Как это устроено: редевелопмент в Лондоне

Нехватка свободных участков в мегаполисах заставляет застройщиков искать новые возможности для строительства. Одна из них – редевелопмент промышленных зон и исторических зданий. По данным компании Knight Frank, только в Москве за последний год спрос на проекты редевелопмента вырос в  два раза. Это направление активно развивается и в других городах мира, например, в Лондоне.

Сам Лондон, несмотря на ситуацию вокруг Brexit, занимает ведущие позиции в мировых рейтингах, а квадратные метры туманного Альбиона остаются на вес золота. Поэтому реновация – это хорошая возможность инвестировать в недвижимость. 

Главная проблема Лондона – нехватка земли и плотная застройка старыми домами Викторианской эпохи, многие из которых морально уже устарели и нуждаются в реновации. Но главный плюс таких объектов – хорошая локация, а значит, они наверняка будут востребованы покупателями и арендаторами, говорит главный редактор портала зарубежной недвижимости Prian.ru Филипп Березин.

"В настоящий момент в Лондоне наблюдается настоящий бум девелоперских проектов, реализация части которых намечена на 2025 год и стоимость их исчисляется миллиардами долларов", - отмечает эксперт.

Например, после реконструкции ранее неблагоприятного района вокруг вокзала Кинсгс Кросс появилось 19 новых зданий и более 300 тыс кв м офисных площадей. Сюда переезжают компании-гиганты Google Inc, Facebook, Media multinational Havas, говорит основатель и управляющий директор LondonDom.com Егор Шишковский.

"Сами цены на недвижимость, Согласно данным Земельного Реестр, в районе Кингс Кросс за последние 12 месяцев увеличилось на 18%, а за последние пять лет на 58%", - отмечает Егор Шишковский. Что тоже, безусловно, делает редевелопмент привлекательным. Кроме, того будущие покупатели реновированных площадей готовы переплачивать за уникальную локацию и исторический статус объекта.

Подобные объекты весьма интересны арендаторам – как долгосрочным, так и краткосрочным, продолжает Филипп Березин.  Аренда в Лондоне и вообще в Великобритании весьма популярна. 43% текущих арендаторов снимают жилье более 6 лет, а ещё 15% - 10-15 лет. В то же время опрос компании Hillarys показал, что около трети арендаторов готовы снимать жилье всю жизнь – не занимаясь покупкой.

Инвестиции в проекты редевелопмента зависят от того, насколько масштабный проект. Средняя стоимость жилого объекта на рынке под реновацию составляет 420-450 тыс фунтов. Объем инвестиций, необходимых для проведения ремонтных и строительных работ – около 200 тыс фунтов, говорит главный редактор портала зарубежной недвижимости Prian.ru.

Есть и масштабные проекты реновации. Например, австралийский девелопер Lendlease в феврале этого года заключил ряд контрактов на редевелопмент нескольких районов Лондона – Тоттенхема, Юстона, Сильвертауна. Общая стоимость  контактов 11.5 млрд фунтов – это рекорд для Британии.

Другой пример: проект в центральном районе Лондона Саутуарке, где будут снесены около 2 тыс зданий с муниципальным жильем, на месте которых планируется построить 3,5 тыс объектов социального жилья – здесь первые расходы на снос и строительство объектов нес городской совет, но в дальнейшем к финансированию была привлечен крупная жилищная ассоциация Notting Hill Genesis, который потратит на проект 1.5 млрд фунтов.

Удачными примерами,  где реализованы идеи реконцепции и реконструкции целых районов может служить находящийся к северо-востоку от центра Лондона район Стратфорд: обновление его началось сразу после Олимпиады 2012 года, что позволило добиться доходности в 4.7% годовых, отмечает эксперт.

Сам процесс редевелопмента может включать реконструкцию здания (иногда это может быть внушительный ремонт, ювелирная реставрация, в редких случаях – косметический ремонт). Иногда может требоваться  деконтаминацию земли, что может привести к существенному увеличению стоимости в связи с дополнительными расходами.

"Британский подход" к редевелопменту формировался в течение длительного периода времени и позволяет добиваться значительных финансовых результатов как в рамках каждого конкретного проекта, так и на уровне государства, говорит Егор Шишковский. Английским и зарубежным клиентам нравится осознавать и они готовы платить за это премию, что они живут в доме со старинными и виртуозно выполненными элементами дизайна.

Также стоить отметить, что в Великобритании действуют достаточно строгие требования к сохранению исторического наследия и большие штрафы за их несоблюдение, продолжает эксперт.

В Великобритании есть две категории зданий: грейд 1 (Grade 1) и грейд 2  (Grade 2). Грейд 1 – это самая высокая категория исторической ценности, к которой относится, например, Букингемский дворец. К категории грейд 2 относится большое количество жилых и не только зданий как в самом Лондоне, так и за его пределами. Они занесены в историческую или архитектурную "красную книгу", и часто являются объектами редевелопмента. В этой связи, опытные девелоперы при реализации проектов работают в тесной связи с профильными учреждениями, которые призваны следить за сохранением исторического наследия.

Компании, вовлеченные в ревелопмент исторических зданий, также несут большие репутационные риски в случае несоблюдения требований законодательства. Например, девелоперы, снесшие исторический паб в Лондоне без специального разрешения Вестминстерского совета, должны будут построить его заново "по кирпичику" после протестов местных жителей.

К возмущению руководства бара "The Carlton Tavern" в Кильбурне, на севере Лондона, он был разрушен до основания, несмотря на то, что рассматривался вопрос о внесении его в список исторического наследия класса грейд 1. По заявлению представителей организации "Историческая Англия" данный паб "замечательно сохранился как снаружи, так и внутри".

Еще один пример – к 70 тыс фунтов штрафа и общественным работам был приговорен "безрассудный" застройщик, который испортил при перепланировке особняк, относящийся к охраняемым зданиям (грейд 1) Aston Park House в графстве Чешира. Местный совет назвал несанкционированные работы застройщика вандализмом.

Несмотря на то, что могут потребоваться годы, перед тем как проект редевелопмента начнет воплощаться в жизнь, особенно если он становится предметом затяжных политических дебатов, предпочтение все же отдается восстановлению городских промзон и зданий, нежели чем  началу новых строительных проектов, расположенных в зеленых пригородах Лондона.