Инвестиции в старость: почему популярны дома престрелых, и сколько на них зарабатывают
Сегодня доля пожилых людей (старше 60 лет) на планете, по данным ООН, составляет 13%. Однако, уже к 2050 году этот показатель может удвоиться. Растет и продолжительность жизни. Так, например, в России к 2030 этот показатель должен увеличиться до 80 лет (с сегодняшних 73 лет). Глобальная тенденция старения населения, развитие дементных заболеваний создает серьезную потребность в специализированных учреждениях. Это дает толчок для развития домов престарелых.
В прошлом году, по данным Knight Frank, в такую недвижимость было вложено около 20 млрд долларов. Пока это только 2% от общего объема инвестиций в недвижимость, но в будущем эта доля может значительно увеличиться. Сегодня лидерами по объему инвестиций в дома престарелых являются Франция, Германия, Великобритания, Финляндия, Нидерланды и Швеция. В России пока этот сегмент развит слабо. Редакция Вести.Недвижимость вместе с экспертами разбиралась, почему дома престарелых привлекают инвесторов, и каково их будущее в России.
Стабильный и прозрачный рынок в Европе
Специализированные учреждения для пожилых людей первыми стали формировать Швейцария, Германия и Великобритания. Сам сегмент сегодня набирает популярность из-за того, что население во всем мире стремительно стареет. Например, согласно некоторым прогнозам, в Великобритании доля людей старше 60 лет вырастет на 30% через 20 лет, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Марина Шалаева.
Дома престарелых решают многие проблемы: вместо одинокой жизни на пенсии пожилые люди получают качественное и комфортное проживание в сообществе. Однако, это касается лишь западной культуры, где люди сконцентрированы на индивидуализме и карьерном росте, на Востоке подобное не приживется в силу традиционных ценностей. Тот факт, что в Европе с готовностью отправляют своих пожилых родственников в специализированные учреждения, не значит, что это их негативно позиционирует, наоборот, обычно они сами предлагают продать свою недвижимость ради переезда.
Сами дома престарелых можно разделить на три категории: с медицинским сопровождением, для пациентов, которые не могут самостоятельно передвигаться или страдают деменцией, и пансионаты премиум-класса, включающие в себя высококачественное медицинское обслуживание. Последние обычно имеют инфраструктуру 4 или 5-звездочного отеля (бассейн, кинозалы, парикмахерская, жилые комнаты, обставленные дорогой мебелью). Дома-пансионаты зачастую представляют собой реконструированные усадьбы с небольшим количеством комнат – около 15-30, отмечает эксперт.
Как правило, проживание оплачивают родственники, но есть обычные дома, которые до 80% арендуют локальные государственные структуры (local authorities). Именно они оплачивают пребывание в таких домах пенсионерам, которые не могут себе позволить.
Для самого бизнеса дома престарелых – это стабильный, надежный и прозрачный рынок. Специальный надзорный орган занимается проверкой домов и выдачей лицензий, отмечает Мария Шалаева. Например, в Германии с управляющей компанией заключается договор на десятки лет.
Как правило, инвесторами выступают частные лица и фонды.Также в подобные активы вкладываются госфонды, инвестируя средства будущих пенсионеров. Входной билет для инвесторов зависит от категории такой недвижимости, размеров и его месторасположения. В Германии большие дома на 100-120 мест обойдутся в среднем от 10 млн евро. В Великобритании зайти на рынок можно, имея 300-500 тыс фунтов.
Подобные проекты – консервативная, но надежная инвестиция без сверхвысоких доходов. Доходность дома для престарелых колеблется от 4 до 9%. Доходностью занимается управляющая компания, она взимает арендную плату с постояльцев за обслуживание дома, на ней лежит ответственность за проектирование и соблюдение специализированных требований к таким домам, поясняет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank.
Как это в России устроено
В России пока данный сегмент слабо развит, и подсчитать точный объем инвестиций достаточно сложно, говорят эксперты. Это и влияние стереотипа: отдать родственника в дом престарелых – это стыдно, и относительно невысокий интерес самих инвесторов.
Если за рубежом ключевыми причинами развития таких домов являются оказание современной медицинской помощи пожилым людям и их социализация в обществе, то в России они воспринимаются скорее в негативном ключе. Люди в большинстве не хотят "сдавать стариков в дом престарелых", считая, что общение должно происходить в семье, предпочитают обеспечивать им необходимый медицинский уход на дому, отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева.
"Сегодня дома для пожилых в России представлены проектами на базе уже существовавших пансионатов, так и абсолютно новых комплексов, причем это проекты самого разного уровня – от эконом-класса до так называемых пятизвездочных. Например, Senior Group реализовала в Малаховке центр ухода и реабилитации премиального уровня – стоимость его услуг начинается от 6,5 тысяч рублей в сутки", - рассказывает Юлия Никуличева.
Сами игроки говорят о росте сегмента. Еще пять-семь лет назад в стране было 500 коек в частных пансионах, сейчас их 20 тысяч, добавляет генеральный директор Senior Group Алексей Сиднев.
Senior Group — российская частная компания, с 2007 года занимающаяся созданием и содержанием домов престарелых. По данным экспертов, является крупнейшей организацией в России в данной области социального предпринимательства.
"Сама потребность среди тех, кто не может заплатить – в 20 раз больше: мы оцениваем ее по стране в 200-300 тысяч мест, и растет продолжительность жизни – и значит, спрос будет тоже расти. Сейчас около двух десятков крупных компаний. Есть проблема – что из 20 тысяч мест качественных только пять тысяч", – отмечает он.
Идея организовать в России дома престарелых возникла еще в 1999 году, когда я учился в бизнес-школе в США, вспоминает глава Senior Group. Там был Гарвардский кейс про Marriott, которая помимо известных на весь мир отелей, развивает сеть домов престарелых. Тогда я увидел, что вложения в дома престарелых могут приносить доход больший, чем гостиницы.
В России ничего подобного не было. Изначально я рисовал себе такую картину: роскошные дома, бабушки, которые выпивают с друзьями по бокалу вина, занимаются рисованием, играют в карты - достойная старость. Однако, на проект роскошных пансионов для пожилых людей я не нашел денег – и рад, что мы его не начали, потому как потребности у людей совсем другие.
Сейчас самая большая боль родственников – это пожилые люди 75-85 плюс, у кого-то развивается деменция, им нужны круглосуточный уход, качественная активация, чтобы остановить дементные изменения и улучшить качество жизни, максимально снизив стресс для самих пожилых и их семей.
Проще построить гранд-отель
Построить гериатрический центр гораздо сложнее и дороже, чем гранд-отель. Это создание безбарьерной среды, специальные требования пожарной безопасности. В идеале здание должно строиться с нуля. Сложность заключается в том, что выйти самостоятельно на рынок практически невозможно, нужен большой опыт.
Есть случаи, когда дома разоряются из-за низких рейтингов или ненадлежащего сервиса, отмечает Марина Шалаева. Влияет такой фактор, как текучка персонала: пожилые очень чувствительно относятся к смене лиц в своем окружении. Пока лучшим примером по минимальному уровню ротации является Британия.
Также необходимо регулярно следить за соответствием техническим требованиям: будь то поручни, пандусы, электричество, тревожные кнопки. Одним словом, нужно исходить из всех потребностей, ведь многие постояльцы либо лежачие, либо не могут свободно передвигаться.
Для российских инвесторов сложность связана с тарифами. Речь идет о тарифах на содержание пожилых людей по субсидии государства, на это имеет право любой пожилой человек c пропиской рядом с домом престарелых (которые входят в реестр государственных поставщиков), поясняет глава Senior Group. Будущий постоялец отдает 75% пенсии, остальное за него доплачивает государство. В Москве доплата составляет 2500 руб в день. При том, что по всем протоколам качественный уход меньше чем за 5500 в день организовать не удается. Получается, что тарифы не отражают необходимый объем услуг. В итоге, работая по субсидии, бизнес не только не зарабатывает, но и даже не отбивает своих операционных затрат, не говоря уже об инвестиции в здание. Еще момент в системе субсидий – в законе для всех один стандарт, а каждому нужен разный набор услуг.
Сейчас государство пытается субсидировать процентную ставку – это мера поддержки, которая может простимулировать бизнес пойти в эту нишу. В этом году в Москве и области заканчивается льгота по налогу на прибыль для частных домов престарелых. Пока мы не знаем, продлят ее или нет. Поэтому зачастую владельцам недвижимости проще отдать здание под торговый центр и получать свои гарантированные 15% годовых, отмечает Алексей Сиднев.
При этом, спрос на дома престарелых будет расти. Например, в Великобритании общая сумма транзакций сектора выросла на 13% до 1,49 млрд фунтов стерлингов. И это рост продолжится, считает директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank. Однако, пока это не коснется российского рынка. Во-первых, это все еще претит менталитету большинства, а во-вторых, россияне не готовы делать серьезные финансовые инвестиции в качественные услуги для пенсионеров, считает эксперт.
Аналогичную точку зрения высказывает руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL. Фактором развития частных пансионатов в других странах является значительно более высокая доля страховой медицины, в России превалирует бюджетная.
Преломить ситуацию в ближайшее время, скорее всего, не удастся. При этом, общий тренд сокращения госучастия в медицинской сфере стимулирует развитие коммерческих услуг, в том числе, домов для пожилых. Тем более, что потенциал для развития есть.
Например, реновации требует инфраструктура государственных домов престарелых. Свыше 90% домов престарелых в России являются государственными. Почти три четверти всего фонда нуждается в реконструкции. Годовые затраты государства на дома престарелых оцениваются в 60 млрд рублей.
Недавно заммэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям Владимир Ефимов рассказал, что в столице планируется создать сеть геронтологических центров. Сейчас прорабатывается инвестиционная модель, изучается зарубежный опыт. Рассматривается возможность предоставления городом либо зданий, которые можно переоборудовать, либо площадок, на которых можно построить дома престарелых нового типа.
Также стало известно, что Сбербанк совместно с благотворительным фондом "Память поколений" разрабатывает проект концепции российского частного оператора услуг для пожилых людей.
В Senior Group намерены расти и дальше. Мы все предыдущие годы демонстрировали рост 30 % в год, и планируем оставаться в этом темпе. Сейчас наши основные интересы – в Москве и области, планируем также идти в Петербург и Ленобласть, говорит руководитель компании. Пока в основном в этих регионах жители могут позволить себе такие услуги. В других регионах, несмотря на острую потребность, люди сами за себя платить не могут.