Апрельские тезисы
Правительство решает, кто из застройщиков сможет работать без эскроу-счетов
Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам февральского расширенного заседания президиума Госсовета, который был посвящен реализации национального проекта «Жилье и городская среда». Документ предписывает правительству предпринять ряд мер по смягчению перехода на новый механизм финансирования жилищного строительства. В частности, к 15 апреля должна завершиться разработка критериев для строящихся жилых проектов, где не будут применяться эскроу-счета, и достройка которых будет возможна с прямым привлечением средств дольщиков.
Напомним, с прошлого года в стране реализуется план поэтапного отказа от прежнего механизма долевого строительства. Летом 2018 года было введено банковское сопровождение деятельности застройщиков. А с 1 июля 2019 года девелоперы должны начать использовать для расчетов с покупателями эскроу-счета. На этих счетах будут аккумулироваться средства граждан, но воспользоваться этими деньгами строители смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Само строительство при этом будет вестись за счет целевых банковских кредитов (проектное финансирование).
Однако, чем ближе «час икс», тем больше у регулятора и участников рынка сомнений в том, что отрасль готова встать на «новые рельсы» без серьезных издержек. Компании не успевают перестроить свои бизнес-процессы, а у банков не хватает опыта кредитования стройки и работы с эскроу-счетами. Чтобы не поставить под угрозу достройку почти 90 млн кв. метров жилья, было принято решение смягчить «переходные условия». Минстрой России разработал критерии для отбора застройщиков, которым разрешат завершить часть проектов без перехода на новую схему финансирования. 29 марта документ был внесен в правительство.
Окончательный список критериев должен появиться в середине апреля, тогда и будет принято специальное постановление по этому вопросу. В итоге, по экспертным оценкам, 70-80% строящегося сейчас жилья может быть достроено «по старым правилам». Напомним, что первоначально на послабления могли рассчитывать проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30% и в которых по ДДУ продано не менее 10% площадей. Теперь же предусмотрены дополнительные смягчения. Так, от использования счетов эскроу могут быть освобождены проекты комплексного освоения территорий (КОТ) с готовностью объектов на уровне 15%. А так называемые системообразующие компании (крупнейшие застройщики) смогут реализовать проекты на старых условиях, если их готовность — всего 6%.
Как сообщил на днях вице-премьер РФ Виталий Мутко, основанием для признания компании системообразующей может стать объем жилья, находящегося в стадии строительства (не менее 4 млн «квадратов»). Кроме того, такие компании должны работать не менее чем в четырех регионах страны. На сегодняшний день, по данным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), под эти требования подходят только два девелопера — группа ПИК (работает в 10 регионах и строит в общей сложности 7,6 млн кв. метров) и ЛСР (5 регионов и 4,2 млн кв. метров).
При этом, как уточнил глава Минстроя России Владимир Якушев, застройщики, которые продолжат работу без привлечения эскроу-счетов, смогут получить финансирование для достройки своих объектов на принципах небанковского финансирования на возвратной основе за счет докапитализации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (обеспечить дополнительное финансирование Владимир Путин также ранее поручил правительству).
В проекте постановления говорится также, что по соглашению с правительством ряду субъектов РФ будет предоставлено право самостоятельно устанавливать критерии готовности жилых проектов, позволяющие застройщикам работать без эскроу-счетов. При этом сам регион не должен быть получателем дотаций на выравнивание бюджетной обеспеченности, а местный орган исполнительной власти должен предоставлять финансовые гарантии завершения строительства домов.
1 млн договоров долевого участия (ДДУ) должно быть заключено с применением эскроу-счетов к концу 2024 года (согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда»)