Ковидный форс-мажор: итоги первых арендных споров в пандемию

Арбитраж начинает формировать судебную практику по спорам между арендаторами и арендодателями, связанным с пандемией. Юристы рекомендуют следить за её развитием. События 2020 года вдохнули "новую жизнь" в практически неработавшие ранее нормы права — ст. 401 ГК РФ (форс–мажор), отмечает Екатерина Зуева, старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения "ССП–Консалт". Так, в споре между ООО "РПМ Карт СПб" и ООО "Сервис" Арбитражный суд СПб и ЛО признал форс–мажором введение ограничительных мер в Петербурге. В октябре 2019 года "РПМ Карт СПб" арендовал у "Сервиса" часть склада на пр. Культуры, где организовал картинг–центр. Деятельность ООО по ОКВЭД относится к зрелищно–развлекательной и включена в перечень наиболее пострадавших от пандемии отраслей. Арендатор пытался расторгнуть договор из–за запрета развлекательных мероприятий. Сторонам не удалось договориться, в итоге судьи признали договор расторгнутым. Ещё один схожий конфликт арбитраж разрешил в конце октября. Предпринимательница осенью прошлого года открыла в ТЦ "Миллер–центр" (ООО "Мабрук") магазин женской одежды и аксессуаров. До марта этого года аренда перечислялась исправно. Однако в апреле она предложила уменьшить плату, а если ООО "Мабрук" откажется, то расторгнуть договор из–за существенного изменения обстоятельств. Мирный путь разрешения спора не сработал. В итоге суд отказал во взыскании 83 тыс. рублей арендных платежей. При этом он сослался в том числе на то, что использовать помещение под цели, указанные в договоре аренды, — магазин женской одежды, было невозможно. Следует отметить, что признание пандемии и мер, направленных на борьбу с её распространением, форс–мажором зависит от ряда условий и не может быть универсальным, указывает в своём обзоре Верховный суд РФ. "Для того чтобы “сработал” форс–мажор, а точнее — арендатор смог требовать снижения арендной платы, ему необходимо доказать, что он не мог пользоваться арендуемым помещением в связи с введёнными ограничительными мерами", — поясняет Дмитрий Сурчаков, партнёр юридической компании "Степачков и Сурчаков". Яркой иллюстрацией этому может стать спор между ООО "Альянс" и ООО "Ривер сайд", которое арендовало помещение в Мурино под ресторан. "Ривер сайд" просил Арбитражный суд СПб и ЛО снизить размер арендной платы: с 1 апреля по начало мая — 0 рублей, а с 12 мая по 31 декабря этого года — 350 тыс. рублей. Однако ресторану не удалось добиться своих целей. Дело в том, что часть арендуемого помещения "Ривер сайд" во время действия ограничительных мер использовал для работы ресторана навынос и доставки готовых блюд. Поэтому в конце октября арбитраж отказал истцу, придя к выводу: арендатор имел возможность и использовал арендованное помещение в спорный период. Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk, рассказала "ДП", что Арбитражный суд Москвы рассмотрел уже около 200 арендных споров с ковидной спецификой: уменьшение арендной платы, расторжение договоров, освобождение от ответственности в связи с форс–мажором. И хотя законодатель определил арендатора как слабую сторону договора аренды в условиях пандемии, суды не так уж однозначны в своих выводах. "В делах с частными арендодателями суды учитывают фактор пандемии, но всё же не склонны огульно выносить решения в пользу арендаторов, даже если те относятся к наиболее пострадавшим секторам экономики", — резюмирует Софья Волкова.