Домоправители: как разобраться в тонкостях НУ, ТСЖ и УК

В современных многоквартирных домах довольно сложная система организации его жизни – обеспечения ресурсами, уборки, ремонта общего имущества и т.д. Кто должен всем этим управлять? Закон предлагает три варианта. Но какой будет наиболее приемлемым?
 НУ: не все потянут
 В Жилищном кодексе прописаны три формы: непосредственное управление (НУ), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управляющая компания (УК).
О первом слышали далеко не все. Гораздо чаще мы встречаем второй и третий. У этого есть логичное объяснение. Казалось бы, что может быть удобнее, чем “демократия” - контроль самих жильцов за всеми процессами в вашем доме? Никаких споров с управляющей компанией, полная подотчётность трат, финансовая прозрачность. Но оказывается, далеко не всё так просто. Основной минус в том, что договориться жильцам бывает крайне трудно. Вспомните, как это происходит по самым простым вопросам у вас, к примеру, в садоводстве или на этаже. А жильцов в доме могут быть сотни и тысячи, каждый со своими идеями и точкой зрения. Впрочем, и этим негатив не ограничивается. Управление идёт по договору подряда, то есть заставить подрядчика выполнить обязательства в случае их неисполнения можно только через суд. К тому же все штрафы будут накладываться на собственника. Каждый жилец будет заключать договор на поставку энергоресурсов самостоятельно. И ещё сто «но». Именно поэтому жильцы редко выбирают вариант непосредственного управления.
ТСЖ: теория расходится с практикой
ТСЖ – это объединение собственников, где вопросы эксплуатации дома решает выбранное на общем собрании жильцов правление. И уже оно заключает контракты с поставщиками услуг. Среди плюсов такого товарищества – возможность напрямую влиять на политику управления домом и, в теории, сократить расходы в случае грамотного руководства. Вроде бы уже достаточно. Но и минусов здесь немало. Во-первых, экономии может и не случиться. В отличие от УК бывает, что верховодят ТСЖ непрофессионалы – ведь жильцы могут выбрать, к примеру, просто самого популярного в доме человека. Во-вторых, законодательство в части ТСЖ еще несовершенно. К примеру, привлечь неплательщиков по коммуналке к ответственности и получить деньги можно только через суд. С предоставлением льгот определённым категориям населения здесь также есть проблемы. Наконец, человеческий фактор играет серьёзную роль. Отдельные жильцы могут по разным причинам уйти в оппозицию руководству и соседям, провоцируя “коммунальные войны”.  Для ТСЖ случай довольно типичный.
УК: с застройщиком ещё проще

ЖК «Лондон Парк». Фото предоставлено компанией Л1.
Доверить дом управляющей компании – самая распространённая практика. Особенно в новых жилых комплексах. Это та самая золотая середина или разумный компромисс, позволяющий эксплуатировать такой сложный механизм как многоквартирный жилой комплекс максимально эффективно и понятно для жильцов.
Во-первых, управляют всем комплексом опытные профессионалы. Затраты должны быть грамотно распланированы, в том числе и на непредвиденные расходы, специалисты обязаны разбираться и в тарифной политике поставщиков ресурсов, и в законодательстве, и в технических особенностях коммуникаций. При этом плата за их работу может быть фиксирована. Во-вторых, довольно часто, и это оптимальный вариант, управляющая компания работает в связке с теми, кто дом построил. В этом случае к перечисленным плюсам добавьте доскональное знание всех нюансов проектирования и строительства, выполнение гарантий от застройщика, организацию технического сопровождения наиболее экономичным способом ещё на стадии строительства.
Еще одним преимуществам такой формы управления становится возможность жильцов контролировать процессы с помощью Совета дома: многие оперативные вопросы решаются гораздо быстрее, а сами жильцы получают доступ к решению не только эксплуатационных и тарифных вопросов, но и к организации общественного пространства.