Эксперт по недвижимости рассказала, как не стать жертвой мошенников

Эксперт по недвижимости Ксения Аверс рассказала ФАН о самых распространенных махинациях и уловках продавцов и о том, как не стать жертвой мошенников и сэкономить свои нервы и деньги.

Обман № 1. Махинации на этапе приватизации квартиры

Если на момент приватизации из квартиры (или дома) были выписаны дети или другие члены семьи, которые не получили свою законную долю уже в приватизированной квартире, то они в любое время могут восстановить через суд свое право на это имущество.

Случай из практики. Семья из четырех человек (жена, муж и двое малолетних детей) проживали в своей квартире. Каким-то образом (скорее всего, незаконным) родители выписали своих детей из квартиры. Кроме того, в момент приватизации муж отказался от своих прав на квартиру в пользу жены. Собственницей квартиры по документам приватизации стала только жена. Примерно через полгода она продала эту квартиру супружеской паре врачей. Они в силу своей неосведомленности и доверчивости на момент покупки не проверили все архивные выписки до приватизации и подписали документы купли-продажи, — рассказала Ксения Аверс.

По ее словам, после проведенной сделки семья продавцов обратилась в суд и отсудила себе назад ранее проданную квартиру, поскольку были нарушены права детей: им по закону принадлежала одна вторая часть квартиры, но они не получили свою долю. В итоге семейная пара врачей лишилась и квартиры, и денег, которые им, конечно же, никто не вернул.

Право на приватизированную квартиру или дом имеют и временно выписанные люди. Например, те, кто служит в армии или пребывает в местах лишения свободы. Если они на момент приватизации были временно выписаны и не наделены потом долей в приватизированной квартире, то по возвращении они легко восстановят свои права и вернут принадлежащую им по закону часть имущества. Даже если оно было продано третьим лицам.

Такие случаи встречаются довольно часто. Недобросовестные продавцы приватизированных квартир умалчивают о наличии других собственников, а покупатели по итогу лишаются и приобретенного жилья, и денег, — добавила Ксения Аверс.

Как снизить риски? По словам эксперта, перед покупкой приватизированной квартиры необходимо в обязательно порядке заказать и проанализировать архивную проверку данного объекта. Изучить все выписки и сведения из реестров, чтобы исключить вероятность судебных претензий со стороны ущемленных в правах выписанных ранее (или временно выписанных) собственников.

Обман № 2. Недееспособные продавцы

Если сделка была совершена недееспособным продавцом, который состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то он может впоследствии оспорить эту сделку, ссылаясь на свое заболевание.

Люди, страдающие алкогольной, наркотической зависимостью, имеющие психические или другие неврологические заболевания могут обратиться в суд с заявлением о том, что они на момент сделки были «не в себе», не ведали, что делают, что это было их единственное жилье, и могут потребовать вернуть его обратно. И, как показывает практика, суды встают на их сторону, а добросовестные покупатели страдают, лишаясь имущества и денег, — пояснила Ксения Аверс.

Иногда люди даже не знают, что стоят на учете в диспансере. Их могли поставить туда учет, например, после пьяной драки. Это нужно тоже иметь в виду.

Как снизить риски? Как отметила эксперт, если вы замечаете у продавца любые, даже самые малейшие отклонения в поведении, признаки алкогольного или наркотического опьянения, следы воздействия каких-то неизвестных веществ, чрезмерной агрессии или нервного напряжения — это повод запросить справку о том, что человек не состоит на учете в специализированном диспансере.

Особенно сильно вас должен насторожить тот факт, что квартира продается по слишком низкой цене, намного меньше рыночной. Или если это единственное жилье у продавца. Чтобы обезопасить себя, можно предложить покупателю приобрести себе альтернативное жилье и оформить так называемую пакетную сделку. Одновременная регистрация купли-продажи альтернативной квартиры станет доказательством того, что у покупателя есть другое жилье, и он не будет оспаривать вашу сделку, — пояснила Ксения Аверс.

Обман № 3. Фальсификация справок

Недееспособные продавцы могут предоставить вам поддельную справку о том, что они не состоят на учете в психоневрологическом диспансере. Такую «бумажку» сейчас легко купить в Интернете за 500 рублей. Однако нужно понимать, что такая справка недействительна, не имеет никакой юридической силы и не может быть принята в суде.

Как снизить риски? По словам Аверс, необходимо проверить полученную справку на оригинальность, но лучше всего заказать выписку из диспансера самостоятельно через специальные компании или службу безопасности.

Обман № 4. Недобросовестные риелторы

Очень часто аферисты втираются в доверие к продавцам (особенно из неблагополучных семей, страдающих заболеваниями, состоящих на учете в диспансерах) и подводят их к сомнительной сделке.

Случай из практики. На сделку по продаже квартиры пришел мужчина со своей гражданской женой. Мы заметили, что мужчина вел себя странно, были признаки алкогольного опьянения. Его гражданская жена вела себя тоже подозрительно. Мало того, что она была значительно моложе мужа и совсем не выглядела как его вторая половинка, она активно жестикулировала, кричала и агрессивно давила на быструю продажу и подписание документов. К слову, продаваемая квартира была в плохом состоянии, без ремонта и стоила значительно дешевле средней рыночной стоимости. Помимо этого, в разговоре мы выяснили, что это единственное жилье у мужчины, а женщину эту он знает всего несколько месяцев. Причем это она настаивала на продаже квартиры, обещала привезти мужчину в другой город. Мы поняли, что это мошенничество, — рассказала Ксения Аверс.

Она отметила, что сделка была приостановлена, был направлен запрос в наркологический диспансер. Оказалось, что мужчина состоит там на учете по алкогольной зависимости. Отговорить его от продажи квартиры не удалось, но ему посоветовали приобрести другое альтернативное жилье, на что он согласился. Была подобрана ему квартира и проведена пакетная сделка в присутствии врача. Если бы не были предприняты эти меры безопасности, то после продажи аферистка просто забрала бы у него деньги, а он, оставшись на улице, мог потребовать аннулировать сделку и вернуть себе квартиру.

Как снизить риски? По словам Ксении Аверс, если у человека имеется справка об учете в диспансере или о его недееспособности, тогда вам обязательно необходимо проводить нотариальную сделку в присутствии врача. Врач в момент подписания документов совершает освидетельствование того, что продавец находится в здравом уме и трезвой памяти, и осознанно принимает решение о продаже имущества. В таком случае вы обезопасите себя от возможных посягательств на приобретенное вами жилье.

Обман № 5. Утаивание информации о перепланировке

Более 90% людей, которые делают перепланировки в квартирах, не согласовывают их. Однако такие самостоятельные конструктивные изменения могут повлечь за собой угрозу здоровью и даже жизни не только жильцов данной квартиры, но и всего дома. Ведь очень часто в ходе перепланировки сносят или частично разрушают несущие стены, переносят коммуникации без соблюдения норм и правил безопасности.

Человек, который незнаком с архитектурой типовых планировок, может даже не заметить такие изменения. Тем более при покупке за наличные деньги предоставлять план БТИ необязательно. Вы можете купить квартиру с несогласованной перепланировкой и грубыми нарушениями норм безопасности. В итоге контролирующие органы при обнаружении таких нарушений могут обязать вас восстановить первоначальную конструкцию либо что еще хуже — наложить арест на квартиру и продать ее с аукциона, — пояснила Ксения Аверс.

Кроме того, заметила эксперт, некоторые банки отказываются выдавать ипотечный кредит на квартиру с неузаконенной планировкой. Поэтому в будущем могут возникнуть сложности с продажей этого жилья.

Как снизить риски? По словам эксперта, перед покупкой квартиры обязательно запросите план из БТИ и сравните нарисованное с реальностью, даже если вы приобретаете жилье за наличные деньги.

Обман № 6. Скрытие долгов

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются скрыть долги по квартире за коммунальные услуги. При покупке квартиры эти долги могут взыскать в судебном порядке долги с новых жильцов.

Как снизить риски? В обязательном порядке требуйте у продавца справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Вы также можете проверить остаток долга через муниципальные госуслуги, введя номер лицевого счета и фамилию получателя услуг, либо позвонить на горячую линию управляющей компании, — пояснила Ксения Аверс.

Обман № 7. Утаивание информации о планируемой реновации

Некоторые продавцы квартир скрывают тот факт, что их дом попал в программу реновации. Ведь некоторые объекты, которые не вошли в первую волну, могут ожидать своей очереди до 10 лет. Приобретая такую квартиру, у вас могут возникнуть сложности с пропиской и дальнейшей перепродажей, поэтому нужно учитывать такие риски.

Как снизить риски? По словам эксперта, вам необходимо самостоятельно проверить адрес покупаемой квартиры в списках домов на реновацию, чтобы потом это не стало для вас сюрпризом. Принимайте решение о покупке, зная все нюансы.

Обман № 8. Использование маткапитала

В квартире, которая приобреталась с использованием маткапитала, должны обязательно выделяться доли на ребенка и на супруга. Поскольку фактически (и юридически) это родительский капитал. И на него имеет право не только мать.

Если вы купите квартиру, приобретенную ранее на маткапитал, и не проследите, чтобы доли были выделены всем членам семьи, то они могут в дальнейшем предъявить вам претензии и потребовать свою долю в квартире. Существует вероятность, что, повзрослев, ребенок может обратиться в суд и отсудить назад свое жилье, — добавила Ксения Аверс.

Как снизить риски? Вам необходимо проконтролировать, наделили ли долей из квартиры супруга и ребенка, приобрели ли они взамен другое жилье. Только так вы обезопасите себя от возможных претензий.