Как рухнут цены на жилье в России: драма-прогноз в трех действиях

Коронавирус и самоизоляция порушили планы многих, кто хотел этой весной купить жилье. Падение спроса в связи с ограничениями на перемещения, а в некоторых регионах и остановкой работы стройкомпаний эксперты оценивают примерно в 70%. А в городах с наиболее жестким режимом самоизоляции осталось 10-15% от обычного количества сделок. Это те продвинутые покупатели, которые были готовы обзаводиться будущим жильем в режиме онлайн.

Что будет, когда все ограничения снимут? А главное, как после всех напастей изменятся цены на жилье? Сайт kp.ru собрал прогнозы экспертов.

ДЕЙСТВИЕ 1. Скачок спроса после самоизоляции

Сразу после того, как по городам разрешат свободно передвигаться, почти все специалисты ожидают оживления на квартирном рынке, и возможно, даже некоторого роста цен.

- На рынок вернутся те, кто планировал купить квартиру в предыдущие два месяца, но не смог это сделать из- за ограничительных мер, - говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. - Сколько таких людей будет, сказать сложно — из-за резкого ухудшения ситуации в экономики далеко не все станут придерживаться прежних планов. С другой стороны, в первые недели после выхода из самоизоляции на рост числа сделок может повлиять льготная ипотека под 6,5%.

В итоге, как считает эксперт, нельзя исключить ажиотажа, необычного для летних месяцев, - впрочем, недолгого.

- Отложенного спроса хватит на месяц — максимум, два, - прогнозирует генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев.

ДЕЙСТВИЕ 2. А больше денег нет.

На счет дальнейших событий мнения специалистов расходятся. То есть общее в них есть. Примерно к будущей осени эксперты ждут уже заметное падение доходов населения и спроса. А вот насколько крутым в связи с этим может оказаться падение цен на недвижимость — здесь мнения расходятся.

Самый пессимистичный — для продавцов жилья - прогноз звучит так.

- Мы ожидаем уже с конца лета падение цен на 10-20% в Москве. Коллеги, которые занимаются регионами, говорят о 15-20%, - рассказал «КП» член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

Более мягкий вариант прогноза — в большей степени подешевеет вторичное жилье (на него льготная ипотека под 6,5% не распространяется) и новые жилые комплексы бизнес-класса. Тут возможны минус 10-15% - но не сразу, а где-то ближе к концу года.

Оптимистичные прогнозы касаются преимущественно рынка «массовых» новостроек. Но и высказывают их исключительно представители застройщиков, то есть люди заинтересованные.

- Цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне, - считает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. - В период самоизоляции застройщики оказались в непростой ситуации: потеряли большую часть выручки, но при этом продолжали выплачивать проценты по кредитам, налоги и т. д. Это не позволит снизить цены. Но и повышать их нельзя - покупательская способность населения сократилась.

Поможет ли льготная ипотека по рекордно низкой ставке в 6,5% годовых? Слишком сильно ни застройщики, ни независимые эксперты на нее не рассчитывают. По оценкам, уверенность в том, что у них останется работа и доходы, позволяющие платить по ипотеке хоть по какой ставке, сейчас есть примерно у 10-20% от тех, кто до пандемии в принципе мог взять ипотеку. Как тогда может получиться не снижать цены?

- Некоторые застройщики в связи со сложившейся ситуацией просто не начинают новые проекты. Так они могут регулировать предложение, - объясняет риелтор Артем Сошников.

То есть вместо того, чтобы уменьшать ценники, застройщики просто будут меньше строить — так проще распродать уже понастроенное. Но некоторые используют и более приятные для покупателей хитрости — в виде всевозможных акций, удобных условий рассрочки или еще более льготной ипотеки под конкретный жилой комплекс от банка-партнера. А покупателю-то что: будет это называться неприятным словосочетанием «падение рынка» или приятным «акция от застройщика» - лишь бы жилье было доступнее.

Помимо пессимистичного и оптимистичного прогнозов, полагается иметь и, так сказать, среднестатистический. Такой у нас тоже есть.

- Платежеспособный спрос существенно упадет. И даже ипотека с низкими ставками в полной мере его не восстановит. Но катастрофического, резкого, снижения цен не будет. Будет в среднем по рынку 1,5-2% в месяц, в некоторые месяцы, возможно, больше, - считает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - У нас 70-80% всех сделок — альтернативные, фактически обмен. То есть чтобы продать свою квартиру, я должен купить другую, где собираюсь жить. И я не могу снизить цену на свою квартиру, если она не снизилась на ту, которую я хочу купить. Рынок недвижимости в принципе консервативен, а такая особенность нашего рынка тем более не позволяет ему быстро реагировать на изменения экономической ситуации.

ДЕЙСТВИЕ 3. И это надолго?

Тут тоже эксперты предполагают разные возможные сценарии.

- При оптимистичном сценарии — рубль стабилизируется, новой волны коронавируса не будет — рынок жилья может вернуться к докризисным показателям к концу этого — началу следующего года, - прогнозирует Алексей Гусев.

- Скорее всего, кризис на рынке недвижимости затянется на 2020-2023 годы, - предлагает менее утешительный прогноз президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.

ВОПРОС РЕБРОМ

А подешевеет ли аренда жилья?

- Может быть снижение на 10-15%, но не сразу, - считает Константин Апрелев. - Квартиры у нас в основном сдают обычные люди, которые не очень понимают, что происходит и будет дальше происходить на рынке. Они будут корректировать арендную плату постепенно.