Новостройки Перми «перегрелись». Эксперты советуют покупать квартиры на вторичном рынке

Рынок новостроек в 2020 году оказался перегрет: цены выросли на 11-17%. При низких ставках по ипотеке и ограниченном предложении новых квартир в конце прошлого года пермяки обратили внимание на вторичный рынок. Активность на нем продолжает расти и сейчас, тем более что банки сейчас предлагают сниженные ставки и для этой категории недвижимости. В 2021 году специалисты рынка ожидают продолжения роста цен, но надеются, что он будет не таким взрывным, как в прошлом году. Невиданный рост В 2020 году рынок недвижимости удивил даже видавших виды экспертов стремительным ростом спроса и, как следствие — цен на рынке новостроек. По данным директора компании Research&Decisions Регины Давлетшиной, за год цены на новостройки выросли на 11,3%, а по оценке генерального директора компании «Девелопмент-Юг» в Перми Алексея Скрипкина — на 17%. Директор федерального агентства недвижимости «Этажи» Алексей Терентьев считает,  что, возможно, год стал, самым удачным за всю историю для участников рынка недвижимости. «Средняя цена за квартиры в новостройках достигла рекордных 72 тысячи рублей за метр, при этом менеджеры в отделах продаж застройщиков превратились просто в операторов, собирающих заявки и оформляющих договоры», — сообщил эксперт. Руководитель Абсолют Банка в Перми Владислав Мезин приводит такие цифры: квадратный метр в пермских новостройках подорожал за год с 63,5 тысяч рублей до 74 тысяч рублей. Рост спроса и цен на новостройки специалисты связывают с доступностью ипотеки и ограниченным предложением со стороны застройщиков. «Даже без учета госпрограмм ипотеки сегодня средние рыночные ставки по стандартным программам – 8,5-9,0% годовых. Можно найти и более доступные варианты. Так, в Абсолют Банке минимальная ставка по стандартным программам – 7,84% годовых», — рассказал Владислав Мезин. Кроме падения ставок, банкир отметил, что заемщики с тем же уровнем доходов теперь могут получить одобрение на большую сумму, и пермяки этим пользуются — средний чек на ипотеку вырос на 10% и составил 1,7 млн рублей. Снизился и первоначальный взнос — есть возможность оформить кредит, оплатив лишь 10% суммы. «Если заемщик выбирает ипотеку с первоначальным взносом от 10%, то для покупки жилья на вторичном рынке ему будет достаточно суммы в 230-290 тысяч рублей, на первичном – 280-400 тысяч рублей», — поделился расчетами Владислав Мезин. Кроме того, все больше пермяков используют материнский капитал в качестве первоначального взноса — доля таких заемщиков в Абсолют Банке за год выросла на 20%. «Этот рост объясним: маткапитал на первого ребенка составляет 483,8 тысяч рублей, на второго – 639,4 тысяч рублей. Если учесть, что средняя стоимость однокомнатной квартиры в Перми — 2,3 млн рублей, а двухкомнатной – 2,9 млн рублей, то маткапитал – это почти 15-20% от всей суммы», — пояснил Владислав Мезин. При том, что возможности кредитования растут, предложение по новостройкам ограничено. «Объемы нового жилья катастрофически сократились и находятся на минимальном уровне за все время наблюдений за рынком. На фоне высокого спроса за счет льготной ипотеки и низкого объема предложения квартиры в новостройках расходятся как горячие пирожки даже по очень высоким ценам», — описывает ситуацию Регина Давлетшина. Алексей Терентьев объясняет неторопливые темпы прироста квадратных метров тем, что застройщики исчерпали запас земли, который у них был, а взаимодействие с администрацией по получению или выкупу площадок не налажено. «В результате все участки под застройку приходят со вторичного рынка. И здесь жесткая конкуренция тоже сделала свое дело. Цена за неплохой земельный участок в районах, приближенных к центру города, уже превышает 100 млн рублей за сотку», — поделился информацией эксперт. Еще одна причина снижения темпов роста новостроек — рост себестоимости строительства. «Увеличение стоимости строительно-монтажных работ и материалов — самая острая боль девелоперов на текущий момент», — поделился Алексей Скрипкин. За прошлый год цена отделки выросла на 15-17%, а стоимость рабочей силы  — на 15-30%. Поэтому, распродав объект на ранней стадии строительства, застройщики рискуют столкнуться резким скачком себестоимости, пояснил девелопер. Акцент на «вторичку» В условиях, когда рынок новостроек перегрет, эксперты по недвижимости рекомендуют обратить внимание на вторичный рынок. Этот процесс уже начался — по словам Регины Давлетшиной, еще под конец 2020 года часть спроса с новостроек перешла на вторичный рынок, и этот сегмент прирос в основном за счет IV квартала. В сегменте готового жилья уже наблюдается сокращение объемов предложения. Рост цен при этом был не таким драматичным, как на рынке новостроек — 7%. Рост цен на вторичное жилье за прошлый год был по сравнению с новостройками умеренным. По данным Вячеслава Мезина, год назад средняя цена квадратного метра пермской вторички составляла 65,5 тысяч рублей. В феврале 2021 года она выросла до 61,7 тысяч рублей. Доля «вторички» в сделках по ипотеке в Абсолют Банке достигла 80%, и в банке ожидают, что в первом полугодии 2021 года сохранится на том же уровне. 2021 год: снижения цен не будет Эксперты сходятся на том, что в 2021 году точно не стоит ожидать снижения цен на недвижимость. «Рынок будет искать точку равновесия под воздействием растущих цен, льготной ипотеки и скромного предложения со стороны застройщиков.  Некоторые пермские застройщики сейчас ускоряют запуск проектов, чтобы попасть в период льготной ипотеки и высоких цен», — считает коммерческий директор компании «Ясно девелопмент» Роман Юношев. Директор ООО «АЦ "КД-консалтинг”» Алексей Скоробогач прогнозирует на 2021 год рост цен в пределах 6-9% как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем, в первое полугодие 2021 года цены будут прирастать более активно, чем во второе, считает эксперт. С ним согласна Регина Давлетшина: «вполне вероятно торможение цен во втором полугодии, может, даже с дальнейшим снижением. Вторичка продолжит рост на уровне 5-7%». Алексей Терентьев полагает, что рост может замедлиться, потому что достигнут определенный психологический рубеж по цене, но тут же отмечает, что спрос все еще не удовлетворен, так что ликвидные квартиры по-прежнему раскупаются быстро. Результаты первого месяца 2021 года подтверждают прогнозы экспертов. По данным Владислава Мезина, квадратный метр новостроек в Перми в январе подорожал в среднем на 1,75%, квадратный метр готовых квартир – в среднем на 3,3%.