Может ли рухнуть рынок ипотеки в России

Госпрограмма льготной ипотеки пробудила в россиянах аппетит к заемным средствам. 2020-ый уже стал рекордным для рынка жилищного кредитования. Пузыря на нем пока нет. Но отечественная экономика быстро накапливает риски. Ключевой из них – падение благосостояния населения, продолжающееся несколько лет и усугубившееся из-за пандемии. Из-за него у заемщиков могут возникнуть проблемы с обслуживанием кредитов.

Урожайный год

С января по октябрь россияне взяли ипотечных займов на 3,25 трлн рублей – абсолютный рекорд для отечественного рынка жилищных кредитов. Об этом свидетельствуют предварительные данные института развития «Дом.РФ» и аналитического агентства Frank RG.

Уже сейчас стало понятно, что результаты 2020 года заметно превысят итоги рекордного 2018-го. Тогда ради приобретения недвижимости население заняло у банков чуть больше 3 трлн рублей.

За один только октябрь 2020-го россияне набрали ипотечных кредитов на 550 млрд рублей. И это тоже рекорд. Прошлые были установлены совсем недавно, в сентябре (503,6 млрд) и августе (392,3 млрд).

«С февраля по июль 2020-го Банк России снизил ключевую ставку с 6,25% до 4,25% – этот показатель стал историческим минимумом. А в апреле была принята программа льготной ипотеки под 6,5%. Эти меры стимулировали россиян активно покупать недвижимость в кредит», – объясняет CEO онлайн-сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.

Действительно, в апреле премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о программе льготной ипотеки для новостроек. Она распространяется на кредиты до 8 млн рублей в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 3 млн рублей – в других регионах России. Разницу между 6,5%, которые заплатят заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает государство.

Предполагалось, что программа будет действовать до 1 ноября и сможет обеспечить выдачу до 250 тыс. новых жилищных кредитов. «Она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей», – говорится в материалах правительства.

Спрос на ипотеку оказался ажиотажным: в III квартале общее число оформленных ипотечных кредитов в России достигло почти 500 тыс. (155 тыс. – на первичном рынке), а в октябре – 215 тыс. (60 тыс. – на первичном рынке). Вице-премьер Марат Хуснуллин даже отрапортовал о досрочном выполнении майского указа президента 2018 года, который предполагал падение средней ставки по ипотеке ниже 8%. И действие льготной программы продлили до 1 июля 2021 года. Кроме того, ее расширили. Для жителей столичных регионов доступная сумма кредита выросла до 12 млн рублей, в остальных субъектах Федерации – до 6 млн.

«Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей. Из них 152 тыс. кредитов на 303 млрд рублей может быть выдано до конца года», – рассчитывают в правительстве. Число рискованных заемщиков может вырасти, особенно если Россия уйдет в новый локдаун, прогнозирует Мария Литинецкая из компании «Метриум». «Весной мы видели, как банки массово отказывали в ипотеке работникам ресторанного, гостиничного бизнеса, фитнеса, туриндустрии. Риски увеличатся, если начнется массовая безработица. Но пока предпосылок к этому нет. Уровень занятости остается высоким», – рассказывает эксперт.

По ее словам, признаки ценового пузыря на российском рынке все же есть – редко где можно увидеть колебания стоимости жилья величиной в 20%. «Мы наблюдаем последствия слишком продолжительной жесткой кредитной политики. Говоря проще, россиянам долго не давали дешевой ипотеки, из-за чего накопился отложенный спрос. Сейчас он реализовался, что привело к взвинчиванию цен», – объясняет Литинецкая.

Вероятность появления пузыря долгового (небогатые граждане берут кредиты в условиях падения доходов и стагнации экономики, а затем не могут расплатиться) также есть. «Но чисто теоретическая, потому что сейчас доля просроченной задолженности по ипотеке составляет всего 1,56% от общего объема выданных кредитов», – отмечает эксперт.

Однако со статистикой по просроченным ипотечным займам не все так просто. По остальным видам кредитов просрочка в 5 раз выше (8,35% против 1,56%). «Это говорит о том, что заемщики используют все средства, в том числе перекредитование, для погашения ипотеки, опасаясь лишиться квартиры. Более того, многие берут потребительские кредиты даже для оплаты первоначального взноса, так как копить на него россиянам становится все сложнее. Негативно на добросовестность заемщиков повлияли и чрезвычайные кредитные каникулы, объявленные из-за пандемии: по данным банков, до 25% должников не восстановили свою платежеспособность и уже допускают просрочки», – утверждает Михаил Чернов из Refin.online.

Он полагает, что риск возникновения ипотечного пузыря в России есть. Но при одновременной реализации двух сценариев.

Первый: из-за кризиса часть заемщиков теряет способность выплачивать ипотеку, банки изымают и продают недвижимость с молотка, что потянет цены вниз.

Второй: из-за кризиса ключевая ставка поднимается, а за ней и проценты по жилищным кредитам. Спрос на недвижимость падает, еще больше обваливая цены.

«Рыночная стоимость недвижимости может упасть так, что долг перед банком окажется выше. Заемщикам будет выгоднее отказаться от квартиры, чем продолжать выплаты. Банки станут сигнализировать государству о потенциальных банкротствах, и деньги в виде господдержки пойдут в банки, а не населению. Но ЦБ тщательно анализирует ситуацию на рынке, поэтому в 2021 году ставка по ипотеке не должна подняться более чем на 1–1,2%», – прогнозирует Чернов.