Казанский рынок в ожидании федералов: «Местные застройщики что хотят, то и делают!»
«Многие стремятся зафиксировать цену жилья в ожидании новых правил продаж «долевки», — объясняют участники рынка невиданный рост ипотечного кредитования. И в Казани, и в целом по РТ объем выданных кредитов вырос в апреле более чем на 60%, но и за наличку татарстанцы скупили квартир на 4–5 млрд рублей. Есть ли правда в слухах о проблемах «Кубы», что нового в стане дольщиков и как выросла цена «квадрата» жилья — в обзоре «БИЗНЕС Online».
«Весенний разгон» на рынке недвижимости продолжается. По сравнению с мартом растут все показатели. Более 1,5 тыс. квартир продано на первичном рынке Татарстана, свыше 4 тысяч – на вторичном, при этом заключено 3,5 тысячи сделки с ипотекой. Такими данными делится управление Росреестра по РТ. Иными словами, почти 2 тыс. квартир перешли из рук в руки за наличные. И этот оборот рынка (если принять, что в среднем площадь квартиры 50 «квадратов», а цена каждого — 40-50 тыс. рублей) составляет 4-5 млрд рублей.
Если посмотреть динамику за год, картина еще ярче. По сравнению с апрелем прошлого года «долевка» подросла почти на 36%, вторичный рынок сыграл с результатом +22%. Ну и, конечно, царствует ипотека, прибавившая почти 70% сделок – что неудивительно, учитывая значительное снижение процентных ставок и щадящие условия кредитования по вторичному жилью. Все цифры для удобства мы обобщили в таблицах.
==table1992==
==table1993==
«Апрель и май идут достаточно ровно. Казалось бы, в мае должен был произойти легкий спад, но мы по нашей компании его не наблюдаем. По сравнению с прошлым годом есть рост где-то на 20 процентов», — оценивает состояние рынка директор ФРК «Этажи-Казань» Марат Галлямов. В целом же, по его словам, в конце первого квартала – начале полугодия рост был ожидаемым.
«С чем это связано? Рынок толкает вверх доступная ипотека. Кроме того, застройщики выводят в работу достаточно много жилых комплексов до принятия закона о проектном финансировании. Им нужно постараться по максимуму продать и получить деньги дольщиков», — заметил собеседник «БИЗНЕС Online». (Поправки к 214-ФЗ должны вступить в силу с 1 июля 2018 года. Согласно новым требованиям, застройщик должен вкладывать в строительство собственные средства суммой не 10% от всех инвестиций, вводится правило «один застройщик — одно разрешение на строительство» и т.д. В результате компании ускорили свои проекты, стремясь уложиться до этого момента. Так, на московский рынок в первой полугодии 2018-го планирует выйти рекордное количество ЖК-новостроек). Логика понятна: застройщикам нужны оборотные средства, а значит, надо быстрее завершать старые проекты. Отсюда – выгодные акции, субсидирование ипотеки и тем бонусы покупателям, кто готов выложить из кармана 100% стоимости квартиры.
Коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов также отмечает оживление на рынке в начале второго квартала, по сравнению с январем-мартом. «Мы связываем это с растущей доступностью ипотечного кредита. А также с информацией о будущем росте цен в связи с изменениями законодательства. В то же время есть сигналы, что ипотечные ставки могут вырасти — ЦБ остановил снижение ключевой ставки. И это тоже подстегивает спрос». При этом в компании отмечают: 27% покупателей платят полную стоимость квартир, примерно половина сделок приходится на ипотеку (само количество ипотечных сделок выросло тоже на 27%). Остальные 23% — это сделки trade-in и рассрочка.
Что тем временем происходит с ценами? Увы (или ура?), они растут. Но в целом, как поясняет Марат Галлямов, «цены сейчас достаточно интересные, поэтому спрос есть».
В апреле, по данным сайта «Домофонд», средняя цена новенького «квадрата» в Казани в апреле составила 68,8 тыс рублей – на 5,4% дороже, чем год назад. Примерно та же картина на«вторичке», только здесь метр стоит 70,8 тысячи (в апреле-2017 было 67,3 тыс.).
Казанский портал Tatre.ru фиксирует динамику по собственной базе объявлений плюс базы Avito и irr.ru. Стоимость первичного жилья, по данным аналитиков портала, составила 72,1 тысячи – плюс 1,27% по сравнению с мартом. «Вторичка» выросла несущественно: средняя цена в апреле 71,8 тыс. рублей за квадратный метр.
Самое время вспомнить о процентных ставках. Как сообщает пресс-служба Нацбанка по РТ, ипотека дешевеет и распухает в объемах.
В марте средневзвешенная ставка в Татарстане составила 9,69%. В феврале она была выше – 9,74%, в марте прошлого года – 11,49%. Всего с января по март татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 18,7 млрд рублей, при этом банки выдали более 11,6 тыс. кредитов. Для сравнения: годом ранее было заключено 7,2 тысячи договоров на 10,3 млрд рублей, то есть рост по деньгам – в 1,8 раза.
Доля ипотеки в розничных портфелях банков достигла 29% (год назад – 26%). Скептикам, что кричат на каждом углу: мол, бедные-несчастные заемщики тянут лямку непосильных долгов, разоряются и перестают платить, отделение ЦБ в Татарстане отвечает цифрами. На 1 апреля доля просроченной задолженности по ипотеке – 0,8%.
Рост ипотечных сделок в АН «Этажи» объясняют тем, что рынок ждет повышения цен на жилье. «Разогреть» их может обязательное участие банков в цепочке продаж новых квартир. Тенденция к росту цен острее проявится ближе к середине – концу следующего года, считает Марат Галлямов. Пока же многие покупатели просто стремятся зафиксировать цену в 70-75 тысяч за «квадрат». Ведь рефинансировать ту же ипотеку в случае снижения ставок можно, а вот снизить цену метра уже не получится.
Строители явно верстают свои планы под неумолимо надвигающийся июль-2018, когда заработают поправки в закон о «долевом». Бизнес активно запрашивает разрешения на строительство и проводит различные земельные процедуры.
Активничают «Унистрой», «Сувар», «Ак Барс Девелопмент», «СМУ-88», ООО «ТСИ», «Татэкоресурс». Успеть стараются и те, кто получил одобрение на стройку в историческом центре. Этот каскад проектов, включающий интересы «ИтильТехноСервис» брата Камиля Исхакова, «ГрэйтДевелопмент» Владимира Никишова, «Камастройинвест» Делюса Сиразетдинова — «БИЗНЕС Online» описывал в начале апреля.
По данным осведомленных источников, интерес к Казани проявили ижевский «Талан», а также один из крупнейших застройщиков России – ГК «ПИК». Правда, пока компания вроде бы не начала каких-то официальных процедур, по информации «БИЗНЕС Online», москвичи уже прицениваются. В частности, их, как говорят наши источники на рынке, заинтересовали земли в Адмиралтейской слободе в рамках ревитализации промзон. Честно говоря, уровень цен в этом районе совсем не «пиковый», но все же... По словам коммерческого директора «Унистрой» Искандера Юсупова, и казанские компании в других регионах занимаются тем же самым. Это нормальная практика, а приход компаний, близких по качеству продукта, подстегивает желание превзойти конкурентов. К слову, «ПИК» сегодня присутствует в 10 регионах, а в Поволжье группа уже «зашла» в Пермь. Суммарный объем строительства – свыше 4,2 млн кв. метров. В самой компании «БИЗНЕС Online» официально не подтверждают интереса к Казани, но обещают сообщить, как только новости появятся. А первая «московская ласточка» — ООО «Садовое кольцо» — готовится к старту продаж в своем ЖК у Дворца единоборств.
В результате и без того жесткая конкуренция между застройщиками неминуемо обострится. «Впереди нас ждет интересное время, когда зайдут крупные федеральные игроки, — прогнозирует Марат Галлямов. – Это будет на руку нашему покупателю. Сегодня местные застройщики что хотят, то и делают. Хотят — цена сегодня была одна, через 2 дня — плюс 5 процентов. В будущем они не смогут так быстро скакать, хотя в целом идет тренд на повышение». При этом нужно четко понимать: федералы идут в Казань с прицелом на хорошую маржу. Их привлекает то, что местный рынок растет по сравнению со многими другими городами. Так что ждать обвала цен – если не случится чего-то глобального — не приходится.
Тем временем местные игроки готовятся распечатать земли у Речного порта. Так, новичок на рынке, компания «Конграда», показала проект строительства шести 10-этажек. Это будет комфорт-класс, общая площадь квартир – 61 тыс. квадратных метров.
Апрель также ознаменовался новой порцией слухов вокруг проекта «РС Инвестмент» Рустама Сабирова на Новаторов-Галеева (микрорайон, известный как «Куба»). Местные жители активно выступают против стройки. Как известно, Верховный суд России подтвердил статус этой территории согласно старому генплану – рекреационно-ландшафтная зона. Telegram-каналы тут же разнесли весть: грядет кошмар и ужас, ведь дома-то в парках строить нельзя. А значит, опять новые обманутые дольщики! И стройка якобы уже встала... Но источники «БИЗНЕС Online» поясняют: проекту по факту ничто не угрожает. Дело в том, что в Казани скоро появится новый генплан, по которому территория уже подразумевает строительство высоток. Теоретически, конечно, сейчас можно начать раскручивать процессы отзыва разрешения на строительство, обратного перезонирования и т.д., но Фемида работает неспешно. Глядишь, годика через полтора-два пройдут суды – а новый генплан вступит к тому времени в силу.
На рынке долевого строительства тоже есть новости. Так, 15 мая Арбитражный суд РТ наконец вынес повторное решение о судьбе злосчастной 18-этажки в ЖК «Золотая середина» (строительный дом №6).
Напомним, решение о признании возведенного «Свеем» дома самовольной постройкой судья Румия Гильфанова вынесла еще в октябре 2016 года. Но дольщики «Свея» оспорили решение суда и настояли на своем участии в процессе. Рассмотрение дела затянулось на долгие 1,5 года. И на поверку оказалось банальной тратой времени: несмотря на все ухищрения адвокатов, решение суда по факту осталось неизменным. Заявление исполкома Казани о признании дома самовольной постройкой и его сносе суд удовлетворил. Ранее газета «БИЗНЕС Online» писала о назначении правительством Татарстана по просьбе дольщиков повторной экспертизы по нагрузке фундамента, разработать которую взялся московский институт. Но, как сообщают источники нашей газеты, окончательного решения москвичи пока не представили, а первый этап экспертизы не дает ответа на поставленный вопрос. Теперь, вероятно, определение снова будет обжаловано.
Есть и хорошие известия. Строительство дома №1 в ЖК «МЧС» подходит к концу. В конце апреля вместе с самым проблемным блоком «Г» была полностью сдана жилая часть дома на 527 квартир, работа по нежилым помещениям продолжается. Близится к завершению и работа на доме №5 в ЖК «МЧС» — с середины мая дольщики должны начать осматривать квартиры. Сложнее ситуация с домами №2, 3 и 4: движение по ним идет очень медленно, по последним двум сейчас ведется разработка проектной документации. В середине мая дольщики этих домов вместе с дольщиками «Свея» вышли на митинг с требованием о достройке зданий.
Кроме того, есть подвижки в ЖК «Яшьлек». Появилась информация о том, что найден сторонний инвестор на забуксовавший проект, четыре дома первой очереди которого стартовали в рамках путинской программы «Жилье для российской семьи». 140 дольщикам предстоит единым махом перезаключить договоры с SP Development, которая будет финансировать стройку. А непосредственным подрядчиком, возможно, станет «Ак Таш».
Нельзя не упомянуть и важные федеральные события, которые отразятся на всей отрасли. В процессе формирования нового правительства покинул свой пост в минстрое РФ Михаил Мень. Новым министром стал Владимир Якушев, которого называют соратником московского мэра Сергея Собянина. Якушев ранее был губернатором Тюменской области (собственно, сменщиком Собянина в Тюмени). У Михаила Меня же, как говорят, не сложились отношения с Виталием Мутко, которому в ранге вице-премьера теперь предстоит курировать строительную отрасль.
Один из собеседников «БИЗНЕС Online» напомнил еще об одном моменте. За время руководства Меня, по оценке Счетной палаты РФ, из-за отсутствия денег провалилась программа «Жилье для российской семьи». А эту идею, между прочим, лично представлял президент РФ Владимир Путин в своем послании 2013 года... В Татарстане в результате образовались лишь новые обманутые дольщики. Да и в целом их армия выросла настолько, что правительство в принципе взяло курс на отмену долевого. Однако под это спасение россиян от алчных акул стройбизнеса замаскирован банковский интерес, считают и ряд экспертов, и участники рынка. Ведь проектное финансирование позволяет банкам оседлать 3-5-триллионный денежный поток. А кредитным организациям сегодня позарез нужны новые надежные активы, да и пассивы лишними не будут.
Другой нюанс возможно, связан уже с новейшим посланием президента, отмечает следующий собеседник газеты. Путин предлагает серьезно увеличить ввод в стране нового жилья: с нынешних 80 до 120 млн «квадратов». Кстати, в его выступлении интересна одна деталь. Глава государства говорил, что ежегодно улучшать свои жилищные условия в стране должны 5 млн человек. Но если среднюю площадь квартиры принять хотя бы за 40-50 «квадратов», мы получаем совсем иные объемы жилищного строительства: надо ежегодно строить 200-250 млн кв. метров. Такого даже близко никогда не удавалось добиться. В лучшие годы ввод жилья находился не выше 80-90 млн метров (в 2017-м ввели 78,5 млн «квадратов»). Важность вопроса такова, что курировать жилищную политику, жилье, развитие городской среды на посту вице-премьера как раз и предстоит Виталию Мутко.
В общем, Якушеву ведомство досталось с новыми, весьма амбициозными целями. Насколько сильны аппаратные позиции нового министра, можно будет оценить уже хотя бы по тому, как он распорядится судьбой шестерых своих заместителей. Тех самых, в чьи кабинеты он, возможно, в статусе губернатора ранее входил в роли просителя-лоббиста.