Охота за ипотечным конфискатом: клевать ли на жилье с молотка?
От бизнес-класса с видом на Казанку по 80 тыс. за «квадрат» до хрущевки в Авиастрое за полцены
Просроченный ипотечный долг татарстанцев превысил 1,6 млрд рублей. Служба судебных приставов арестовала в 2020-м почти 700 ипотечных квартир — на 10% больше, чем годом ранее. Вдобавок минувший год ознаменовался масштабной распродажей всего того, что образовалось после краха заемщиков Роберта Мусина. Но пик банкротств, по оценкам экспертов «БИЗНЕС Online», впереди. О том, где ищут «банкротный метр» инвесторы, сколько можно наварить на чужом горе и какие здесь подводные камни, — в нашем материале.
ТАТАРСТАНЦЫ ПРОСРОЧИЛИ выплаты 1,6 МЛРД рублей ПО ИПОТЕКЕ
Несмотря на взлетевшие цены «квадрата» и рост продаж на рынке жилой недвижимости, пессимисты продолжают пророчить «апокалипсис» — и прогнозировать грядущий вал разорения ипотечных заемщиков. Мол, не смогут люди платить! И банки, отняв залоговые квартиры, выставят их на торги практически даром. Вот тогда, дескать, и купим «метроконфискат».
Насколько эти ожидания совпадают с действительностью? Как сообщает управление Росреестра, в 2020-м зафиксирован не только небывалый спрос на жилье, но и настоящий бум ареста заложенной в банках недвижимости. «Стоп-лист» формируется на основании документов от судебных приставов, судов и налоговиков — и тогда недвижимость нельзя продать, обменять, заложить и т. д. Попасть в него можно в следующих случаях:
- Неуплата налогов или услуг ЖКХ на значительную сумму;
- Квартира является предметом семейных споров или иных судебных тяжб;
- Просрочка по ипотеке.
Как сообщила «БИЗНЕС Online» заместитель главного судебного пристава Татарстана Елена Варфоломеева, в 2020-м в республике было арестовано около 700 квартир. Почти 90% их были куплены в ипотеку. Год назад арестов таких квартир было на 10% меньше.
«Более 400 квартир уже переданы на реализацию, из них 164 проданы, — говорит Варфоломеева. — 233 квартиры не реализованы по различным причинам. Например, из-за отзыва имущества с реализации в связи с выполнением должником обязательств перед залогодержателем», — говорит она. Часть квартир остались не проданными после проведения повторных торгов, и банк оставил заложенное имущество за собой в счет погашения кредита с дисконтом на 25% ниже от установленной цены, что разрешено законом.
При этом портфель ипотечных кредитов в Татарстане за январь–ноябрь 2020 года вырос на 21%, сообщает отделение ЦБ в Татарстане. В долг взято 257,3 млрд рублей. При этом суммарная просрочка выплат — всего 0,63%, или около 1,6 млрд рублей. Ситуация с просроченной ипотекой в РТ примерно вдвое лучше, чем по стране в целом.
КВАРТИРНОЕ НАСЛЕДИЕ РОБЕРТА МУСИНА УШЛО С МОЛОТКА: ИНВЕСТОРЫ НАВАРИЛИ 20-30%
Само собой, что залоговое имущество становится предметом охоты знающих инвесторов. В прошлом году Казань, по мнению некоторых экспертов, получила звание «третьей столицы» России по цене жилья в новостройках среди городов-миллионников, пропустив вперед лишь Москву и Питер — ценник перешагнул порог в 100 тысяч рублей. Вкладывать деньги в новостройки инвесторам стало не слишком выгодно. И тут выяснилось, что можно поживиться «метроконфискатом».
Если внимательно отслеживать квартиры на аукционах, можно поймать неплохую скидку. Но для этого надо «вариться» на этом рынке постоянно: уж слишком тут мутная водичка!
«В 2020 году многие приобрели квартиры с торгов. Как частные лица, так и крупные инвесторы, — говорит руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Популярностью в Казани пользовался район Ягодная слобода и ЖК „Видный“, дом на Чеховском рынке, в ЖК „Столичный“, объекты „Свея“ в 68-м квартале Ново-Савиновского района. Квартиры были дешевле рынка на 20%, а где-то и на 30%. Многие из них связаны с последствиями краха „Итехбанка“ и „Татфондбака“». Вот так, в частности, «квартирное наследие», связанное с «банкротным домино» в исполнении банков Роберта Мусина, перешло в другие руки.
Приведем пример недавних банкротных торгов: квартира площадью 56,7 кв. м. по улице Чистопольская д. 86/27 была продана за 6,5 млн рублей. На рынке сейчас такая стоит от 8 миллионов. Или вот, квартира поменьше на улице Арбузова. Лот в 17,5 «квадратов» приобрели за 1,1 миллионов, что почти на 500 тысяч рублей ниже рыночной цены.
ЧТО выставляЮТ НА АУКЦИОНы?
Есть несколько типов недвижимости, на которую уже сейчас можно вести охоту:
- Квартира-залог. Это жилье, взятое в ипотеку или залоговая квартира по кредиту наличными. Если должник не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, ее реализуют с торгов судебные приставы или банк.
- Квартира-банкрот. Это активы компании или физлица, которые продаются по причине банкротства владельца.
- Арестованное имущество. Когда приставы забирают жилье по решению суда из-за долгов и передают их на реализацию.
Реализацией арестованного жилья занимается Росимущество. Квартиры выставляют только на торги, которые проводятся в электронной форме на специализированных площадках. В год в Татарстане продается около 100 арестованных квартир по средней цене в 2 млн рублей. В большинстве случаев это вторичное жилье эконом- и комфорт-класса, сообщили нашему изданию в пресс-службе ведомства. Повлиять на цену, с которой ипотечные квартиры выходят на торги, в Росимуществе не могут. Они поступают в базу уже с установленной стоимостью, ее определяет суд.
Кризисный год послужил дополнительным толчком выхода на рынок бОльшего количества банкротных квартир: должники не смогли обслуживать ипотеку. Их продает Российский аукционный дом. «Самый пик, по нашему мнению, еще не наступил. Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора», — рассказала «БИЗНЕС Online» заместитель гендиректора Российского аукционного дома Ольга Желудкова. — К сожалению, банки не всегда представляют возможность заемщикам рефинансировать выданные кредиты. Поэтому процедуры банкротства в ряде случаев являются единственным механизмом урегулирования проблемной задолженности».
РАД продает также имущество ликвидируемых банков и их должников — застройщиков и иных организаций, владеющих жилым фондом. В 2020 году в Татарстане он продал такого имущества почти на 135 млн рублей. В основном это Казань, Набережные Челны и другие города республики. Их цена примерно соответствует стоимости на местном рынке, говорят в ведомстве. Например, самая дорогая квартира по 99 тыс. рублей за «квадрат» расположена в центре Казани. Ее площадь — 147,6 кв.м, а цена — 14,6 млн рублей.
банки продают залоговые квартиры почти по рыночной цене
К сожалению, единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью с молотка, не существует. Варианты есть на сайтах электронных торговых площадок, службы судебных приставов, у самих банков, предприятий (у некоторых есть раздел вроде «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале единого федресурса сведений о банкротстве. Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Банки продают принадлежащие им залоги и напрямую. И тут нечего рассчитывать на скидки: в этом случае объект продается практически по рыночной цене, рассказали «БИЗНЕС Online» в «Ак Барс» банке. В составе нестандартных активов банка на данный момент около 100 квартир по всей стране. 18 из них — в Казани на общую стоимость около 168 млн рублей. К примеру, на проспекте Альберта Камалеева продается квартира за 13,4 млн рублей. Площадь не указана, но судя по цене, скорее всего она трех- или четырехкомнатная.
«При продаже непрофильных активов в виде квартир, поступивших на баланс банка в счет погашения задолженности, банк осуществляет их экспозицию и реализацию по рыночной стоимости на основе аналогов, представленных на вторичном рынке, — объяснили логику ценообразования в пресс-службе „Ак Барс Банка“. — До момента постановки имущества на баланс банка большинство квартир, как правило, проходят процедуру реализации на торгах в рамках исполнительного и конкурсного производства. Стоимость действительно может быть более привлекательной в сравнении с рыночными аналогами, что связано с ускоренной процедурой реализации по цене близкой к ликвидационной стоимости».
Есть свои объекты и у «Сбера» — на его сайте мы обнаружили 19 лотов по РТ. Есть, к примеру, квартиры в Челнах, Куюках, Зеленодольске, Лениногорском районе и т. д. Некоторые — весьма и весьма «убитые», но банк тем не менее показывает и фотографии, и цены.
«МЕТРОКОНФИСКАТ» В КАЗАНИ: РОССЫПЬ ПРЕДЛОЖЕНИЙ «КЛОВЕРА» И ЦЕНЫ В «СТОЛИЧНОМ»
Пробежавшись по просторам интернета, мы обнаружили пару десятков квартир, выставленных на аукционы, как в центре Казани, так и на окраинах года, и в хрущевках, и даже в элитных ЖК бизнес-класса.
Самый дорогой лот за 16,4 млн рублей мы обнаружили в самом центре Казани — на улице Муштари, 19. Квартира в 81,7 кв.м элитной пятиэтажки из монолита 2013 года постройки. Стоимость квадратного метра — чуть больше 200 тысяч. Общая цена квартиры на 4-5 миллионов ниже, чем за аналогичные в этом же доме. Дом знаменит тем, что в 2011 году его стройку замораживали, а Рустам Минниханов лично «срезал» ему этажи.
В конце февраля на продажу выйдет сразу 21 квартира общей стоимостью более 250 млн рублей в жилом комплексе «Clover House». Реализует их банк «Открытие» по агентскому договору с банком «Траст». Финальные цены определятся к началу проведения торгов, но пока они заявлены ниже рынка. К примеру, двухкомнатая квартира в 80 «квадратов» будет продаваться за 5,9 млн рублей — то есть по 73 тысячи за «квадрат». Для центра города напротив ТЦ «Кольцо» цена — в два-три раза ниже рынка. «Трешка» в 104 кв. м. будет стоить от 8 млн. В чем же подвох? В аукционе: в ходе торгов цена может существенно подрасти, если найдется больше одного желающего купить на каждый лот. По словам замдиректора департамента — начальника управления по работе с непрофильными активами банка «Открытие» Наталии Ивановой, обременений на квартиры нет: «Собственником квартир является компания в периметре банка «Траст». Процедура проведения торгов будет проходить по английскому сценарию, путем повышения начальной цены продажи. Торговая площадка — ОАО «РАД».
Еще один вариант «конфиската» бизнес-класса — в Ново-Савиновском районе столицы, на улице Чистопольская. Четырехкомнатная квартира в ЖК «Столичный» находится в корпусе, построенном в 2016 году. Площадь квартиры — 150 кв. м, цена — 12,4 млн рублей. Неплохое предложение за 82 тысячи за «квадрат», учитывая, что средняя цена на Квартале перевалила за 100 тысяч. Реализует квартиру с торгов банк. В открытых источниках мы нашли документ о продаже однотипной квартиры в этом же доме за пару недель до Нового года. Квартиру, ранее принадлежащую банкроту «Сувар Девелопмент», российский аукционный дом продал с торгов за 8,7 млн, при начальной цене в 9,5 млн. По данным наших источников, банкротное жилье в ЖК «Столичный» было почти распродано до Нового года. Кредитор привлек различные агентства недвижимости, чтобы быстрее реализовать его. «Там оставалось порядка 70 квартир, они почти сразу были проданы инвесторам. Например, были квартиры за 4 миллиона. На рынок они выйдут уже по 6,5 млн. Но если они выйдут сразу, будут конкурировать друг с другом, а еще и с самим застройщиком, который строит новые очереди. То есть большой прибыли инвесторы могут и не получить», — говорит наш собеседник.
Еще один вариант — в Приволжском районе Казани рядом с РКБ. Трехкомнатная квартира в 85,9 кв. м. на Гарифа Ахунова продается за 6,2 млн рублей. Дом клубного типа из монолита 2008 года постройки. Стоимость почти на 20% ниже рыночной, однако у квартиры есть обременение — она залоге у банка «ТРАСТ». Значительно дешевле рынка можно найти квартиру и в Кировском районе. В кирпичной девятиэтажке на Коммунаров выставлена на торги квартира в 64 кв.м всего за 4 миллиона, то есть за 63 тысячи за «квадрат».
Среди квартир на торгах можно найти и хрущевки. В том же Кировском районе на улице Повстанческая продается двухкомнатная в 32 «квадрата» за 1,9 млн рублей. Квартира в трехэтажном доме находится в залоге у «ЮниКредитБанк» в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Также в качестве залога банка с торгов продается квартира на Кулахметова в 47 кв. м. за 2,2 миллиона.
В Советском районе на улице Гвардейская выставлена квартира в 66,8 кв. м. за 3,6 миллионов. Она одна из самых дешевых на рынке, всего 53 тысячи за «квадрат», то есть практически в два раза ниже рыночной в этом районе. Реализует ее ООО «Скептрум» — компания по продаже конфискованного, арестованного и иного имущества по договору с Росимуществом в Татарстане. Комната в двухкомнатной обойдется еще дешевле — на Мусина продается половина доли в 30 «квадратов» за 1,5 млн рублей.
КАК НЕ КУПИТЬ КОТА В МЕШКЕ: ЖИЛЬЦЫ-ЗЭКИ, ДЕТИ-ИНВАЛИДЫ, ДОЛГИ И ДРУГИЕ СЮРПРИЗЫ
Обычному покупателю довольно сложно попасть на банкротные торги, такие предложения редко появляются в открытом доступе, говорит глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки. Но в общем критерии выглядят так: обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Без залога на торги не пустят — это в среднем 10% от стоимости, или от 100 до 300 тысяч рублей. К тому же, немало тех, кто хочет заработать на желающих словить куш. Есть специальные фирмы, которые проведут торги за вас за определенную плату. Но, здесь важно не отдать свои деньги мошенникам, предупреждают участники рынка.
«Много посредников, различных риэлторских компаний. Может случиться так, что на самом деле у них нет достаточной суммы для выкупа. Они вносят только 10%, участвуют в торгах. А следующие 30 дней ищут доверчивых покупателей, которые готовы дать деньги, — говорит руководитель агентства недвижимости „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Риск в том, что человек покупает жилье по предварительному договору. Оно еще даже не в собственности продавца. Неизвестно, сколько он еще договоров заключит, чтобы был жив и здоров, и еще сам не стал банкротом. Это высокие юридические риски, нужно обращаться только к специалистам».
Арестованное за долги жилье может быть обложено различными обременениями. Бывшие собственники могут препятствовать вселению новых жильцов или подавать иски в суд о признании торгов недействительными, предупреждают эксперты.
По мнению Атзитарова, гораздо безопаснее покупать квартиру по банкротству и решению арбитражного суда. С момента образования долга и до момента поступления квартиры на торги в этом случае проходит до полутора лет, и за это время все обстоятельства по жилью уже известны. Но еще и поймать дисконт в Казани — дело хитрое: жилье уходит чаще по рыночной цене. Первый этап аукциона проходит по принципу «кто больше даст» — и оно дорожает. И только если победитель первого аукциона отказался от сделки (тога он теряет залог), начинается игра на понижение. Выгода состоит в том, кто искал именно такую недвижимость — в том же районе, такого же метража. В остальных случаях эта сделка вряд ли может быть выгодной, говорит эксперт. Тогда как в других городах Татарстана, есть возможность приобрести недвижимость с дисконтом до 30%. Что касается инвесторов, то рынок залогового имущества им уже не так интересен: на нем много не заработаешь. «В Казани очень дорогая недвижимость, за 2020 год единицы квартир можно было купить с дисконтом 10-20%», — добавляет владелец агрегатора банкротного имущества.
Согласна с этой оценкой замгендиректора «РАД» Ольга Желудкова: цена недвижимости на торгах в этом году достигает пиковых значений, считают и Российском аукционном доме.
Но в целом из-за пандемии аппетиты инвесторов, которые стараются покупать жилье с торгов сразу оптом, не убавились, отмечает Гиззатова. «Их стало больше. Многие поневоле боялись манипуляций банками и выводили деньги в недвижимость, на панике покупали. Несмотря на то, что пандемия была фактором, снижающим спрос, его пересилили факторы, которые спрос подогрели: это нестабильность валютного рынка и льготная ипотека», — резюмирует собеседник «БИЗНЕС Online».