Апокалипсис откладывается: коммерческая недвижимость Петербурга выходит из кризиса

Ограничения и запреты в Петербурге постепенно отменяются, жизнь арендаторов нормализуется: офисная недвижимость уже вернула 20–40% клиентов. Однако, по прогнозам экспертов, летом этот сегмент вряд ли достигнет 100%-ных показателей, которые были до карантина. Для торговых центров, если они начнут полностью функционировать нынешним летом, период восстановления затянется, и вакантность по итогам может вырасти на несколько процентов. Ротация арендаторов Несмотря на наступивший коронавирусный кризис, ставки аренды на офисную недвижимость вряд ли уменьшатся, утверждают эксперты. Но при этом стоит ожидать того, что сменится основной пул арендаторов помещений из-за того, что многие компании просели по финансовым показателям. Заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрий Кузнецов говорит, что, скорее всего, по-настоящему видимые изменения в этом сегменте можно будет наблюдать лишь в конце 2020 года либо в начале 2021-го. "Офисы сегодня используются не полностью, но договоры продолжают действовать, по части из них идут процессы пересогласования, по другим нет. Однако даже ведение переговоров занимает время. И если компания решит сокращать занимаемые площади, сам процесс пересогласования и освобождения офиса может занять от 2 до 6 месяцев в зависимости от объёма компании", — поведал эксперт. В Colliers не видят существенных причин для снижения арендных ставок в силу того, что в Петербурге продолжают совершаться крупные сделки: недавно был анонсирован переезд в Северную столицу Объединённой судостроительной корпорации, которая арендовала офис площадью 7 тыс. м2. "В целом же высвобождение некоторых офисных площадей к концу 2020 года увеличит вакантность в сегменте, но важно понимать, что рынок Петербурга подошёл к текущему кризису в состоянии дефицитного предложения и рекордно низкого уровня вакантности — всего 5,6%, поэтому увеличение доли свободных офисов не станет критичным. Ставки аренды, которые постепенно повышались на протяжении 2 последних лет, перестанут расти, а в объектах с существенным оттоком арендаторов могут быть снижены", — добавил Кузнецов. По данным компании, по итогам I квартала 2020 года в офисах класса A средняя запрашиваемая ставка аренды в Петербурге выросла на 0,6%, до 1,6 тыс. рублей в месяц за 1 м2, в классе B рост более заметный — на 1,8%, до 1 тыс. рублей за 1 м2, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Примерно такого же мнения придерживаются в компании Maris. По их данным, с 12 мая некоторые предприятия, которые начали возобновлять свою деятельность, возвращаются в офисы. В результате уже на конец мая количество арендаторов, которые вернулись в деловые центры, составило порядка 20–40%. По прогнозам аналитиков компании, начиная с 1 июня число вернувшихся в офисы компаний начнёт неуклонно расти, но пустующие помещения всё равно останутся. По итогам июня Maris предсказывает заполненность 80% от прежнего уровня. По их подсчётам, арендные ставки выросли на 1%, а в некоторых деловых зонах увеличение составило 5–7%. "При этом знак колебания ставок определяется качеством освободившихся помещений. Следовательно, изменения ставок аренды произошли главным образом за счёт увеличения вакансии, нежели в связи с корректировкой ценовой политики арендодателей", — прокомментировала Алёна Волобуева, руководитель отдела исследований компании Maris в ассоциации с CBRE. В ближайшие месяцы стоит ждать ротации арендаторов, этот процесс начался ещё во время карантина. Основной пул клиентов приходится на крупные компании, которые нуждаются в больших офисных помещениях, при этом по большей части освобождаются сейчас небольшие помещения. В компании JLL сравнили показатели вакантности офисной недвижимости в Петербурге во время кризисов 2008 года, 2014-го и прогнозы по нынешнему кризису. Среди них самым тяжёлым оказался 2008 год, когда доля вакантных площадей достигла 25,9%. По прогнозам аналитиков JLL, максимальная вакансия в 2020 году примерно сравняется с показателями кризиса 2014 года, когда она достигла 12%. Переосмысление ТЦ В JLL также считают, что сценарии предыдущих кризисов отразятся и на рынке торговой недвижимости. При этом для всего ретейла нынешний спад был наиболее ощутимым, ещё никогда в стране не останавливалась практически вся торговля. Коронавирус изменит лицо ретейла, в результате чего поменяются привычки арендаторов и их пул в ТЦ. После кризисов в 2008 и в 2014 годах наблюдался примерно трёхлетний спад ввода новых торговых объектов. Похожее торможение начнётся и в 2020-м. Коснётся это по большей мере объектов на ранней стадии строительства. Однако на 2020 год из заявленных объектов большинство находится в высокой стадии готовности, в результате большинство из них откроется к концу года. Объём свободных торговых площадей при этом повысится на 2–3 п. п. Так, по прогнозам компании, заполняемость торговых центров Петербурга максимум составит 90%. При этом для самих ТЦ интересно будет то, как изменится состав ретейлеров, которые арендуют у них площади. По итогам года с рынка уйдут некоторые бренды, а многие сети офлайн-магазинов оптимизируются и, скорее всего, попробуют поиграть в онлайн-формат, сделав ставку на пункты выдачи товаров, нежели на полноценные торговые точки. Помимо этого, своё влияние окажет и снижение доходов населения, в результате чего большинство предпочтёт более экономные и дешёвые бренды и магазины. Такие тенденции потребуют реконцепции устаревших торговых объектов, что, возможно, приведёт к переосмыслению такого вида недвижимости, как торговый центр, в принципе. В Colliers International, в свою очередь, считают, что около 10–15% магазинов больше не откроются после карантина. Однако их места займут более жизнеспособные игроки, поэтому арендодателям можно не беспокоиться. "В одних случаях закрытия магазинов будут следствием управленческих просчётов ещё в докризисный период, которые только обострились с наступлением кризиса, в другом — именно кризисными изменениями, оптимизацией торговых площадей. Кто-то из ретейлеров оставит розницу в принципе, кто-то перейдёт в онлайн. Однако если мы говорим о качественном и востребованном торговом центре, то у таких объектов есть лист ожидания, и здесь те арендаторы, которые будут более жизнеспособны в текущей ситуации, займут освободившиеся места", — рассказала Анна Никандрова, партнёр Colliers International. В слабых же объектах, которые испытывали трудности и до пандемии, вакансия может увеличиться ещё на 25–30%, добавила она. От центра к центру эта картина будет меняться. Востребованные объекты, проведя ротацию 10–15% арендаторов, могут оказаться к концу года с нулевой вакансией, в слабых же центрах показатель увеличится, и управляющей компании понадобится разрабатывать стратегию и проводить комплексные изменения, чтобы вернуть объект на прежние позиции.