Туманные перспективы. Снижение спроса на новостройки может достигнуть 50%
В настоящее время, несмотря на пандемический кризис, первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге в целом чувствует себя вполне хорошо. Государственная программа субсидирования процентной ставки по ипотеке обеспечивает высокий уровень спроса. Но что ждет рынок после завершения ее реализации (1 ноября 2020 года), эксперты четко сказать затрудняются.
Фото: pixabay.com
Главный драйвер
По единодушному мнению специалистов, механизмом, вытащившим сегмент жилищного строительства Петербурга из болота коронакризиса, стала госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотеке до уровня 6,5% годовых (причем многие банки предлагают и более привлекательные варианты).
По информации от разных девелоперов, подводивших итоги первого полугодия, доля ипотечных сделок находится сегодня на рекордных уровнях — 60–80% от общего объема продаж. При этом подавляющее большинство из них заключено именно в рамках госпрограммы.
«Льготные ставки значительно активизировали спрос. Если в июне 2019 года доля ипотеки в объеме продаж у нас была 54%, то в июне нынешнего — 85%. 90% всех кредитных сделок проходит по программе господдержки-2020», — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС».
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» / пресс-служба ГК «КВС»
По данным директора Группы «Аквилон» Виталия Коробова, доля ипотеки в общем объеме продаж холдинга составляет около 60%, что сопоставимо с показателем прошлого года. При этом на долю госпрограммы приходится 90% всех ипотечных сделок.
Тренд сохранил свое довлеющее значение и в июле-августе. По оценке экспертов Аналитического центра ДОМ.РФ и Frank RG, июль 2020 года (наряду с декабрями 2018 и 2019 годов) попал в тройку месяцев с максимальной выдачей ипотеки за всю историю российского рынка. За месяц всего было выдано 140 тысяч кредитов на 340 млрд рублей, что на 40% больше в количественном выражении и на 53% в денежном, чем годом ранее.
«В июле выдан рекордный для этого месяца объем ипотеки. Главная причина — эффективная поддержка ипотечного рынка со стороны государства. В ближайшие месяцы темпы роста ипотечного рынка стабилизируются. По итогам года будет выдано не менее 1,2 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей, примерно как и в прошлом году», — отмечает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
По его оценке, в целом по России более трети ипотечной выдачи в июле обеспечили госпрограммы. В Петербурге, как «Карповка» писала ранее, положение отрасли гораздо лучше, чем «в среднем по больнице», и доля ипотеки в объемах продаж кратно выше.
Фото: pixabay.com
«Влияние ипотеки с господдержкой на продажи любой компании, занимающейся массовым строительством, на текущий момент определяющее, жизненно важное я бы сказал. Доля ипотеки в структуре продаж в среднем выросла до 80%», — говорит Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет».
Аналогичную цифру называет и Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
«В целом по рынку доля ипотечных сделок составляет уже около 80% (из них 90% приходится именно на льготную ипотеку)», — отмечает она.
Что день грядущий…
Эксперты признают, что положение петербургского рынка новостроек было бы гораздо более печальным, если бы не льготная ипотека. Апрельский провал продаж хорошо иллюстрирует «альтернативную историю» городского рынка жилья.
«Благодаря льготной ипотеке рынку удалось преодолеть апрельское снижение спроса и выйти на среднерыночные показатели по итогам полугодия (1,87 млн кв. метров — минус 14% к аналогичному периоду прошлого года). Без программы результаты были бы значительно скромнее, а снижение по рынку — более существенным», — подчеркивает Ольга Трошева.
«И сегодня, когда большинство ограничений снято и жизнь возвращается в нормальное русло, роль госпрограммы по субсидированию жилищных займов по-прежнему остается существенной. Экономике необходимо время на восстановление, а платежеспособный спрос напрямую связан с этими процессами», — добавляет Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит».
С ним соглашается и Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
«Основным катализатором покупательской активности стала льготная ипотека, что положительным образом отразится и на продажах в третьем квартале 2020 года», — говорит она.
Но программа завершает свое действие 1 ноября 2020 года, и какова будет реакция рынка на это — пока не ясно. Уже звучат алармические прогнозы о том, что льготная ипотека вымоет с рынка весь мало-мальски платежеспособный спрос, и после ее отмены спрос схлопнется и для рынка настанут тяжелые времена.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» / facebook.com/troscheva
«Многие покупатели решились на приобретение квартиры впервые и именно благодаря льготной ипотеке с рекордно низкой для российского рынка ставкой», — признает Ольга Трошева.
Роман Строилов соглашается с тем, что угроза снижения спроса на рынке существует.
«Отчасти спрос, который мы сейчас отмечаем, это так называемый «спрос будущего времени». Его формируют те клиенты, кто не планировал покупку сейчас, а собирался совершить покупку в конце года или в начале 2021-го. Разумеется, это тревожный сигнал. Я не думаю, что спрос схлопнется. Обеспеченность жильем в нашей стране все еще очень низкая, так что продажи в строительном бизнесе в ближайшие годы не остановятся. Однако существенное сокращение спроса до 50% вполне возможно. На текущий момент начало 2021 года не предвещает ничего хорошего», — отмечает он.
С надеждой на лучшее
При этом эксперты рассчитывают на то, что серьезного провала на рынке новостроек удастся избежать. Основную надежду они возлагают на продление действия льготной ипотечной программы.
«Ипотека с господдержкой запускается в стране уже третий раз, ранее она дважды продлевалась. Надеюсь, что и в этот раз сценарий повторится. И программу льготной ипотеки продлят хотя бы до 31 декабря 2020 года. Если это произойдет, то, вероятно, результаты работы рынка в этом году можно будет оценивать как положительные», — считает Роман Строилов.
С ним солидарен Андрей Кириллов.
«Предполагаю, что при неблагоприятном развитии событий в макроэкономическом плане государство пойдет на продление программы субсидирования ипотеки», — отмечает он.
Эксперт отмечает также, что даже при ее отмене тяжелые времена настанут далеко не обязательно.
«К примеру, на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ роль субсидированной ипотеки может начать снижаться, мы вполне можем увидеть „естественную“ ставку в 6%», — говорит Андрей Кириллов.
В целом о перспективах достижения стабильности на рынке без стимулирующих мер эксперты говорят с осторожностью.
Роман Строилов, директор по развитию маркетплейса недвижимости «М2Маркет» / пресс-служба «М2Маркет»
«Трудно оценивать такие перспективы. Все будет зависеть от политики регулятора экономики страны и сроков окончания пандемии, с возможным восстановлением целых отраслей экономики», — отмечает Роман Строилов.
Андрей Кириллов убежден, что проекты в хороших локациях будут востребованы, однако интенсивность покупательской активности будет зависеть от множества факторов.
«К сожалению, неопределенность стала главным трендом этого года, и мы готовимся сразу к нескольким возможным сценариям», — добавляет.
По мнению Светланы Московченко, по итогам 2020 года объем спроса вряд ли сможет достигнуть уровня прошлого года. Полного восстановления можно ожидать не ранее 2021 года, считает эксперт.
«Мы надеемся на то, что государственные программы поддержки отрасли, которая является системообразующей, будут продлены, а ставки по ипотечным кредитам продолжат снижаться, что позволит сохранить спрос на текущем уровне», — резюмирует Ольга Трошева.