АНАЛИТИКА: Ипотека – плюсы и риски кредитной гавани. Доступное жилье в России – реальность и перспективы

Сколько стоит вся недвижимость на Земле? 280 триллионов долларов. Причем, львиную долю этого рынка занимает жилье — все дома, квартиры и избушки на планете оцениваются в 220 триллионов. Это расчеты по 2017 году влиятельной консалтинговой фирмы Savills World Research. Россия входит в десятку лидеров — ее жилые квадратные метры «потянули» почти на $3 трлн (2,9). Треть этих активов ($0,87 трлн.) принадлежит, как водится, Москве. 

Аналитики расценивают вложения в недвижимость как третьи по краткосрочной доходности. За прошлый год общемировые котировки акций выросли на 22%, золота — на 13%, квадратные метры — на 8%. Вот такие цифры. Сегодня для многих основным инструментом приобретения жилья становится ипотека. Древние греки додумались до этой системы еще в 6 веке до н.э., так именовали столб на границе земельного участка, который должник предоставил в качестве обеспечения своего кредита. Сегодня в качестве залога используется готовая или строящаяся квартира. И на такие условия только за 7 месяцев этого года подписались 785 тысяч россиян. Сумма кредита в масштабах страны — 1,55 триллиона рублей. 

По прогнозам Минстроя уже через 6 лет заемный ипотечный портфель может вырасти до 16 триллионов, а это уже 11% от величины всего ожидаемого валового внутреннего продукта страны. Примерно такую планку для жилищного общероссийского бума хочет видеть и Президент. В марте в своем Послании Федеральному Собранию Владимир Путин обозначил вполне конкретные цифры ожиданий.

«В 50–70-е годы прошлого века в среднем в стране строилось, вводилось порядка 60 миллионов квадратных метров жилья в год. К концу 80-х годов приблизились к 70 миллионам. Сегодня в России ежегодно строится около 80 миллионов квадратных метров. Было, правда, чуть побольше в некоторые годы, но в среднем 80 миллионов. Нам нужно взять новую высоту, стремиться к увеличению объёмов строительства с сегодняшних 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. Цель весьма амбициозная, но также абсолютно реалистичная, если иметь в виду и новые технологии, и опыт, который появился у наших строительных компаний, и новые материалы. Это движение от 80 до 120 возможно и необходимо. Скажу почему. Если мы хотим, чтобы 5 миллионов семей в год получало новое жильё, то строить нужно 120 миллионов»

Владимир Путин, из послания Федеральному Собранию РФ, 1 марта 2018 г.

Камнем преткновения для многих в вопросе «брать или не брать» ипотеку всегда была процентная ставка. В своих планах Владимир Путин предложил стремиться к 7-8 %. Сейчас по июльским данным средний процент по ипотечному кредиту — 9,09 (данные Минстроя), Центробанк приводит другую цифру — 9,56 %. Во всяком случае, именно такие данные в том же июле положила на президентский стол Эльвира Набиуллина.

«Ипотека, много раз ее обсуждали, она продолжает расти высокими темпами: 22,4% темпы роста год к году, это очень большие темпы. Конечно, снижается ставка, она у нас действительно на исторически низком уровне — 9,56. Но есть потенциал и дальнейшего снижения ставки»

Эльвира Набиуллина, председатель Центрального Банка РФ, 17 июля 2018 г.

Фото: ипотечный центр ПАО Сбербанк

Меньше двух месяцев прошло с того доклада, однако, ситуация на рынке начала меняться и не в пользу заемщика. В середине сентября Центробанк планирует повысить показатель учетной ставки, что, конечно же, потянет вверх и ставку ипотечную. Об этом предупреждают  профильном министерстве. 

«Сегодня на фоне выросшей неопределенности на финансовых рынках после изменения ключевой ставки ипотечная ставка может пойти вверх. Некоторые банки уже на это отреагировали» — говорит заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. 

Кроме того, 80% рынка ипотечных кредитов — за двумя гигантами — Сбербанком и ВТБ. Такую величину председатель наблюдательного совета Фонда ЖКХ, бывший Председатель Счетной палаты РФ Сергей Степашин обозначил как «существенный перегрев». Однако, сами банки в ипотечных кредитах крайне заинтересованы, риск их невозврата или просрочки, по сравнению с другими видами кредитования, крайне мал. Так, по ипотечным займам пропускают или откладывают платежи всего 1,5 % заемщиков, а по потребительским кредитам 6,1%.

«Наблюдается постепенная трансформация восприятия кредитования со стороны российского общества от „кредит — это зло“ до „кредит — это возможность“. Как и во многих развитых странах мира, кредит становится обыденным и доступным способом решения финансовых вопросов. В частности, в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке для многих россиян открылась возможность улучшить свои жилищные условия. Ведь жилищный вопрос по-прежнему остается самым острым для большинства наших сограждан»

Гузелия Имаева, генеральный директор аналитического центра НАФИ

Для того, чтобы повысить привлекательность ипотеки и, главное, защитить, застраховать заемщика общественные российские институты предлагают свои рецепты. В августе этого года Общероссийский Народный Фронт (ОНФ) обратился в Центробанк с целым пакетом предложений. В частности, эксперты ОНФ предлагают Регулятору запретить передачу кредитов из банка-кредитора в нерегулируемые финансовые организации (проще говоря, сторонним коллекторским конторам), предоставить заемщику право на изменение графика платежей, вывести из реестра доходов внеплановые поступления — премии, например. И еще — отслеживать кредитные сроки. Зачастую, банкирам очень выгодно предоставлять кредиты на 25-30 лет, в этом случае риски существенно возрастают.

«Эксперты Народного фронта убеждены, что повышение доступности ипотеки, стимулируемое государством, должно сопровождаться очень серьезной работой по повышению защищенности заемщика от рисков дефолта. Дефолты при ипотеке имеют тяжелые социальные последствия. Нужен закрепленный в законе механизм, который поможет человеку, взявшему ипотечный кредит, уверенно преодолевать временные финансовые затруднения, неизбежно случающиеся на таком длительном (10–15 лет) отрезке времени»

Виктор Климов, руководитель проекта ОНФ «За права заемщика»

И вот 4 сентября на подобные инициативы Центробанк отреагировал. В частности, граждане должны получить право реструктурировать свой ипотечный кредит в случае потери работы. Сейчас такая возможность предусмотрена только по обоюдной договоренности с банком. Эльвира Набиуллина считает, что раз в жизни каждый заемщик может воспользоваться такой льготой в одностороннем порядке, и сие следует закрепить на законодательном уровне. 

Эта и другие меры смогут если не существенно увеличить, но закрепить рост ипотечной базы. Опять же, в августе ВЦИОМ провел специальный опрос на «жилищную» тему. Главный вывод — россияне, в целом, довольны своими жилищными условиями. Так высказались 72% респондентов. Но это цифра достаточно условная и размытая — каждый под таким «довольством» может понимать своё. 

Гораздо показательнее другие тенденции, которые высветило исследование. Собираются «приобрести жилье в ближайшие 5 лет» 23% участников опроса. Причем, улучшить условия в планах у наиболее активной возрастной группы ( 18-24 лет — 44%, 25-34 — 38% ). Самый востребованный механизм для улучшения — все же, ипотека. К ее помощи намереваются прибегнуть 44% опрошенных. Вот такие скрытые и мощные резервы роста для всего ипотечного института и рынка в целом. Причем, тенденция прослеживается по всей стране, а не только в мегаполисах. Так что, при оценке «жилищных активов» в следующем году доля России в мировом «доме» может и должна подрасти.

Михаил Михайлов, «Вместе-РФ»