Названы способы выгодно купить квартиру

О собственных квадратных мечтает, наверное, почти каждый человек на планете. Приятно иметь крышу над головой, не боясь остаться без жилья в трудный период времени. Но можно ли купить квартиру выгодно? Этот вопрос «Слово и Дело» задали профессиональным представителям сферы недвижимости.

По словам эксперта по недвижимости Евгения Ивачева, у каждого существует свое понятие о выгодной покупке. Но так или иначе, все размышления, скорее всего, сведутся к цене за один квадратный метр. Пре покупке новостройки можно действительно поймать выгоду, а если набраться терпения — иногда очень ощутимую.

Какие способы существуют?

«Не секрет, что новостройка дешевле всего на котловане. Ждем старта продаж и покупаем. Но, если сделать предбронирование до официального старта продаж, можно выбрать выгодный этаж, расположение квартиры на этаже. Тем самым повысить ликвидность квартиры при дальнейшей перепродажи. Еще один вариант – это дождаться акцию от застройщика. Тоже неплохо. Скидки доходят до 100 000 рублей», - объясняет спикер.

На стоимость влияет еще и сезонность. Если приобретать в не сезон, то скидка вам обеспечена. С коллегой согласен директор аналитического отдела «Dominfo» Артур Меркушев.

«Середина весны, осень - большой спрос, значит цены выше. Январь, февраль, лето - низкий. Также выгодно покупать недвижимость в конце года. Многие агентства к концу года щедры на скидки. От показателей продаж у менеджеров компании зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают выгодные предложения».

Покупка от подрядчика. Подрядчик всегда отдает дешевле застройщика, добавляет Ивачев. «Главное найти подрядчика. Если этого мало – пишем письмо застройщику о согласовании индивидуальной скидки. 3-4% согласуют почти всегда. Если вы покупаете несколько квартир, можно вести разговор за более серьезные проценты».

Еще вариант покупки – по переуступке. Если опасаетесь покупать на котловане, дождитесь, когда будет середина стройки и купите по переуступке. Это дешевле, чем у застройщика.

Купить квартиру выгодно помогут и официальные инструменты, которые сейчас существуют на рынке недвижимости, поясняет Меркушев.

Взять льготную ипотеку. Это реально выгодно, если вы молодая семья. Например, материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. А если в дальнейшем семья расширяется, появляется второй и третий ребенок, то ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.

Купить квартиру с отделкой. Если купить черновой вариант, то стоимость квартиры увеличится на 15-20%, потому что придется вложить деньги в ремонт.

«Поэтому выгоднее покупать готовые варианты или предчистовую отделку. В предчистовой цена за квадратный метр, конечно, будет дороже на 20-25 тысяч рублей. Но это все равно дешевле ремонта, который обойдется примерно 30-35 тысяч рублей за квадратный метр», — объяснил директор аналитического отдела «Dominfo».

Вторичный рынок недвижимости выглядит еще интересней и там действуют совсем другие законы, добавляет Ивачев.

«Первое – купить квартиру на срочной продаже. Цена будет на 15-20% ниже рыночной. Будьте осторожны, узнайте, что за срочность. Второе – квартира, требующая ремонта. Стоить будет дешевле аналогов, но в ремонт в дальнейшем придется вложиться. При наличном расчете можно хорошо поторговаться, только грамотно. Думаю, что скидка будет обеспечена. Если продавец уже дал задаток за свою будущую квартиру, значит у него немного времени, а это значит, что есть причина для торга. Но только все нужно делать грамотно».

Чего не стоит говорить продавцу?

• Что его квартира плохая, требует ремонта, там пахнет и грязно. Скорее всего вы обидите его, и квартиру он вам не продаст.
• Что видел такую же квартиру с ремонтом и мебелью по цене ниже, чем его. Этот прием слабо работает. Ответ – а почему тогда вы ее не купили?
• Другой психологический способ – сказать продавцу, что его квартира не единственная, которая заинтересовала покупателя. Тогда, очень вероятно, продавец сам предложит вам скидку, чтобы склонить вас на свою сторону.
• С порога сразу спрашивать о торге. Получите отрицательный ответ. И уж не стоит спрашивать по телефону о торге. Не говорите, что у вас нет больше денег, а жить где-то надо. Продавцу не хочется этого знать.
  «Мой клиент отвечал так: я не занимаюсь благотворительностью, покупайте то, на что хватает денег. Внимательно осмотрите квартиру, поговорите с продавцом, очень корректно укажите на те недостатки, на которые хотите скинуть цену. Узнайте, как давно продает, часто ли смотрят? Спросите продавца, что он думает о квартирах, которые продаются радом с ним, такие же, как его».

В квартире обязательно нужно обратить внимание на качество коммуникаций, состояние сантехники, наличие индивидуальных приборов учета, качество самих окон и вид из них, постарайтесь узнать соседей смежных квартир, а также этажом выше и ниже. Отсутствие балкона, ремонта, встроенной мебели и техники - повод для торга. Торцевые, угловые квартиры, на первых и последних этажах обычно стоят чуть дешевле, продолжает владелец и руководитель «Городского агентства недвижимости» Любовь Голубева.

«Все эти моменты могут послужить поводом для аргументированного торга. При минусах есть возможность снизить цену минимум на 1-2 %. Обязательно ознакомьтесь с документами на собственность: долевая собственность, несовершеннолетние собственники, непогашенная ипотека, продажа по доверенности, свежее право собственности по наследству или сделка, совершенная менее 1-2 лет назад, отказники от приватизации, прописанные в квартире, собственники, стоящие на учете в наркодиспансере».

Какие квартиры обычно продают ниже рыночной стоимости, если недостатков в них нет? 

Это срочная продажа:

• при сорвавшейся сделке (когда уже всё подготовлено и ждет альтернативная квартира);
• в связи с необходимостью отъезда в другую страну;
• наследственная квартира, особенно где несколько наследников;
• срочные или просроченные долговые обязательства собственника (это одна из самых рискованных ситуаций).

Следует понимать, что если у собственника не «горит земля под ногами» и не рушится сам дом, то скидка не будет превышать 10-12% от рыночной цены. Все варианты с большим дисконтом — заведомо рискованные и могут скрывать обстоятельства, которые завуалированы, но в дальнейшем приведут к утрате права собственности.

«Не рекомендую самостоятельно, без помощи специалиста по недвижимости приобретать квартиры на аукционах, так как в этих сделках велик риск наткнуться на «подводные камни» в виде обременений объекта, которые придётся решать в судебном порядке и самое простое из них - нежелание старых жильцов съезжать из квартиры», - подытожила Любовь Голубева.

В любом случае для того, чтобы купить квартиру на выгодных условиях самому и не сойти с ума, надо подготовиться. В этом точно уверена директор «Перспектива24-Бийск» Эльвира Мальина. Во-первых, обязательно стоит определиться с локацией будущей квартиры. Во-вторых, нужно решить, какой вид расчета выбрать. В-третьих, сделать выборку квартир/домов, которые заинтересовали. В-четвертых, позвонить и узнать, а кто продает. В-пятых, нужно посмотреть объект. В-шестых, если квартира нравится, то не стоит показывать очевидной заинтересованности. И главное - подойти к покупке с полной ответственностью и серьезностью