Как это устроено: инвестиции в студенческие общежития Великобритании

Сегодня инвесторы во всем мире выбирают новые сегменты для своих вложений – дома престарелых, медцентры, студенческое жилье. Так, объем инвестиций в студенческие общежития, по данным Knight Frank,  в прошлом году составил 16,3 млрд долларов. Еще десять лет назад эта цифра не превышала 2,5 млрд долларов. Рост – более, чем в шесть раз. Больше всего вложений в студенческую недвижимость приходится на США – 57%. На втором месте – Великобритания – 27%, третья строчка у Германии – 4%.
Основатель и управляющий директор AZ Real Estate Алиса Зотимова рассказала об особенностях инвестирования в студенческие общежития Великобритании, и о том, сколько можно заработать на этом бизнесе.
Студенческие общежития в Великобритании объединены в общий класс недвижимости PBSA – purpose build student accommodation – студенческое общежитие, построенное по целевому назначению. Это название раскрывает тот факт, что на рынке есть другое студенческое жилье, которое не были изначально построены именно для этих целей. Таким классом являются HMO – houses of multiple occupation – что-то вроде коммунальных квартир только в среднесрочную аренду от 3 до 12 месяцев. Это дома или квартиры, поделенные на несколько комнат, где арендаторы делят ванную комнату и кухню. Как правило, такое жилье арендуют студенты.

Сегодня общая доля владения студенческими общежитиями в Великобритании со стороны частных инвесторов составляет только 30%, остальные 70% находятся в собственности и управлении самих университетов. Растущий спрос на жилье для студентов вынуждает университеты обращаться к частным инвесторам. Так, в  2018-2019 годах около 84% общежитий строились частными инвесторами, оставшаяся часть возводилась силами университетов.

Для инвесторов студенческие общежития являются перспективным и достаточно новым направлением. Растущий спрос на размещение со стороны студентов подогревает этот интерес. Так, в 2019-2020 года на рынок выйдет 29 тыс студенческих комнат, что на четверть больше, чем в прошлом учебном году.
Стоит отметить, что Brexit не оказал существенного влияния на инвестиции в этот сектор, в то время как в целом инвестиции в британскую экономику на фоне Brexit снизились. Это связано с тем, что образование в Британии остается высоко востребованным студентами со всего мира, это в свою очередь делает инвестиции в общежития привлекательными.
Сектор студенческой недвижимости продолжает набирать обороты и благодаря тому, что многие сложности, связанные с законодательными преградами, отсутствием необходимых градостроительных норм за годы были преодолены. Также на сегодняшний день появляется множество перспектив для девелоперов и инвесторов по реконструкции устаревших объектов, что особенно актуально для таких рынков как Лондон, Брайтон, Бат, где возведение новых объектов весьма ограниченно из-за нехватки земли и достаточно жесткого строительного регулирования застройки. 
При этом, сегодня только четверть студентов в Великобритании размещаются в студенческих комплексах, остальные арендуют жилье самостоятельно, как правило – это комнаты в квартирах. Это значит, что у частных студенческих общежитий есть потенциал для развития. Тем более, что частные кампусы предлагают более современные варианты размещений.
Большая часть комнат на рынке студенческого жилья имеют свою ванную комнату, небольшой кухонный уголок с мини холодильником и варочной поверхностью. Другие  предлагают просторные общие кухни, где можно не только готовить, но и проводить вместе время. Учебные комнаты, кинозал, игровая, спортзал прачечная - составляют на сегодня стандартное предложение частного студенческого общежития. Если добавить к этому то, что управляющие компании регулярно организуют для студентов совместные мероприятия и вечеринки, становится очевидно, что при прочих равных этот вид размещения имеет множество преимуществ. Не последним из которых является нахождение в сообществе близких по образу жизни людей, что на сегодня особенно ценно и востребовано.
Сами инвестиции в студенческие общежития представляют собой  покупку готового объекта, вложения на этапе строительства или покупка комнат в кампусе. К примеру, студенческие общежития обычно представляют из себя комплексы вместимостью от 50 до 500 комнат.

Что касается входного билета на рынок, то качественный объект в локации, где рынок студенческой недвижимости уже сформирован или активно растет, будет стоить не менее 5-7 миллионов фунтов. На наш взгляд, наиболее оптимальным вариантом для инвесторов  является привлечение кредитов. Это позволит увеличить доходность капитала, плюс  инвестор получит дополнительную проверку актива со стороны банка. Размер такого финансирования, как правило, будет не более 70%, что делает входной порог для такой инвестиции  на уровне 1,5-2 миллионов фунтов.

Если говорить о покупке комнаты под сдачу, то тут стоимость может составлять 40-50 тысяч фунтов (а в менее популярных регионах и на стадии строительства и того меньше). Однако, в таком случае нужно закладывать затраты на содержание и обеспечивать заполняемость. Иначе ликвидность такой комнаты в общежитии может быть низкой.
Наиболее крупными покупателями являются институциональные инвесторы – пенсионные и резервные государственные фонды, частные инвестиционные фонды, страховые компании. Такие покупатели, как правило, приобретают сразу по несколько объектов.

Активно вкладываются в студенческие общежития и иностранные инвесторы, в том числе – российские. Например, в прошлом году мы сопровождали сделку по приобретению студенческого общежития на 136 студий в городе Бирмингеме для инвестора  из России. Объект был преобразован в студенческий многоквартирный блок из офисного центра. Первый его этаж предназначен для коммерческих торговых помещений, остальные этажи заняты общежитием. Цена сделки составила 10,6 млн фунтов.  Доходность объекта составляет 7,5%.

Стоит отметить, что сам Бирмингем второй по числу населения город в Великобритании после Лондона, переживающий в настоящее время активную стадию экономического роста. Растущее местное и международное студенческое население уже превысило 63 тыс человек.
Данное приобретение также указывает на зарождающийся сдвиг в инвестиционных тенденциях, когда клиенты готовы отказаться от традиционных престижных активов ради тех, что дадут более высокий долгосрочный доход, а большинство таких активов находятся за пределами столицы.
При правильном управлении этот бизнес может приносить доходность 5-7% годовых, что выше, чем в жилой или торговой недвижимости.
Основной риск владения студенческим общежитием заключается в необходимости вести регулярное управление зданием и контролировать баланс расходов и сохранения актива, а также вести ежегодную арендную компанию. К примеру, инвестиции в традиционные секторы недвижимости: офисы, ритейл не требуют регулярного управления, так как обычно с арендаторами заключаются долгосрочные договора. Однако, и этот риск можно нивелировать с помощью выбора опытной управляющей компании, заключает Алиса Зотимова.