущества
4. Не узаконена перепланировка в квартире. Признаюсь честно, я тоже не узаконила перепланировку, но я не готовлюсь к продаже и сама переделка некритична (не затронуты несущие стены, нет переноса нежилых зон и системы отопления). В Казани с геометрической прогрессией растет количество предложений по комнатам, переделанным в студии со своим санузлом и кухней. Причем переделке подвергаются как комнаты в общежитиях, так и в обычных ленинградках. Кстати, если простоя комната стоит в районе 1 млн рублей, то модернизированная уже приближается к 2 миллионам. Если вы приобретаете студию, которая в прошлой жизни была трехкомнатной квартирой, и ваш санузел теперь располагается над спальней соседей нижнего этажа, пощады не ждите. Исход судебного заседания предсказуем — штраф плюс месяц на возврат к первоначальному состоянию.
Частенько предлагаемая квартира включает в себя часть захваченного подъезда. Даже если вы эти 5 кв. м оснастили лишь ящиком под картошку и украсили полками с заготовками тещи, соседи вправе потребовать возврата захваченного общедомового имущества.
Подытожим. К смертным грехам перепланировок относятся перенос батареи центрального отопления на балкон, демонтаж вентиляционного шкафа, размещение санузла (ванной, туалета) непосредственно над жилыми комнатами, расширение комнат за счет балкона, снос несущих стен. Но вообще перечень обширен и неоднозначен, во многих случаях судьбу вашей перепланировки решит суд.
Нет ничего страшнее обманутой женщины
5. Наследник торопится продать свежее наследство. Вообще, квартиры, полученные по наследству, — бомба замедленного действия. Ни наличие завещания, ни наследство по закону не спасет от визита родственника продавца с судебным приказом на ваше выселение и признанием сделки недействительной. Поэтому, во-первых, проверьте продавца (или продавцов). Если паспорта продавца нет в базе главного управления по вопросам миграции МВД России, то лучше сделку не проводить. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
Во-вторых, проверьте объект. Выписка из ЕГРН обязательна, в том числе чтобы в будущем доказать, что вы добросовестный покупатель. Следует обращать внимание на наличие несовершеннолетних собственников или обременение. Это не значит, что покупать такую квартиру не стоит, просто алгоритм сделки будет иным. Вас ждет снятие обременения (погашение ипотеки) и получение разрешения органов опеки. В-третьих, узнайте историю. В расширенной выписке ЕГРН вы найдете сведения обо всех сделках с квартирой: сколько хозяев было до вас и как часто они менялись. Интенсивность более одного раза в три года должна насторожить. Более того, всех предыдущих собственников нужно проверить на предмет банкротства, нарушения прав супругов, несовершеннолетних или притаившихся наследников. Получите согласие супруга на продажу — в-четвертых. Если имущество приобретено в браке, а брачного договора нет, то согласие необходимо, даже если сейчас идет бракоразводный процесс. И не будьте наивными. Сотрудник МФЦ примет ваши документы без согласия и даже в последующем вы станете собственником квартиры, но с отметкой «оспоримая сделка». Поверьте, нет ничего страшнее обманутой женщины. Квартиру придется вернуть.
Потребуйте справку из психоневрологического диспансера
И узнайте, кто живет в квартире — в-пятых. До покупки желательно узнать мнение всех «угловых» жильцов и снять всех с регистрационного учета всех лиц. Обязательно проверьте, нет ли среди них в свое время отказавшихся от приватизации данной жилплощади. Иначе могут возникнуть большие проблемы, ведь они сохраняют права пожизненного проживания даже после смены собственника.
В-шестых, потребуйте справку из психоневрологического диспансера. Если продавец стоит на учете в вышеуказанной организации, сделку могут признать недействительной. Причем понятно, что он должен вернуть ваши деньги, но это маловероятно, ведь средства, скорее всего, уже будут потрачены, а квартира и небольшая пенсия — все, что у него есть. В-седьмых, «утром стулья — вечером деньги». Выбирайте цивилизованные формы расчета, такие как банковская ячейка или аккредитив. Продавец будет уверен в вашей платежеспособности, а вы — в сохранности своих средств.
Ну и, в-восьмых, только оригиналы документов. Для сделки необходимы исключительно подлинники, которые стоит сохранить. Среднестатистический россиянин покупает недвижимость раз в 7 лет. На первый взгляд, банальная купля-продажа может доставить массу сложностей и неприятностей, а потому лучше заручиться поддержкой юриста.