Как сменить нерадивую управляющую компанию

Управлять многоквартирными домами должны  организации с опытом, материально-техническим оснащением и высокопрофессиональными специалистами. Такие изменения в Жилищный кодекс предлагают парламентарии из Северной Осетии.

Эксперты между тем рекомендуют закрепить за общими собраниями жильцов право давать добро на выполнение УК своих обязанностей, а в Госдуме настаивают на введении в правовом поле нормы, позволяющей собственникам жилья оперативно рвать отношения с неоднократно проштрафившимися «управляйками».

Кадры и инструменты решают всё

С мая 2015 года управляющие компании могут ухаживать за многоквартирными домами (МКД) только при наличии лицензии… которую, впрочем, может получить без особого труда почти любой желающий ИП или юрлицо, заплатив вполне демократичные 30 тысяч рублей госпошлины. Сама такая лицензия бессрочная. При этом жилищным и потребительским кооперативам или ТСЖ, которые сами ведут хозяйство, получать её не нужно.

Согласно действующим нормам Жилищного кодекса, список лицензионных требований не слишком суров: исполнитель коммунальных работ должен быть зарегистрирован в качестве юрлица или индивидуального предпринимателя на территории России. Зарегистрированные за рубежом обслуживать дом не смогут. Также у её руководителя не должно быть непогашенной судимости за экономические преступления.

Однако требования к лицензиату, которые влияли бы на качество обслуживания дома, в законе фактически отсутствуют. Поэтому североосетинские законодатели предлагают дополнить Жилищный кодекс обязательным условием о наличии у управляющей компании опыта, материально-технического оснащения (техники, оборудования, инструментов) и специалистов, у которых есть соответствующие навыки и профессиональное образование. Соответствующий законопроект  внесён в Госдуму.

Напомним, тему повышения требований к лицензированию управляющих компаний подробно обсудили на недавнем круглом столе в Совете Федерации. В частности, член Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева предложила изменить подходы к лицензированию УК. Необходимо предоставлять лицензию на деятельность в целом, а вот добро на управление конкретным домом должны давать сами жильцы на общих собраниях, считает она.

Но и помимо лицензирования УК, есть проблемы в управлении МКД. Так, первый зампредседателя Комитета палаты по федеративному устройству Андрей Шевченко отметил рост случаев, когда собственники жилья практически не могут реализовать свои права по управлению общим имуществом, защитить свои интересы и проконтролировать деятельность управляющей организации. И особенно это касается темы расходования средств, вносимых в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Одновременно сенатор отметил снижение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг, а также уровня технического обслуживания и текущего ремонта.

Плохие УК должны уйти

Жалобы жильцов на плохо справляющиеся со своими обязанностями УК сейчас часто не могут повлиять на ситуацию, так как у жилинспекции связаны руки, пояснила «Парламентской газете» зампредседателя Комитета Госдумы по контролю и Регламенту Наталья Костенко. По закону лишить лицензии «управляйку» можно, лишь предоставив соответствующие документы в лицензионную комиссию, от которой в конечном счёте и зависит, будет работать на рынке услуг ЖКХ та или иная организация или нет.

Но для того, чтобы комиссия приняла правильное решение, у неё должны быть основания: необходимо, чтобы жилинспекция исключила из реестра все дома недобросовестной УК. Но это порой бывает просто невозможно сделать по чисто техническим причинам. Ведь, как правило, жалуются на произвол единицы, и «в запасе» УК остаются дома, чьи жильцы продолжают терпеть коммунальный произвол, не тревожа инстанции своими гневными письмами.

«Управляющая компания обслуживает много домов, и даже если часть из них проголосовала против компании за низкое качество услуг, её невозможно по существующему порядку лишить лицензии, — уточнила Костенко. — Пока готовятся документы, а это занимает около месяца, управляющие организации проводят собрания собственников, которые верят обещаниям и снова выбирают ту же самую компанию».

Наталья Костенко отмечает, что проблема актуальна для всех регионов.

В связи с этим она предлагает уполномочить ГЖИ исключать из реестра все дома неоднократно проштрафившегося лицензиата, что позволит гораздо оперативнее убирать с рынка коммунальных услуг нерадивые УК. Соответствующий законопроект она внесла на рассмотрение экспертного совета фракции «Единая Россия».

Реестр лицензий — это документ, в котором собраны данные о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, сведения о лицензиатах, управляющих домами, и адреса этих домов. Изменения в реестр лицензий вносятся при заключении, расторжении и прекращении договора управления.

Как сменить управляющую компанию

Для начала необходимо определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК — окончание действия договора с УК либо невыполнение управляющей компанией обязательств (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора необходимо провести общее собрание собственников квартир. В этом случае жильцов необходимо уведомить за 10 дней о проведении общего собрания, причём в уведомлении нужно правильно определить повестку голосования: о расторжении договора с УК с определённой даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления; о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг); о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

Общее собрание считается состоявшимся, если на нём присутствуют собственники, которые представляют не менее 50 процентов голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику.

В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Управляющая компания, ранее управлявшая МКД и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передаёт всю документацию, связанную с управлением домом, а также сведения о собственниках новой УК по акту приёма-передачи.