«Люди с деньгами ждут «сладких» предложений»: топ-30 коммерческой недвижимости на продажу
Рынок зданий под бизнес в Казани вступил в эпоху большой распродажи и ждет жертв коронавируса
Первые ласточки большой «коронавирусной» распродажи уже есть: общий ценник нашего топ-30 увеличился на 50% и достиг 11 млрд рублей. Гостинично-деловой комплекс «Олимп» в Казани подешевел на 15%. До «бросовых» 500 млн скинул в мае ценник банкротный ТРК «Ривьера». Но особенно «сладких» объектов за три копейки ждать пока не стоит: как поясняют эксперты «БИЗНЕС Online», скидки поначалу будут аккуратными.
«Высшая лига»: Бизнес-центр АЗАТА ХАФИЗОВА, АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС «ИСКОЖ» и «МЕДЦЕНТР» МАРСЕЛЯ МИНГАЛИМОВА
С 7,4 до 11 млрд рублей с сентября прошлого года выросла совокупная стоимость самой дорогой коммерческой недвижимости Казани, выставленной на продажу на сайте Avito.ru. Это свидетельствует о том, что еще накануне вспышки коронавируса в России владельцы ТЦ, гостиниц и прочих недвижимых активов начали большую распродажу. На сайте прибавилось дорогих объектов, в результате чего за 8 месяцев, прошедших с нашего прошлого обзора,общая стоимость нашего Топ-30 увеличилась на 50%. Если самый дорогой объект тогда стоил примерно 600 миллионов, то теперь это 1 млрд рублей. В нашем Топ-30 половину объектов с тех пор так и не удалось продать, зато появилось немало новых дорогостоящих предложений. С другой стороны, на продажу выставлены лоты с «коронавирусным» дисконтом.
На первом месте нашего Топ-30 — появившееся в конце марта объявление о продаже бизнес-центра «Паравитта» на проспекте Ямашева. Стоимость рекордная для рынка недвижимости Казани — ровно 1 млрд рублей. Впрочем владелец недвижимости, учредитель ООО «Международный бизнес-центр», известный в 90-е бизнесмен Азат Хафизов, говорит, что «процентов 30 площадей уже продано». По его словам, сейчас свободны 5-6 тысяч квадратных метров по цене в 95 тыс рублей за метр. То есть речь о сумме около 600 миллионов. Однако в объявлении указан именно миллиард за весь объект. При этом на «Авито» сказано, что столь дорогостоящий объект можно приобрести частями — от 1000 кв м. То есть цена входа в сделку — 95 млн рублей. К БЦ, кстати, прилагается парковка на 200 автомобилей.
«Интереса быстро продать нет. Есть интерес частично продать и частично оставить в аренде», — несколько туманно объясняет свои намерения Хафизов. Вырученные средства он планирует вложить очень необычно — открыть частный университет с уклоном в экологию.
По словам гендиректора компании «А Девелопмент» Мурата Ахмерова, ценник на «Паравитту» вряд ли соответствует нынешним реалиям. «Это не рыночная цена для такого здания. офис „Спурт Банка“ по 85 тысяч за квадрат забрали — и то я считаю, что это завышенная цена, и там тоже были кое-какие моменты, которые были за рамками сделки. В „Паравитте“ стоимость я бы оценил не выше 60 тысяч за квадрат. В этот кризис будут появляться объекты, которые в другое время не появлялись бы. Поэтому ценник реальных предложений на рынке может быть и ниже 60 тысяч», — уверен Ахмеров.
На втором месте — бизнес-парк «Искож» на улице Техническая, 32. По этому адресу находится «Казанский завод искусственных кож». Комплекс зданий общей площадью 41 тыс. кв. метров предлагается купить за 675 миллионов. Собственник здания — одноименная компания, конечные владельцы — предприниматели Ринат Марданов и Григорий Меньших. В офисе нам сообщили, что руководства на месте нет — ну, а что вы хотите, «карантикулы»… Судя по сайту, компания занимается не производством, а арендой и продажей земельных участков и помещений. А исходя из отчетности ЗАО, арендаторы ежемесячно платят более 8 млн рублей за возможность размещать свои склады в этом месте. Так что выручка по итогам 2019 года превышает солидные 102 миллиона. Однако чистая прибыль едва-едва перешагнула за полмиллиона в год.
Номер три — «офисное здание свободного назначения» по адресу ул. Проспект Победы, 69Б. Здание состоит из двух соединенных блоков в 4 и 6 этажей, общая площадь — 9,5 тысяч кв. метров. Собственник — ООО «Информационно-аналитический центр «Эксперт», который входит в орбиту интересов известного татарстанского девелопера Марселя Мингалимова (ГК «Профит»). Здание, ради которого вырубили часть Горкинско-Ометьевского леса, не могут продать уже около года. Цена остается прежней: 620 миллионов рублей. На бумаге здание считается медицинским центром (иначе возвести бы на этой территории не социальный объект скорее всего бы не вышло), но по факту это свежепостроенное здание без арендаторов и ремонта на верхних этажах. «Планировка помещений объекта свободная, здание построено на основе железобетонного каркаса. Первый этаж четырехэтажного блока выполнен в чистовой отделке», — отмечается в описании продаваемого объекта. И вряд ли удастся продать его по такой цене, но — она пока не снижается.
Долго не может найти покупателя один из самих дорогих лотов в нашем Топ-30 — здание бизнес-центра на Петербургской, 37 (четвертое место). За него просят 612,5 млн рублей. Согласно выписке из ЕГРН, объект находится в собственности компании «Силан», которую контролирует Евгений Дедюхин (70% уставного капитала), а совладельцем выступает Марат Гиниятуллин. В свое время данные бизнесмены развивали косметический бренд Bon Joli, а перед этим много лет по франчайзингу торговали косметикой под брендом Ile de Beaute. Впоследствии и ту и другую сеть поглотил «Л’Этуаль», а Дедюхин начал развивать новую сеть парфюмерии и косметики под брендом Degal. Сейчас предприниматель является одним из совладельцев компании «Апарт Отель» (застройщика ЖК «Европейский») и учредителем нескольких фирм, связанных с недвижимостью. Но эксперты «БИЗНЕС Online» еще год назад говорили о том, что стоимость завышена, и пока у собственника не возникнет срочной потребности в деньгах, он может держать такой ценник еще долго.
Также в пятерке самых дорогих предложений — торговый центр «Эталон» (№ 5, находится по ул. Московская, 48). За 605 млн рублей предлагается приобрести торговый центр с якорными арендаторами. В числе характеристик — 95% заполняемости арендных площадей, четыре полноценных этажа плюс мансарда и цокольный этаж. До 2013 года им владело ОАО «Центральный рынок Казани», и наиболее крупным акционером являлась Гузель Сафина (ранее, судя по данным «Контур.Фокус», — участник ООО «Залесный Сити», «Тетеево-2» из группы «Сувара», а также «Стратегия Земля» и других компаний). На сегодняшний день собственником является ООО «Эталон» — по договору купли-продажи, находящемуся в ипотеке. Выручка в базе КФ указана лишь до 2016 года — с многомиллионными убытками. А конечные владельцы теряются в дымке кипрского оффшора «Кофел Холдингс ЛТД».
Большая распродажа: «РИВЬЕРА» ПОДЕШЕВЕЛА НАПОЛОВИНУ, НО НЕ ПРОДАется даже по «СМЕШНОЙ» цене
«Коронакризис» нанес особенно тяжелый удар по гостиничному, туристическому и развлекательному бизнесу, а также по общепиту. Это явно видно по падению ценника на выставленные на продажу профильные объекты недвижимости.
Судя по всему, кредиторы разорившихся владельцев здания развлекательного комплекса «Ривьера» (8) настроены продать его как можно быстрее, даже с большим дисконтом. Комплекс за 500 млн рублей реализует Центральное агентство залогового имущества (ЦАЗИ). Имущество обанкротившегося ЗАО «РК «Ривьера» конкурсный управляющий Александр Кузьмин год назад выставил за 887 млн рублей. То есть, дисконт составил более 40%.
В составе комплекса — 4-этажный развлекательный центр на 22,7 тыс квадратов плюс 6 земельных участков площадью 27 тыс кв. метров, пятизальный кинокомплекс, боулинг, дискотека, комплекс ресторанов, двухъярусный ночной клуб и прочая. Роковым для «РК «Ривьера», напомним, стал кредит в «Татфондбанке», за который поручались Роберт Мусин, Евгений Корольков, Рашид Таймасов и коммерческий директор «Казанской Ривьеры» Елена Войтко.
В апреле этого года конкурсный управляющий вновь попытался продать объект — первоначально за 694 млн, с отрицательным шагом торгов. Но покупателей в разгар «карантикул» не нашлось. Судя по отчету на сайте федерального реестра сведений о банкротствах, на покупку «Ривьеры» не поступило ни одной заявки.
Впрочем, источники нашего издания, знакомые с положением дел, полагают, что здание все же нашло если не покупателя, то в целом заинтересованных в покупке лиц. Говорят, что новые собственники могут быть связаны с высокопоставленными чиновниками. Слухи источники обосновывают бросовой для такого знакового объекта ценой: чуть выше 22 тысяч за «квадрат»! Но официального подтверждения слухам пока нет: на момент подготовки публикации Росреестр переход прав собственности на «Ривьеру» не зафиксировал.
«КОРОНАВИРУСНЫЕ» СКИДКИ ОТ «ОЛИМПА» И ВЗЛЕТ ЦЕН ОТ ЛАНДЫШ СЕРГЕЕВОЙ
На фоне коронавируса подешевел гостиничный комплекс «Олимп» (9), принадлежащий «АИ Менеджмент» из орбиты «Унистроя». За 14-этажное здание в 7,4 тыс «квадратов» с земельным участком на 1,2 тыс. кв. метров, 92 гостиничными номерами просят 415 миллионов рублей.
Интересно, что сначала за здание хотели 490 млн рублей (то есть, 66 тысяч за квадратный метр). Соответствующее объявление о продаже компания разместила еще в августе прошлого года, объяснив это тем, что АИ «Менеджмент» изначально покупал здание с целью инвестиционных вложений — в рамках банкротства бизнеса Ильгиза Минкина вместе с торговым комплексом «Олимп». Целью было устранить все юридические риски, провести модернизацию и выйти из данной сделки. Но почему же ценник просел на 15 процентов?
«Снижение цены обусловлено тем, что в период карантина загрузка отелей сильно снизилась, — отмечает гендиректор компании Антон Корнилов. — Большие объекты недвижимости всегда продавались непросто, так как рынок покупателей с такими капиталом сильно ограничен. На фоне других отелей города „Олимп“, благодаря своей удачной локации, успешно пережил карантин, максимально сохранив персонал и покрыв все свои операционные расходы. Прибыли за эти два месяца не принёс, но и убытков не создал», — пояснили в компании.
С учётом того, что правительство РФ настоятельно не рекомендует россиянам совершать этим летом поездки за границу, в АИ «Менеджмент» рассчитывают на всплеск интереса к внутреннему туризму, и, соответственно, хорошую загрузку отелей Казани к августу-сентябрю этого года. Благо что и расценки стали привлекательнее для потенциальных туристов.
Неожиданно некоторые объекты из нашего списка в эпоху коронавируса подорожали. Например, за ТЦ на первой линии Краснококшайской (12) его владелица Ландыш Сергеева (супруга проживающего теперь во Франции экс-главы Кировского района Казани и компании «Александр ЛТД» Александра Сергеева) просила 330 млн рублей. Судя по объявлению, которое редактировали последний раз в середине мая, цена теперь — 355 миллионов. Ну, а что — бизнес там продуктовый плюс цифровой ритейл, что в «коронакризис» оказалось достаточно устойчивым вариантом.
ASG: КОРОНАВИРУС — ЯВЛЕНИЕ ВРЕМЕННОЕ, А ПОТОМУ НИКАКИХ СКИДОК!
Среди вновь выставленных на продажу объектов в Казани временно оказался бизнес-центр Meggapark на Сибирском тракте, принадлежащий, как известно, структурам Алексея Семина. Шестиэтажное офисное здание было предложено купить за 335 млн рублей — по 45 тыс за «квадрат». Неужели в эпоху коронавируса миллиардер решил продать корпус по соседству со своей штаб-квартирой? Однако в пресс-службе УК «АС Менеджмент» информацию о продаже опровергли, а затем объявление на сайте «ЦИАН» было снято.
Коронавирус в сфере коммерческой недвижимости — краткосрочный и локальный фактор, вызвавший, правда, ряд ограничений, пояснил «БИЗНЕС Online» директор по развитию территорий «АС Менеджмент» Ринат Аисов. «Он повлиял на отношения арендодатель-арендатор, вызвал временную корректировку сумм и порядок внесения арендной платы и смещение спроса на помещения и направления бизнеса, наименее ограниченные в деятельности в этот период», — полагает он. Конечно, адаптация на рынке будет, но это не значит, что коммерческая недвижимость станет менее востребованной и резко обвалится в цене. «Будет меняться формат использования объектов, к примеру, не исключено приостановление или разворот тренда на переход от офисов в нарезку к опен-спейсам», — добавил он. В компании рассматривают три варианта реакции на кризис, но снижение цены в долгосрочной перспективе в «АС Менеджмент» не используют. Зато есть механизмы рассрочки от компании — эта схема, по словам Аисова, успешно зарекомендовала себя в проектах ИЖС, и сейчас ее адаптируют для коммерческой недвижимости. Кроме того, в компании готовы использовать старый добрый бартер в части стоимости услуг — например, строительство взамен земли.
Правда эти рассуждения о стабильности рынка коммерческой недвижимости корректируются некоторыми неприятными для ASG фактами. Давно выставленные на продажу объекты группы компаний Семина — гостиничный комплекс на Бутлерова, 25 (11) и бизнес-центр на Худякова, 12 (№ 10) так и не нашли своих покупателей, но торгуются по прежней цене — в 395 и 397 миллионов соответственно. С учетом того, что в обоих зданиях выполнена черновая отделка, а в первом случае необходима еще и отделка фасада (в соответствии с утвержденным проектом — прим. ред.), экспонироваться они могут еще очень долго. В продаже по-прежнему и здание гостиницы на Петербургской, 19 (седьмое место рейтинга), неизменна и цена — 535 миллионов.
Из свежих предложений — лот, ищущий покупателя с начала эпохи коронавируса. Это здания «Фабрики Алафузова» и казанского «Льнокомбината» по ул. Гладилова (15) за 300 млн рублей. Основатель проекта «Фабрика Алафузова» Андрей Питулов объяснил факт продажи «поиском партнера или инвестора». «Свои средства уже давным-давно закончились», — сказал Питулов. Здание лофта общей площадью 9 тыс. кв. м находится в конкурсной массе ярославского «Булгар банка» с татарстанскими корнями — Центробанк отозвал его лицензию в январе 2017 года. Агентство по страхованию вкладов от имени «Булгар банка» подало иск о банкротстве ООО «Алафузовские мануфактуры», а 3 марта Арбитражный суд РТ ввел в компании процедуру наблюдения.
ГОСЖИЛФОНД ПРОДАЕТ ГОСТИНИЦУ
Весьма недешево на взгляд участников рынка, просит за бывшую гостиницу «Алгоритм» (26) на улице Маршала Чуйкова Госжилфонд при президенте РТ. Видимо, Марат Зарипов продолжает оптимизацию, и 190 млн рублей (по 76 тыс за «квадрат») в бюджете фонда лишними не будут.
Как видно из данных Росреестра, ОАО «Алгоритм» было создано минземимуществом РТ в 2011 году. Затем, в 2017-м, оно было подарено Госжилфонду. Как пояснили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе ГЖФ, 4-этажные помещения с отдельным входом в девятиэтажке площадью 2,5 тыс «квадратов» планировалось поначалу использовать по программе «Арендное жилье». Но затем концепция изменилась.
«Основная цель этой программы — обеспечение жильем приглашенных специалистов и развитие экономики городов и районов Татарстана. Поэтому мы развиваем эту программу в тех городах и районах, где наблюдается дефицит предложений съемного жилья: Иннополис, Сабинский, Буинский, Апастовский и Мамадышский районы. В крупных городах мы развиваем программу социальной ипотеки, по условиям которой можно выгодно и в короткие сроки получить свое собственное жилье», — пояснили в ГЖФ.
Ну, а помещение на Чуйкова продавец считает хорошим предложением — это практически готовый бизнес.
ОФИСЫ НА КВАРТАЛАХ И ЗАЛОГОВОЕ ИМУЩЕСТВО ТАТФОНДБАНКА
Также на «Авито» за 299 миллионов рублей выставлен бизнес-центр «Тахлес» (16), расположенный в здании по ул. Татарстана, 22. Собственника нам определить не удалось (в Росреестре данные отсутствуют). Однако с учетом того, что многие помещения здесь требуют косметического ремонта, цена экспертам кажется, мягко говоря, завышенной. С другой стороны — стоимость квадрата — порядка 51 тыс. рублей, что не так уж и много с учетом хорошей локации. Но если новый собственник захочет довести здание до ума, в него еще придется хорошенько вложиться.
Второй год продается и 4-этажный пристрой (20) к ТЦ «Модная семья» по ул. Бурхана Шахиди. Это имущество, находящееся в залоге у лопнувшего «Татфондбанка». Стоимость снижена почти на сто миллионов: если в июле прошлого года за объект просили 338 миллионов, то сейчас — 229,5 миллионов рублей. В пристрое к ТЦ есть арендаторы, имущество реализует АО «Российский аукционный дом».
Практически неизменной, на уровне чуть выше 200 млн рублей, осталась цена за здание бывшего ресторана «Танго» (23), что на улице Братьев Касимовых, 38. Экспонируется оно уже с конца 2018 года, но цену собственник скидывать не спешит. Площадь здания — 2,9 тыс. кв. метров, стоимость квадрата выходит недешевая — чуть выше 70 тысяч. Возможно, поэтому так долго не находятся новые собственники. Впрочем, в объявлении указано, что возможна также частичная продажа помещений и аренда.
Не пользуются популярностью и склады: все еще экспонируются производственные здания по улице Восстания (25), складская база на Технической (22) и складской комплекс по улице Короленко (13). Цены не изменились, диапазон — от 200 до 350 миллионов рублей.
«БУДУТ „ДОГОВОРНЯКИ“, НО НА „Авито“ МЫ ЭТОГО НЕ УВИДИМ»
«Я думаю, что в ближайшее время начнут появляться новые объекты — от собственников, которые хотят продать, а не просто выставить здание на экспозицию. Они, наверное, начнут давать скидки — сначала аккуратно — 10-15%, потом уже, в зависимости от остроты потребности в деньгах, скидки могут доходить до 30-40%. Но это будет, надеюсь, не массово, а штучно», — предполагает Мурат Ахмеров. По его словам, сначала собственники будут пытаться реализовать объект в своих кругах — всячески это скрывая: в открытом доступе «сладкие» предложения будут появляться в последнюю очередь. «Будут какие-то договорняки, но мы не увидим этого на Avito», — добавляет он.
В целом руководитель «A-Development» согласен с оценкой Рината Аисова: массового снижения цен все-таки ждать не стоит. «Все понимают, что кризис приходит и уходит. За условные „три копейки“ скидывать свои объекты, я думаю, не будут, — говорит Ахмеров. — Возможны какие-то отсрочки специальные цены. Люди с деньгами при этом есть. Но они ждут „сладких“ предложений».
В заключение эксперт отмечает, что окончательная ясность по коммерческим объектам будет внесена ближе к осени. Сейчас еще ни крупные ТЦ, ни кафе, ни рестораны не открылись, для них «карантикулы» продолжаются. По оценкам главы управления Роспотребнадзора Марины Патяшиной, общепит и ТРЦ можно будет открыть после того, как число ежесуточных заражений в РТ снизится до 20-30 случаев. Сейчас же их в 2-3 раза больше.
Пока количество объявлений в целом по признаку «коммерческая недвижимость» остается на уровне 4 тысяч. И окончательно понять, кто выжил, а кто нет, можно будет месяца через два-три, полагают эксперты. Может быть, тогда «не выжившие» начнут банкротиться и тоже выставят на продажу свои объекты для покрытия убытков, что резко увеличит предложение коммерческой недвижимости в Казани.