Как «Ак Барс Дом» «сделал» «Унистрой»: топ-10 ведущих продавцов квартир в Казани
Десятка крупнейших казанских девелоперов и два банка «поживились» льготной ипотекой — за 10 месяцев продано 11 тыс. квартир
Около 41 млрд рублей потратили казанцы и гости столицы РТ на новостройки в этом году. Тройка ведущих девелоперов поглотила почти половину рынка. Такие данные приводит цифровая платформа bnMAP.pro по итогам 10 месяцев 2020-го. Растущие цены c запасом «съели» ипотечную дешевизну. О том, почем сейчас квартиры в столице РТ, сколько жилья застройщики покупают сами у себя и какие жилые комплексы на вершине продаж, — в материале «БИЗНЕС Online».
КАЗАНСКИЕ НОВОСТРОЙКИ: ЗА 10 МЕСЯЦЕВ ПРОДАНО больше чем на 41 МИЛЛИАРД
«Коронакризис» изменил расстановку сил в топ-10 застройщиков Казани. Перемены зафиксировала аналитическая компания Digital Development — оператор цифровой платформы аналитики новостроек BnMAP.pro. Вторичный рынок в данную систему не входит.
Какова методология исследования? Как рассказал «БИЗНЕС Online» официальный представитель сервиса Михаил Жданович, аналитика строится на четырех уровнях данных. Первый уровень — проектные декларации самих девелоперов, находящиеся в открытом доступе. Здесь перечисляются все характеристики проектов, включая площади квартир и квартирографию строящихся домов. Второй — автоматизированный сбор данных (парсинг) об экспозиции квартир из открытых источников, в основном с сайтов застройщиков. Третий — результаты работы бригады «тайных покупателей», которые в результате обзвона изучают цены, скидки и параметры всего того, что девелоперы выставляют на продажу. И четвертый — данные по реальным сделкам, которые фиксируются управлением Росреестра.
«Получается картина того, что происходит в каждом доме, в котором продаются лоты, — объясняет Жданович. — Формируется „шахматка“ объектов. Допустим, некий господин Икс приобрел квартиру площадью 37,1 квадратного метра в конкретном объекте на конкретную дату, в этом случае мы отмечаем данную сделку на нашей карте. Цену сделки Росреестр в своих официальных выписках не указывает, но в результате работы парсинга и „тайных покупателей“ у нас есть экспертная оценка на конкретную дату. Таким образом, получается расклад по рынку новостроек в целом».
Методика будет работать, если проводить такое исследование регулярно на протяжении длительного времени: нужен определенный статистический массив данных. И сейчас, по оценкам Ждановича, точность работающей модели близка к 100%.
Так сколько же стоил казанский рынок новостроек? Оказалось, что с января по 23 октября в Казани по договорам долевого участия приобрели квартир и апартаментов более чем на 41 млрд рублей. Средняя стоимость лота — 4,37 млн рублей. Всего же за указанный период управление Росреестра по РТ зарегистрировало в Казани 10 670 сделок.
КТО контролирует половину рынка
Расклад по тем компаниям, кто снимает сливки на рынке недвижимости Казани, по сравнению с 2019 годом изменился. Год назад лидерство по продажам новых квартир было за «Унистроем». Далее шли «#Суварстроит», «Ак Барс Дом», «СМУ-88» и «Бриз». Теперь лидирует «Ак Барс Дом». «#Суварстроит» сохраняет второе место, на третьем — «СМУ-88», и только на четвертом «Унистрой», а за ним «ТСИ».
Тройка лидеров занимает 49% казанского рынка новостроек. А топ-10 девелоперов — 82%, все прочие компании контролируют только 18% рынка.
Эксперты по продаже недвижимости объясняют лидерство вышеперечисленных компаний разнообразием предложения: от стандарт-класса до «бизнеса» и «премиума». Директор риэлторской компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев отметил незначительное расхождение в результатах первой тройки по итогам 10 месяцев. «#Суварстроит» отстает от «АБД» всего лишь на 3% по количеству сделок, «СМУ-88» и «Унистрой» — на 8%. «Комплексы большие, квартир много, в том числе небольшой площади, — говорит Садреев, прогнозируя сохранение позиций тройки лидеров в будущем году. — Не могу сказать, что „Унистрой“ безнадежно сдал позиции, все-таки отрыв от СМУ-88 незначительный».
Строительная компания «ТСИ», которую связывают с окружением вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, напомним, заняла пятую строчку. На шестой позиции удержался «Бриз». С девятого на седьмое место поднялось ООО «РентСити» — застройщик ЖК «Паруса», за которым стоит бизнесмен из ЯНАО Сабир Умаров.
В 2019 году пятая строчка была у группы компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова, седьмая у «Камастройинвест» Делюса Сиразетдинова. Оба по итогам 10 месяцев 2020 года выпали из топ-10 — видимо, все продано, и теперь строятся новые объекты. Восьмое место по числу сделок за финской ЮИТ, которая потеснила на девятое московскую ГК «Садовое кольцо». Замыкает десятку «Грань» Леонида Анисимова вместо компании «Арт-Строй» Николая Самилова.
В КАЗАНИ — РЫНОК ПРОДАВЦА
Интересный тренд — снижение количества проектов и сокращение предложения. В Казани становится все меньше квартир, выставленных на продажу. Участники рынка говорят, что выбор заметно сократился. Статистика подтверждает: проданная площадь за январь — октябрь около 527,5 тыс. кв. метров. Для сравнения, вместе с частными домами Казань в прошлом году ввела в эксплуатацию миллион «квадратов» за год, а до этого стабильно сдавали по 800 тыс. кв. метров. Логично предположить: все, что строится — быстро продается.
Если в сентябре 2019 года в Казани строили 77 проектов, то теперь их лишь 48. С августа прошлого года число квартир в самом популярном сегменте «комфорт-класса» в проектных декларациях к октябрю-2020 упало с 34 до 25 тысяч. Причины кроются в том страхе, который охватил участников при переходе на проектное финансирование: проще подождать, пока нетерпеливые набьют шишки, пока банки обкатают технологию. «Стройка стала сложнее, расходы контролирует банк, деньги с одного проекта на другой не перекинуть», — объясняет риелтор Рамиль Каюмов.
Еще интереснее ситуация с жильем, выставленным на продажу. Квартир стало меньше почти в два раза. Меньше всего в продаже элитного жилья: минус 93%! На 73% стало меньше премиум-класса, на 69% уменьшилось предложение в «бизнесе», на 46% — в самом ходовом комфорт-классе. По итогам 10 месяцев на рынке Казани предлагали лишь 16% квартир от проектного объема. В оставшиеся 84% входят уже проданные квартиры и те, что ждут своей очереди: застройщики не выставляют на продажу одновременно ликвидные и неликвидные варианты.
«В Казани, как и в ПФО, застройщики сократили число проектов и продают остатки квартир, — говорит о возникшей тенденции руководитель отдела аналитики Digital Development Михаил Жданович. — С начала года позиции девелоперов пошатнулись, и компании создают крепкий тыл».
Нехватка предложения способствует ситуации, когда клиенты выстраиваются чуть ли не в очередь в ожидании, когда девелоперы наконец, объявят старт продаж новых корпусов. Хотя все зависит от направления и активности застройщиков. Самый большой дефицит — в сегменте «однушек»: на экспозиции к октябрю было немногим более тысячи квартир. Гораздо больше на рынке представлено «двушек» — 1,7 тысяч, шикарным можно назвать выбор «трешек» — их почти тысяча! Казалось бы — полно всего, но в августе–сентябре покупали по полторы тысячи квартир ежемесячно. Так что такой уровень экспозиции — дефицитный.
«Дефицит не критичный, ситуация постоянно меняется, застройщики выходят с новыми проектами, — успокаивает директор „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Да, последние несколько лет на казанском рынке новостроек условия диктовал покупатель. Он управлял сделкой, застройщики, владельцы „вторички“ охотно шли на дисконт. В этом году ситуация резко поменялась. Мы вернулись в кризисные 2008, 2014 год, когда высокая активность покупателей сократила предложение. И тогда, и сейчас продавцы, особенно на вторичном рынке, выбирают: этому за наличку продадим, а этот даже с одобренной ипотекой — обойдется».
ТОП-5 самых ПРОДАВАЕМЫХ ЖК, СОКРАЩЕНИЕ СДЕЛОК МЕЖДУ ЮРЛИЦАМИ И ПАДЕНИЕ ОПТА С «ФИЗИКАМИ»
Пять самых продаваемых ЖК конца 2020 года: «Светлая Долина», «Солнечный город» («АБД»), «Весна-2» («Унистрой»), «Родина» (ТСИ), «Мой Ритм» («АБД»). По словам экспертов, первые два подкупают ценой, а «Солнечный город» с недавних пор — еще и транспортной доступностью за счет новой магистрали 100-летия ТАССР. «Весна-2» нравится многим концепцией с парками и дворами. «Родина» и «Мой Ритм» берут клиента местом — у одного ЖК метро рядом уже есть, у другого строится (правда, когда пустят поезда — неясно).
На изменения спроса может повлиять даже появление одного нового ЖК, отмечают эксперты. В пример приводят ситуацию на Мамадышском тракте. Старт продаж в ЖК «Лето», цены на который сразу оказались относительно высокими, привел к тому, что выросли спрос в «Весне-2» и «Светлой долине». Локация-то почти одна и та же! И, само собой, цены там тоже пошли вверх. «Панельки» никогда не продавались так дорого!» — с удивлением отмечает один из участников рынка.
Читатели «БИЗНЕС Online» в своих комментариях частенько подозревают, что застройщики покупают сами у себя. Отчасти это правда, но доля сделок между юрлицами за 10 месяцев — всего 11%. Статистика опровергает еще одно распространенное мнение, что «оптовики» скупают чуть ли не всю недвижимость. На самом деле доля розничных продаж сейчас — всего 98,5%, хотя год назад доля оптовых сделок была на уровне 6%. То есть люди, способные купить пол-подъезда, на рынке присутствуют.
«Юрлица, как правило, покупают коммерческие помещения. Или это застройщики, которые не продали квартиры на стадии строительства, поэтому после сдачи дома оформили их в собственность на свое же юрлицо. И продают уже по договору купли-продажи, не по договору долевого участия, — объясняет Руслан Садреев. — На такие квартиры распространяется льготная ипотека под 6,5 процентов годовых. Их субсидируют как первичное жилье».
ЦЕНА ВОПРОСА: НАСКОЛЬКО ЗА ГОД ПОДОРОЖАло КАЗАНСКое жилье?
Животрепещущий для покупателя вопрос цены, а вернее, причин ее роста всегда имеет несколько ответов. В среднем цена квадратного метра новостроек в Казани подобралась к 90 тысячам рублей.
Для обывателя объяснением роста цен будет только жадность девелоперов, и точка — посмотрите на другие города! Градостроитель скажет, что в Казани очень высокие требования по парковкам и прочим нормативам. И вдобавок стоит задача освоения промзон, а для этого и такой цены мало. В Казани взялись осваивать территории Речпорта, где для успеха начинания было бы неплохо иметь цену в районе 150 тысяч рублей за «квадрат» (да лучше все 200, чтоб не мелочиться!). Финансисты указывают, что спрос, а вместе с ним и цены подстегнули желание населения вывести сбережения из переставших приносить доход вкладов и «путинская» льготная ипотека. Дошло до того, что люди снимают деньги с депозита, используют их как первоначальных взнос и покупают квартиру — под сдачу или просто в расчете на будущее удорожание.
Чиновники — в частности, вице-премьер Марат Хуснуллин — не согласны с тем, что главным фактором ценового взрыва стала ипотека. Жилье, по его мнению, подорожало из-за перехода на эскроу, роста курса доллара и дефицита гастарбайтеров — им на фоне коронавируса закрыли границы. Девелоперы тоже отмечают, что найти рабочих на стройку стало сложнее, и зарплату они требуют выше. Да еще и подорожали стройматериалы, из-за провала рубля взлетела цена не только лифтов, насосов и электроники, но даже российского стального проката — его же выгоднее везти за границу! В общем — выросла себестоимость, в унисон заверяют застройщики.
Аналитика новостроек bnMAP.pro дает следующую динамику цен «квадрата» в классе «комфорт» в Казани за год:
- Однокомнатные: плюс 24%
- Двухкомнатные: плюс 18%
- Трехкомнатные: плюс 5%.
То есть с лета прошлого года до осени нынешнего больше всего подорожали однокомнатные квартиры: бюджет покупки в этом сегменте теперь в среднем 4,1 млн рублей. «Постарались» спасающие свои деньги инвесторы и «понаехавшие» в Казань — подробно об этом «БИЗНЕС Online» писал ранее. И для постоянного проживания выгоднее смотрится «трешка» — вот только бюджет покупки такой квартиры, средняя площадь которой 80 «квадратов», почти 7 млн рублей. Не считая ремонта.
В общем, глубина пропасти между среднестатистическим казанцем и ценой новостройки уже такова, что властям следует присмотреться к ценообразованию, считает один из наших экспертов. Ведь вслед за стоимостью новых «гнездышек» растет и вторичный рынок. В конце концов, недоступность жилья — один из факторов роста социального напряжения: сложно купить жилье подросшим детям, сложно разъехаться в случае развода, и так далее. Одним словом, все как в Москве.
КТО «СНЯЛ КАССУ» С РЫНКА ИПОТЕКИ: ВТБ И СБЕРБАНК ВЫДАЛИ 60% КРЕДИТОВ
«Путинская» льготная ипотека сыграла роль драйвера рынка — с этим соглашаются все опрошенные нами застройщики. За год в кредит стали покупать 58% квартир, что на 16% больше 2019 года. Средний распространенный срок кредита — 16,7 лет.
59% ипотечных сделок приходятся на «Сбербанк» и ВТБ, замыкает тройку «Альфа-Банк». На четвертой строчке «Ак Барс Банк», на пятой — «ПСБ». «Сбербанк» в Татарстане за 10 месяцев выдал ипотечных кредитов на 42 млрд рублей — в полтора раза больше аналогичного периода 2019 года. Средний срок кредита 15 лет, первоначальный взнос 30%. ВТБ в Татарстане за 9 месяцев увеличил продажи ипотеки в 1,3 раза до 24,5 млрд рублей. В пресс-службе ВТБ нашему изданию сообщили, что наиболее распространенный срок кредита — 15 лет. Первоначальный взнос на жилье в новостройках — 20%, на вторичном рынке клиенты вносят и 50%.
В целом же ипотечное кредитование в РТ выросло на 16,4% — жители взяли в долг на квартиры 247,4 млрд рублей, что близко к размеру бюджета республики.
В масштабах страны допинг льготной ипотеки не может продолжаться долго, считает глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она призвала вовремя свернуть продленную до 1 июля 2021 года «путинскую» ипотеку во избежание пузырей и в целях баланса спроса и предложения. «Рост цен на жилье и долговой нагрузки должен быть соразмерен динамике доходов населения», — справедливо заметила Набиуллина. Казань — яркий тому пример. Город, будучи аутсайдером по средним зарплатам, побил рекорд по стоимости недвижимости, став третьей столицей цен на жилье.
«Рост цен на недвижимость в России в этом году провоцирует высказывания о возможном возникновении „ипотечного пузыря“ на рынке, — заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. — Однако, по нашей оценке, объем ипотечной задолженности населения, качество ипотечного портфеля и уровень долговой нагрузки населения не соответствуют „предкризисному“ периоду. Российские банки защищены от колебаний рынка адекватными требованиями к потенциальным заемщикам, а граждане в абсолютном большинстве справляются с обслуживанием кредитов — показатель просрочки не превышает 1%. Таким образом, можно делать вывод о том, что российский ипотечный рынок в настоящее время достаточно устойчив и учитывает последствия минувших кризисов на рынках других стран».
Вице-премьер Марат Хуснуллин в пику Набиуллиной пообещал добиваться продления льготной ипотеки. Аналитики считают, что ее завершение спровоцирует рост ипотечных ставок.
ГЛАВНЫЙ РИСК — СНИЖЕНИЕ ДОХОДОВ, ДОЛЯ ПРОСРОЧЕННОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ В РТ МЕНЬШЕ ПРОЦЕНТА
С Печатниковым согласен эксперт комитета Госдумы по финансовому рынку Ян Арт. По его словам, российские банки соблюдают достаточно жесткие требования по закредитованности и первоначальному взносу.
«Нельзя сказать, что эти кредиты токсичные или могут создать проблемы в будущем, — говорит Арт. — Ипотека стала здоровее. Банки отказались от ипотечных кредитов без первоначального взноса или с крошечным взносом, ЦБ ввел показатель кредитной нагрузки домохозяйства. Рисков стало меньше. Единственный риск, который есть сегодня — это снижение доходов. Кредитная нагрузка при сегодняшнем уровне доходов вполне здоровая, но если заработок снизится — возникнут проблемы».
Эксперт по продаже недвижимости, риелтор агентства «Портал-116» Рамиль Каюмов рассказал нашему изданию, что в среднем ипотеку оформляют на 18-20 лет, первоначальный взнос в Казани колеблется в районе 15-20% от суммы покупки. «Стоимость жилья растет быстрее заработной платы», — признает собеседник издания.
По оценкам Яна Арта, в зависимости от банка первоначальный взнос по ипотеке колеблется от 10 до 30%. «Понятно, что лидерами ипотечного кредитования стали госбанки, которые не испытывают проблем с дешевыми деньгами, — говорит эксперт. — Нельзя сказать, что это смертельная проблема, потому что этот кризис в отличие от предыдущих не уронил банковский сектор, повысилась его устойчивость. Только вот темпы развития в такой модели рынка становятся ниже».
«Развитие рынка ипотечного кредитования должно идти пропорционально финансовым возможностям покупателей, участников рынка, без монополизации двумя-тремя игроками, — считает президент ассоциации российских банков Гарегин Тосунян. — Подавляющее большинство банков в октябре ограничили доступ к ипотеке — высоки риски, есть вероятность роста неплатежей, как с потребительскими кредитами».
При этом, по данным Нацбанка РТ, доля просроченной задолженности татарстанцев на 1 октября составила лишь 0,63% (годом ранее — 0,66%), что ниже общероссийского значения — 0,91% (1,01%).