На 100 тысяч квадратов меньше: в Москве резко упал объем предложения нового жилья

Бум роста новостроек в столице временно стих. В апреле с рынка ушло сразу 100 тыс. кв. м. жилья. Таким образом, всего за один месяц общий объем предложения упал сразу на 3,3%. Всего по оценкам экспертов Est-a-Tet, объем нового предложения, поступившего в реализацию в апреле, составил 31,8 тыс. кв. м, что на 63,9% меньше показателя марта 2018 года.

При этом если учитывать только предложение жилой недвижимости, то снижение окажется еще более значительным – 4,8%. Сгладить динамику помогло то, что в апреле на 2,9% выросло предложение апартаментов. 

"Снижению объема предложения способствовал высокий спрос, — указывает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. — Уровень покупательской активности бьет прошлогодние рекорды – за 4 месяца в границах старой Москвы число зарегистрированных ДДУ на 37,9% больше, чем в аналогичном периоде 2017 года"

Впрочем, текущую динамику предложения можно частично списать и на сезонные факторы. Начало года, зачастую, характеризуется снижением объема предложения, которое восполняется в течение второго и третьего кварталов, напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

В первом квартале прошлого года предложение сократилось на 4,3%. Снижение в 2018 году было заметнее, а на фоне ожидания "бума" предложения можно говорить о некотором сокращении предложения в принципе, — уточняет топ-менеджер. — Но говорить о достижении девелоперами предела финансовых возможностей преждевременно – ожидается большое количество новых проектов, в том числе масштабных. Снижение связано с тем, что девелоперы не торопятся выводить "сырой" продукт на рынок".

Пока предложение активнее всего растет в сегменте бизнес-класса. В апреле стартовал новый проект бизнес-класса Co_Loft, а также новые корпуса в уже реализующихся проектах: ЖК "Ботанический сад-2", ЖК "Небо" и "Резиденции архитекторов". Для сравнения, в комфорт-классе в апреле вышел лишь один новый проект – "Преображение", а также начались продажи в новом корпусе проекта "Невский".

В целом, на долю комфорт-класса пришлось 35,3% нового предложения, оставшиеся 64,7% — жилье бизнес-класса, подсчитали эксперты риэлтерского агентства.

Примечательно, что по структуре продаж динамика абсолютно противоположная. Больше всего покупателей привлекают новостройки комфорт и стандарт-класса, предложение которых за один месяц сократилось на 10,7%. Для сравнения, предложение бизнес-класса уменьшилось лишь на 4,9%.

Единственный сегмент, где предложение жилья по-прежнему растет – элитная недвижимость. Объем экспонируемого жилья, относящегося к этому сектору, вырос на 11,3%.

Комфорт-класс по своим характеристикам очень сильно приблизился к уровню бизнес-класса, отмечает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

"Конечно, ЖК комфорт-класса уступают бизнес-классу в высоте потолков, дизайне прилегающей к дому территории, более дорогом инженерном обеспечении, но в большинстве они построены по индивидуальным проектам, имеют удобные планировочные решения и хорошую транспортную доступность. При этом бюджет покупки заметно ниже, чем в бизнес-классе и ненамного выше, чем в эконом классе", — поясняет она.  

По словам топ-менеджера, в апреле средняя стоимость квадратного метра в "старой" Москве в комфорт-классе составила 157,7 тыс. рублей, в бизнес-классе – 247,3 тыс. рублей, в эконом-классе – 112,3 тыс. рублей.

По прогнозам экспертов, после небольшой просадки в первом квартале, бум на первичном рынке жилья Москвы продолжится. Предложение будет расти, ведь объем новых площадок на 2018 г. заявлен в размере не менее 5 млн. кв м жилья, напоминает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова. Только в первом квартале 2018 г. выдано разрешений на 1,5 млн. кв м жилья, что в 1,5 раза больше, чем было выдано в начале прошлого года.   

Однако, даже из-за роста объемов строительства не стоит ожидать нового резкого витка падения ценников, считают опрошенные топ-менеджеры.

"Скачков цен на первичном рынке не происходит уже последние 1,5-2 года, поэтому резких изменений средних цен не предвидится, — прогнозирует Наталия Кузнецова. — Первичный рынок со стороны спроса жестко "завязан" на факторе доступности ипотеки, ставки по которой зависят от уровня ключевой ставки рефинансирования ЦБ, которую снижать регулятор пока не собирается в силу макроэкономических условий. Вот этот момент может оказать влияние на уровень платежеспособного спроса, так как в условиях снижающихся реальных доходов населения наиболее приемлемый уровень ипотечной ставки домашние хозяйства называют на уровне 6-6,5%".

При текущем равномерном пополнении рынка новыми проектами происходит некоторое снижение цен, но в большей степени это относится к этапу старта продаж, констатирует Яна Глазунова из VSN Realty. В дальнейшем стоимость квадратного метра "выходит" на рыночный уровень, не снижая среднюю цену самого рынка.