Надо брать: может ли ипотека быть выгодной

Исторические максимум и минимум столкнулись в одном моменте и в зоне интересов инвестора: цены на первичном рынке недвижимости с начала года в среднем выросли на 12,5%. На другой чаше весов — ставка по льготной ипотеке. Брать или не брать? Рассмотрим в материале "ДП". Сохранить и приумножить По мнению экспертов, недвижимость по-прежнему сохраняет статус одного из наиболее выгодных активов сбережения средств. Инструмент изученный, понятный, надёжный: по данным "БН.ру", в сентябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Петербурге составляла 102,3 тыс. рублей, в сентябре 2020-го установлено значение 128,9 тыс. рублей. Итого за 5 лет недвижимость выросла в цене более чем на 25%. Конечно, этот год имеет свои особенности. Ключевую роль в активации роста цен сыграла программа льготной ипотеки — и связанный с ней спрос, но не менее важными оказались другие факторы. Повысилась стоимость строительных материалов, увеличились логистические расходы. Сегодня часть застройщиков ещё возводят дома по старым правилам, но переход на эскроу-счета уже сформировал тенденцию: "Теперь застройщики вынуждены привлекать банковские средства: это дороже, что, как следствие, отражается на себестоимости квадратного метра и, соответственно, на конечной цене для потребителя", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию компании "Л1". Есть и сокращение — предложения ликвидных объектов в городе — на 21% с начала года, судя по данным в СМИ. С одной стороны, сказалось вымывание бюджетных вариантов, связанное как раз с ипотечным бумом. С другой — ощутимо уменьшилось количество выводимых объектов, что тоже является отсылкой к принятым год назад поправкам в 214-ФЗ. Надежда Калашникова резюмирует: "Законы экономики никто не отменял: повышенный спрос всегда вызывает рост цен". Ипотечный магнит Программа льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках пока действует до 1 ноября 2020 года, информации о её продлении на момент публикации не было. Минимальные за всю историю значения ставок по ипотеке в России вызвали ажиотажный спрос на целевые займы. "На данный момент в условиях действия льготной ипотечной программы на первичном рынке спрос смещён в сторону новостроек", — констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. "Восемь человек из десяти сегодня с ипотекой. Можно отметить, что три человека из десяти покупают для себя. Остальные — инвесторы, — делится наблюдениями ведущий специалист по рынку долевого строительства ГК "Адвекс.Недвижимость" Анна Новикова. — Грех не воспользоваться ставкой 6,5%. К тому же сумма маткапитала увеличена". "Кроме того, у застройщиков есть совместные партнёрские антикризисные программы по ипотеке, которые предполагают ещё более выгодную ставку, — добавляет директор по развитию компании "Л1". — Например, у нас есть вариант: 0,4% годовых на первые 8 месяцев по готовым квартирам в ЖК "Лондон Парк", который находится рядом со станцией метро "Проспект Просвещения". Если мы говорим о покупке с целью реализации в дальнейшем, то 8 месяцев — это срок, за который можно продать любую, даже самую сложную квартиру. 0,4% — это очень гуманная ставка, учитывая, что речь идёт о годовых. Дальше, если вдруг вы не сумели найти нужную сумму, ставка поднимается до 8,9%". Надежда Калашникова также рассказала о партнёрской программе "Ипотека от 5,85% годовых", которая реализуется с участием нескольких банков. Кстати, финансовые организации ещё и снижают размер первоначального взноса до 15%. Эксперт считает, что сегодня инвестировать в недвижимость наиболее рационально: "Предложения по текущему моменту столь выгодны, что я, понимая опасность дефолтных заёмщиков, также хорошо понимаю и людей, которые на первый взнос берут потребительский кредит и пользуются этими льготными ставками. Если же у вас есть какая-то сумма, которую нужно сохранить, то весьма рациональный вариант — сделать её первым взносом. Просто выбирайте ликвидную квартиру, берите ипотеку с господдержкой и вкладывайтесь. При субсидированной ставке инфляция может быть выше процентов по кредиту, что особенно выгодно". Разделяй и властвуй Действительно, многие специалисты рынка называют момент уникальным — именно потому, что инвестировать в первичную недвижимость сегодня не просто реально, а выгодно с применением заёмных средств — во многом благодаря субсидированной ставке. Ведь это открывает новые возможности. "Рассматривать покупку квартиры в кредит как единственный вариант для инвестиций не считается рациональным, однако, если говорить о диверсификации своих вложений и долгосрочном вложении денег, такая инвестиция будет выгодной, так как цены на недвижимость со временем вырастают", — предлагает один из вариантов Яна Калугина, к. э. н., старший преподаватель кафедры банков, финансовых рынков и страхования Санкт-Петербургского государственного экономического университета (СПбГЭУ). Директор по стратегии ГК "ФИНАМ" Ярослав Кабаков добавляет: "Если рассматривать варианты покупки жилой недвижимости с оформлением ипотеки с целью извлечения в будущем рентного дохода или инвестиционной покупки на этапе строительства с дальнейшей перепродажей, то стоит учитывать несколько нюансов. Во-первых, период окупаемости таких инвестиций в новостройках через рентные платежи в большинстве мегаполисов, в том числе в Санкт-Петербурге, сейчас составляет более 10–15 лет. Второй аспект — это риски, связанные с перенасыщением рынка". "Я бы предложил не рассматривать покупку квартиры с оплатой 100% наличными, — рассуждает Максим Ельцов, генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство". — Лучше взять квартиру в ипотеку по одной из льготных программ — сельской (2,7%), семейной (4,5%) — или же, если вы не подходите под эти программы, в ипотеку с господдержкой — сейчас минимальная ставка по этой программе составляет 5,75%. Если у вас есть условные 4,5 млн, я бы рекомендовал выбрать два самых интересных ликвидных варианта, которые будут расти в цене, — в хорошей локации, с хорошей планировкой, на нормальном этаже, с хорошим видом из окон — и взять обе эти квартиры по минимальному первоначальному взносу, которые в идеале продаются по 214-ФЗ, а не эскроу. Часть денег я бы оставил для комфортного погашения кредита. С учётом маленькой ставки и быстрого роста цены при продаже двух квартир вы сможете заработать по меньшей мере в 2 раза больше, чем при продаже одной". Эксперты признают, что сегодня дельта между этапами котлована и выпуска сократилась, но разница сохраняется и покупка на нулевом цикле остаётся выгодной. Например, компания "Л1" объявила о старте продаж в ЖК "Поэт" в июне 2020 года — тогда стоимость 1 м2 составляла 122 тыс. рублей, сегодня это уже 135,7 тыс. К моменту сдачи комплекса в эксплуатацию прирост будет довольно значительным. Объект строится "по старым правилам", без проектного финансирования — и у девелопера есть возможность предлагать конкурентные цены. На вес золота По мнению экспертов, ликвидный объект — тот, что вырастет в цене приблизительно на 10% за год. Подобную доходность могут обеспечить проекты в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью (лучше, если рядом есть метро), с уникальными характеристиками, в том числе видовыми, с проработанной концепцией. "Согласно опросу потенциальных покупателей компании Knight Frank, основными параметрами при выборе квартиры остаются местоположение жилого комплекса и цена квадратного метра, — рассказывает Светлана Московченко. — Стоит добавить, что большое значение также придаётся репутации застройщика, его опыту работы на рынке". С последним утверждением согласна и Анна Новикова: "Надёжность застройщика сегодня на первом месте, потом — цена". "Предложение в окраинных районах массовой застройки, где нет достаточной инфраструктуры, ещё до кризиса превысило спрос. Если вы хотите сохранить и приумножить средства, то, конечно, надо покупать квартиры в черте города. И смотреть на параметры ликвидности", — советует директор по развитию "Л1", компании с почти 30-летним стажем работы на рынке недвижимости. Именно опыт позволяет застройщику предвосхищать запросы потребителя, предлагая проекты, которые сохраняют актуальность не только в период экспозиции, но и после сдачи объектов в эксплуатацию. Надежда Калашникова отмечает, что предпочтения потенциального покупателя сильно изменились за последний год, новые коррективы внесла самоизоляция. Мониторинг потребительского поведения позволил застройщику учесть в ЖК "Поэт" многие актуальные тренды. И один из них — отказ от студий. Самое интересное, что именно компания "Л1" в 2001 году предложила рынку Петербурга этот формат квартир. Сегодня компания понимает, что покупателям нужные разные форматы жилья, один из них — семейный жилой комплекс с просторными колясочными, свободными планировками и большим количеством детских учреждений поблизости. "Самое главное, что изменилось, — люди хотят не квадратные метры, а комфортную жилую среду — такое дружественное комьюнити, хотят жить рядом с людьми с похожими ценностями и интересами. Если мы говорим про ЖК "Поэт", то это семейный комплекс. Концепция ЖК "Лондон Парк" предполагает больше разнообразия, — продолжает Надежда Калашникова. — Но, как мне кажется, это такой счастливый универсализм, который будет удобен и для бизнесмена, и для домохозяйки, и для семейных людей, и для студентов". Названные комплексы — соседи, оба располагаются в Выборгском районе, где давно сложилась социально-бытовая инфраструктура. Станция метро "Проспект Просвещения" в 20 минутах пешей прогулки, рядом остановка трамвая №100, который соединяет красную и синюю ветки. Удобные выезды в центр, за город, на КАД. Неподалёку парк Сосновка и Суздальские озера. Внутренняя инфраструктура комплексов тоже предполагает богатый выбор: на территории ЖК "Лондон-Парк" вскоре будут введены в эксплуатацию ТРК и ФОК, в первой очереди на первых этажах уже работают кафе, магазинчики, салоны красоты и другие коммерческие объекты. Ещё одно наблюдение эксперта: в проектах эконом- и комфорткласса вырос спрос на жилые площади с отделкой. Надежда Калашникова делится информацией об очередном нововведении компании "Л1": "Сейчас мы в экспериментальном формате испытываем предложение квартир ещё и с мебелью, а также текстилем". Такой вариант может быть особенно интересен тем, кто рассматривает покупку с целью получения дохода от сдачи жилья в аренду, или, например, иногородним студентам. Продать или сдавать Какой из сценариев извлечения прибыли более привлекателен — покупка квартиры для её последующей сдачи, покупка с целью перепродажи или же комбинированный подход? Однозначного ответа нет, здесь, скорее, прямая зависимость от целей потенциального инвестора. Но эксперты рассказали о плюсах и недостатках разных вариантов. Светлана Московченко отмечает, что "главное преимущество приобретения квартиры с последующей её перепродажей — это простота и скорость получения дохода, не нужно вкладываться в ремонт и заниматься поиском и последующим контролем арендаторов. Однако сдача в аренду квартиры является более гибким вариантом, недвижимостью можно распоряжаться согласно своим планам и изменившимся жизненным обстоятельствам". "Инвестиционная составляющая определяется на этапе вложения, — поясняет Максим Ельцов. — Кто-то за консервативный метод — покупает исключительно для сдачи в аренду. Доход от этого маленький, но стабильный — с учётом дополнительных издержек составляет не более 5–6% по рынку. Если говорить о максимальной прибыли, то её можно получить только на новостройках, если грамотно отслеживать старты продаж, лучшие варианты, локации, искать максимально ликвидное жильё с целью повышения прибыли". При выборе объекта важно учесть множество нюансов, и не последним в списке будет формат квартир. Специалисты отмечают, что наибольшим спросом в текущем году пользовались жилплощади с одной и двумя спальнями, студии были менее интересны покупателю. Популярны свободные планировки и европланировки. А в целом, говорит Надежда Калашникова, "важными для потребителя сегодня являются не столько форматы квартир, сколько наполнение жилого комплекса. Инвестиционной привлекательностью могут пользоваться те проекты, которые предлагают покупателю или будущему арендатору максимальный комфорт".