Купил квартиру, а жильцов выселить не могу даже через суд

Покупая квартиру, каждый представляет, что сейчас въедет в неё, расставит мебель, заведёт кота и будет вечерами уютно пить какао на своей собственной кухне, наслаждаясь тишиной. Но бывают случаи, когда квартира продаётся с людьми, которых выселить невозможно. В таком случае новому хозяину придётся делиться какао и забыть о тишине. Рассказываем, как не попасть в неприятную ситуацию.

«Подарочек» от старого хозяина

Мужчина купил квартиру в Подмосковье. Продавец предупредил, что в ней живут арендаторы, но договор с ними уже закончился, поэтому семья должна съехать. 

В договор купли-продажи внесли пункт, по которому жильцы должны освободить помещение в течение 10 дней. 

Обычная процедура — ничего особенного. Закон никак не регулирует срок выселения старых хозяев из проданного жилья, поэтому при необходимости данный пункт обговаривается и вносится в договор. Там же обговаривается срок снятия с регистрационного учёта. 

Но герою нашей истории не повезло. Семья, снимавшая квартиру, отказалась выселяться, поскольку у них была оформлена постоянная регистрация на основании договора безвозмездного пользования. Заключал его бывший хозяин. 

_{Всё равно не выселюсь. Фото: lubimiigorod.ru} 

Более того — продавец пытался выселить жильцов через суд, но проиграл дело. Договор безвозмездного пользования был заключён на 5 лет с автоматической пролонгацией, если к моменту окончания срока аренды собственник не вернёт 1,5 млн рублей страхового депозита. 

Нет денег — нет выселения, зато есть продление договора на 5 лет. Смена собственника никак не влияет на условия договора аренды. Новый хозяин становится наймодателем. 

Суд встал на сторону жильцов. Они продолжают жить в квартире. Можно подать в суд на продавца, расторгнуть договор купли-продажи, заявить о мошенничестве, но разбирательства могут затянуться на годы, а исход дела неизвестен. Даже если суд предпишет вернуть деньги за продажу квартиры, не факт, что покупатель их получит. Продавец может их потратить или спрятать. Если нет имущества для взыскания, то приставы окажутся бессильны — будут списывать часть зарплаты, если и её продавец не спрячет.

Выгодоприобретатели сделки

Продавец квартиры, пока на него не завели дело, в плюсе. Он получил деньги от продажи недвижимости и деньги от жильцов. 

Жильцы хоть и ходят по судам, но тоже пока не в накладе. У них есть крыша над головой, а 1,5 млн депозита скорее всего давно уже окупились. Шансы на выселение через суд невелики.

Но они рискуют. Если квартира попадёт в руки «чёрных» риелторов, жильцов «выкурят», создав невыносимые условия жизни.

Пока убытки несёт только покупатель.

Кто ещё не выселяется? 

Договор безвозмездного пользования — не единственный вариант получить невыселяемых жильцов в довесок к новой квартире. Иногда может оказаться, что человек с правом проживания не прописан и появляется неожиданно.

Приватизация

Особое внимание — приватизированным квартирам. Например, в муниципальной квартире жили муж и жена. Жена приватизирвала недвижимость, а муж добровольно отказался от сделки. Собственник — жена. Она может распоряжаться квартирой как хочет. Но муж получает право пожизненного проживания, пока добровольно не выпишется. 

_{Развод с разъездом. Фото: yandex.ru}

Представим ситуацию. Супруги развелись, муж съехал, но остался прописанным. Жена продаёт вам квартиру. Согласие бывшего мужа не требуется. Но он может в любое время прийти и начать жить с вами.

Грамотный покупатель проверит и документы по приватизации, и домовую книгу. Супруг, сохраняющий прописку, должен остановить от совершения сделки. 

Места не столь отдалённые 

Усложним ситуацию. Супруги развелись. Бывший муж попал в тюрьму. Из квартиры его выписали и поставили на учёт по месту пребывания. 

В числе прописанных его нет, но право восстановить прописку есть. Где гарантия, что он не вернётся в вашу квартиру? 

Лучше посмотрите все документы на приватизацию и историю прописанных в квартире. Есть вероятность, что в домовой книге не указана причина, по которой жилец выписался. Этот момент надо проверить. 

Наследство

Один из видов наследования — завещательный отказ. Завещатель налагает на наследников обязанность предоставить право пользования недвижимостью. 

Например, у мужчины есть внебрачный сын, которого он не хочет бросить на произвол судьбы, но и квартиру ему оставлять не желает. Он пишет завещание, где обязывает жену (допустим, она единственная наследница) пустить сына жить в его квартире.

Собственник недвижимости — жена. Она может распоряжаться жилплощадью как угодно, в том числе и продать. Но сын будет жить в квартире до тех пор, пока добровольно не выпишется. 

О других историях, когда покупатель неожиданно терял квартиру, не зная тонкостей законодательства, и других проблемах с недвижимостью мы рассказывали в статьях:

Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?

Квартира в беде. Как незнакомый человек может отсудить недвижимость через 6 лет после сделки

Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека

Как получить штраф от ФНС в 18 млн рублей за продажу квартиры стоимостью 12 млн рублей?