Цены на жилье действительно берутся с потолка

Некоторые девелоперы на первичном рынке используют не вполне честные способы получения прибыли при реализации квартир. Что они собой представляют и чем опасны? Как не попасться на эту удочку рядовым гражданам? Строители и риелторы открывают секреты для читателей «СП».

Вопрос высоты

Михаил Д. перед подписанием договора долевого участия досконально выспросил у некоего застройщика в Подмосковье все параметры своей будущей квартиры — площадь, особенности прокладки и функционирования инженерных коммуникаций, предельную электрическую мощность и так далее. На все вопросы он получил любезные ответы и, в принципе, всем остался доволен. Пока дом строился, Михаил со своей супругой обсудил все детали предстоящего обустройства нового «семейного гнездышка», загодя договорился со строительной бригадой, а незадолго до сдачи дома в эксплуатацию даже начал присматривать мебель.

Каково же было удивление будущего собственника, когда во время одного из визитов на достраивающийся объект он обнаружил, что высота всех помещений в квартире по факту оказалась заметно меньше той, которая указывалась в рекламных брошюрах застройщика и о которой так мило щебетала девушка-продавец в шоу-руме.

«Представители продавца во время всех наших бесед четко говорили — потолки в вашей квартире будут 2,8 метра, — делится наболевшим Михаил. — Под эту-то высоту я и строил конкретные планы. В действительности же расстояние от пола до потолка составило всего 2,57 метра. Мало того, что 23 сантиметра попросту растворились в воздухе, так в перспективе сколько-то еще «съест» напольное и потолочное чистовые покрытия. На все мои претензии по поводу несоответствия заявленных и реальных величин застройщик отвечает в таком духе: договор вами подписан добровольно, к технической документации доступ имелся, так что какие теперь к нам претензии?»

Увы, история Михаила, мягко говоря, отнюдь не единичный случай на рынке первичного жилья. Недовольные реплики дольщиков по этому поводу то и дело раздаются в самых разных уголках России. Почему так происходит? На этот вопрос есть как минимум два ответа.

Во-первых, проблема кроется в том, что многие покупатели попросту не знают многих строительных нюансов. Иногда, кстати, этим грешат и товарищи продавцы вкупе с рекламщиками, по-обывательски трактуя данные технической документации.

«Архитекторы и строители, — комментирует ситуацию экс-прораб домостроительного комбината Александр Гладышев, — говоря о высоте потолков, имеют в виду совсем не то, что привыкли вкладывать в это понятие рядовые обыватели. Да и вряд ли грамотный специалист вообще будет употреблять такой термин. Нормальные строители будут оперировать понятием «высота этажа». Это суть расстояние между этажными перекрытиями, то есть, проще говоря, от пола одной квартиры до пола другой. И здесь все зависит от непосредственной толщины плиты, так что в чистом остатке высота квартиры может варьироваться в пределах от 2,7 до 3,1 метра».

Такой разброс значений, развивает мысль эксперт, обусловлен еще и тем, что в действующих СНиПах прописана только «низшая планка» к высоте потолков:

- Есть, например, первая климатическая зона, где среднемесячная температура в январе опускается ниже -28, но не поднимается выше -14 градусов по Цельсию. Также есть четвертая зона, где, наоборот, в некоторых районах средняя температура июля поднимается не опускается ниже +28 градусов. Так вот там потолки в жилых помещениях должны быть минимум 2,7 метра. В остальных зонах — не ниже 2,5 метра. А в коридорах, так там вообще может быть 2,1 метра, вне зависимости от зоны.

Но бывает и по-другому. Если девушка в офисе и рекламный проспект обещают «чоткие» 2,8 метра, то, возможно, дело не в низкой компетенции и качестве, а в хитром расчете товарищей застройщиков, подчеркивает независимый риелтор Кирилл Морозов.

- «Классовая принадлежность» жилья определяется не только стоимостью и характеристиками расходных материалов, видами из окна и расположением. Не самую последнюю роль в этой классификации играет и высота потолков. Чем эта величина выше, тем комфортнее для человека проживание в квартире. Высоко, светло, не «давит». Спросите любого покупателя на «вторичке» — за что он выбирает «сталинку»? Самый распространенный ответ — да там потолки по три метра!

Так вот, Российская гильдия риелторов (РГР – авт.) совместно с Федеральным фондом содействия развития жилищного строительства в конце 2013 года разработали довольно интересный документ под названием «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек». В нем черным по белому написано: для «эконома» потолки минимум 2,5 метра, для «комфорта» — не ниже 2,7 метра. Если потолок начинается от 2,75 метра, то это уже жилье бизнес-класса. А уж если 3, то это, само собой, «элитка». Но поскольку РГР – не государственная организация, все эти нормы носят характер рекомендуемых. Вот здесь и располагается «место для маневра».

Как это выглядит на практике? В нормальном договоре долевого участия присутствует оговорка в отношении площади квартиры: окончательный метраж определяется по факту после сдачи квартиры экспертами БТИ. То есть если застройщик обещал одно, а вышло меньше, то он вернет разницу собственнику. Если наоборот, соответственно, добавлять придется уже владельцу. Но вот в отношении потолков такой нормы нет, речь идет ведь о метраже, а не о кубатуре.

Теперь открываем интернет и смотрим — сколько стоит квадратный метр, скажем, в комфорт-классе, и сколько — в «элитке». И что мешает продавцу «включить дурачка» и подать объект под соусом элитного проекта, указав в рекламе, что «высота потолков – не менее 3 метров», оперируя при этом строительным термином «высота этажа»? А если таким же образом выдать за «элитку» эконом? Учитывая, что сейчас количество квартир в новостройке редко когда меньше сотни, каждый желающий может вооружиться калькулятором и, как говорится, посчитать профит.

Иногда, подытоживает Морозов, девелоперы ради прибылей не гнушаются использовать и другой «грязный» прием. Например, дом строится с таким расчетом, чтобы высота потолка в квартире без отделки попадала в нижнюю границу класса. Но при этом строители не утруждают себя аккуратностью, а когда собственник начинает косметический ремонт, вертикаль квартиры «съедается» при выравнивании, скажем, неровностей пола. И когда к концу ремонта высота потолка вместо трех метров оказывается на «хрущевском» уровне в 2,48, продавец говорит: «Мы продавали квартиру без чистовой отделки и все параметры соответствовали. Это уж вы сами так с потолком и полом нахимичили при ремонте». Однако, справедливости ради следует отметить, что встречается такой прием не так уж часто.

Фото: Денис Вышинский/ТАСС