Потускневшее золото

Столичная «элитка» становится неликвидом в условиях пандемии

Элитный сегмент рынка недвижимости традиционно легче своих более демократичных «собратьев» переносит кризисы: сделки со сверхдорогим жильем единичны по умолчанию, а потенциальные покупатели по понятным причинам демонстрируют повышенную финансовую устойчивость. Однако в условиях «коронакризиса» пострадает и элитный сегмент: как рассказал «Стройгазете» генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин, уже сейчас можно назвать параметры высокобюджетных объектов, которые становятся неликвидом.

Стоимость элитной недвижимости в Москве до конца 2020 года вырастет на 5-7% — дорожать будут преимущественно премиальные новостройки, находящиеся в высокой стадии готовности. Однако не все так позитивно в дорогом сегменте — с начала февраля продажи по некоторым объектам как на первичном, так и на вторичном рынках фактически замерли.

С начала февраля 2020 года в премиальном сегменте «просел» интерес к вторичке — на 30-50% в зависимости от параметров объекта. Покупатели, которые еще в конце зимы-начале весны готовы были вносить задатки, остановили сделки в ожидании снижения цен. К маю ситуация такая: клиенты готовы вступать в переговоры только при условии, что собственник объекта снизит цену на 10-20% от заявленной.

На вторичном рынке полностью встали продажи объектов, которые экспонировались в валюте. Объем такого предложения составляет около 10-15%.

Морально устаревшая «вторичка» будет пользоваться меньшим спросом, потому что на первичном рынке застройщики в состоянии стимулировать покупателей рассрочками, акциями по ипотечным ставкам, скидками, предлагая клиентам, наиболее выгодные финансовые инструменты приобретения недвижимости. Именно благодаря этому, а также тому, что новостройки, как правило, имеют более высокие качественные характеристики, именно «первичка» будет пользоваться повышенным спросом.

В то же время, пандемия коронавируса привела к появлению неликвида и на первичном рынке. К этой категории сейчас можно отнести жилые комплексы, которые выводились изначально по завышенным ценам. Стоимость выше рынка на 30-40% в таких проектах объясняется чаще всего уникальной локацией и рядом других ценностных факторов, но сейчас они уже не способны удерживать цену. Фактическим неликвидом на данный момент стали 10-12% столичных жилых комплексов.

Нынешние события ускорили те тренды, которые набирали обороты, начиная еще с кризиса 2008 года. Например, до того кризиса у покупателей были востребованы «метражи», то есть квартиры с просторными комнатами, холлами и кухнями-столовыми. Но уже начиная с 2009 года количество запросов на объекты с неэффективной площадью стало сокращаться. Сейчас, если клиент берет 200 кв. метров, он хочет получить минимум одну мастер-спальню и 2-3 отдельных помещения, подходящих под разные цели, например, под кабинет. Очевиден интерес к более продуманным планировкам. В период действия периода самоизоляции в России кабинеты в элитных квартирах стали практически обязательным атрибутом с точки зрения покупателей. Наибольшим спросом будут пользоваться те проекты, которые имеют хорошую придомовую территорию с богатой инфраструктурой и близостью к воде — высокие дома у дороги будут выйдут из моды.

Изменения коснулись и рынка коммерческих площадей. Уже сейчас мы видим, что деловые комплексы пустеют. Все больше сотрудников будет переходить на «удаленку». Офисы перейдут в сегмент представительской недвижимости и будут использоваться исключительно для проведения встреч, продаж и переговоров.