Борьба с грибком и дефицит шкафчиков: как построить термальный комплекс с выручкой 193 млн руб. и избежать популярных ошибок

Поделиться • 5 января 2026Борьба с грибком и дефицит шкафчиков: как построить термальный комплекс с выручкой 193 млн руб. и избежать популярных ошибок Борьба с грибком и дефицит шкафчиков: как построить термальный комплекс с выручкой 193 млн руб. и избежать популярных ошибок Автор: Юрий Бычков, основатель УК «Термы», создатель бренда и франшизы «Городские термы»Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, тем выше чек. В последнее время ходить в бани стало модно, и мы поняли, что это золотая жила. Мы спроектировали более 150 концептов. На своем опыте расскажу, как работает термальный бизнес и как сделать из любого города курорт. Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, и тем выше чек. В последнее время ходить в бани стало модно, и мы поняли, что это золотая жила. Мы спроектировали более 150 концептов. На своем опыте расскажу, как работает термальный бизнес и как сделать из любого города курорт. До основания управляющей компании «Термы» более 20 лет я занимался строительным бизнесом в Удмуртии, Перми и Татарстане. В начале 2010-х ситуация на рынке ухудшилась, и я решил найти новое бизнес-направление. В 2013 году мы вместе с командой заметили не освоенную нишу и решили переквалифицироваться на проектирование термальных комплексов. По данным Rusprofile выручка ООО «УК Термы» за 2024 год составила 193 млн руб., а чистая прибыль — 142 млн руб. — Прим. ред.В 1992 году я открыл в городе Воткинске (Удмуртия) строительно-промышленную компанию «Мастер», которая просуществовала более 20 лет. Среди заказчиков были и администрации, и корпорации, и частные лица. Например, мы делали горнолыжный курорт «Чекерил» и резиденцию президента Удмуртии. Объекты были самыми разными — в том числе, бассейны, бани, оздоровительные и медицинские комплексы. Часто ездили в Европу, в легендарные термы в Германии и Италии, изучали, как они устроены. Я с детства люблю баню и все, что с ней связано. В России мне не хватало — и до сих пор не хватает — таких оздоровительных проектов: доступных , но со сложной курортной инфраструктурой. Я захотел изменить ситуацию. Сейчас в стране работают чуть больше 80 терм, а в 2013 году, когда мы зарегистрировали компанию, их можно было посчитать по пальцам одной руки. Потенциал все еще огромный: емкость рынка термальных комплексов в России составляет 2,5–3 тыс. объектов. Наш старт в индустрииПервый термальный комплекс мы открыли в Воткинске в 2015 году. Город небольшой — с населением всего около 98 тыс. человек. Запуск обошелся в 78 млн руб. Основные статьи расходов — это отделка (на стенах и полу должна быть плитка, желательно не скользкая) и оборудование:котельная;вентиляция;печи;парогенераторы.Как таковых сложностей при проектировании не было, поскольку у нас уже был большой опыт строительства похожих объектов, была своя проектная организация, инженерная служба, дизайнеры. Но была проблема с самим зданием — оно давно не эксплуатировалось.Одна стена у него было полностью в грунте и долгое время подмокала, поэтому на ней образовался двухэтажный грибок.Нам пришлось полностью откопать здание, укрепить девятиметровую траншею, чтобы она не обваливалась, отбить всю штукатурку снаружи и внутри. Потом полностью закрыть герметиком — это сложная инженерная работа, на которую мы потратили 5 месяцев. Если бы не это,  мы бы построили термы быстрее и дешевле. По итогу, вся эта процедура составила 15% от суммы инвестиций в запуск. Мы запускали термы в две очереди:осенью — крытую часть с банями и хаммамами;весной — уличную зону.В Воткинске у нас более 16 бань и саун, крытые и открытые бассейны, спа-зоны и зоны отдыха. Мы построили маленький хаммам на 5 кв. м, так как большой там не помещался, открыли инфракрасную баню, баню Кела и многое другое. В какой-то момент возникла идея сделать бассейн «Мертвое море» с соленой водой. Встал вопрос, какую концентрацию соли выбрать. В Израиле — 350 г на литр воды, но в такой концентрации неудобно лежать, а к тому же, если такая вода попадет в глаз — мало не покажется. Решили остановиться на 200 г соли на литр воды, но такого оборудования ни у кого не было. При концентрации соли выше 50 г на литр воды техника начинала глючить. Пришлось самим разработать технологию, чтобы все действовало так, как мы задумали.Мы рассчитывали, что проект окупится за два года. Так и получилось. Сначала жители отнеслись с недоверием,  думали, что это что-то недоступное для них. Но у нас час в будни тогда (в 2015 году) стоил 100 руб., а в выходные — 200 руб. Сейчас 345 руб. — в будни,  а в выходные — 295  руб. Масштабирование проекта«Воткинские термы» открылись в сентябре, и в первый месяц посетителей было немного. Но уже в октябре на школьных каникулах у нас было по 300 человек в день. Летом открылась уличная зона, и люди массово пошли в термы. Стали приезжать из соседнего Ижевска, рекорд комплекса — 1723 человека за день — мы зафиксировали в январе 2025 года. За 10 лет работы комплекс посетили 1,5 млн гостей.Если говорить о деньгах, то в 2024 году комплекс заработал 151 млн руб., при этом операционная прибыль составила 85 млн.С момента открытия терм в город стало приезжать больше туристов: в 2024 году приехало 350 тыс.  человек, в 1,5 раза больше, чем в 2020 году. И они задерживаются в городе дольше. Посещение музея-усадьбы Чайковского — самой популярной культурнй локации Воткинска — обычно занимает около 2 часов, а визит в термы длится 4–6 часов. То есть туристу уже, вероятно, потребуется дополнительный день на отдых, а это автоматически повышает спрос на гостиницы, сервисы и локальный ретейл. В итоге деньги остаются в городе и начинают работать на местную экономику.Концепцию первого комплекса разработал немецкий архитектор Виктор Хельфер. Он помог создать коммерческую технологию, которая позволяет нам сегодня проектировать термы в любой локации, например:в ТЦ;на парковках;на площадях стрит-ретейла;в здании бывшего кинотеатра.Главное, чтобы у владельца или арендатора было разрешение на строительство термального комплекса конкретно в данной локации. Без этого мы за проект не беремся.Термы в промышленном городе Приведу в пример другой комплекс под нашим управлением — «Нижнекамские термы». Он открылся в 2022 году. Если в Воткинске у нас компактное пространство (всего 2,5 тыс. кв. м), то в Нижнекамске комплекс просторный — с большой уличной зоной и новыми форматами (нефритовая и каменная сауны, национальные татарские бани Мунча, пивная баня, стеклянная сауна и многое другое). Общая площадь комплекса — 18 тыс. кв. м. Поэтому и инвестиции были в 10 раз больше.Под термы мы реконструировали дом культуры. Объект начали строить еще в советское время,  по факту это был недострой. И тут бы я хотел отметить работу Министерства экономического развития Татарстана и администрации Нижнекамска: они помогли оформить концессию на здание и землю. Весь процесс — соблюдение регламентов, проведение торгов — занял год, и это еще было очень быстро. Наш проект понравился администрации, а после того, как мы закончили строительство и получили свидетельство соответствия, нам очень быстро выдали разрешение на ввод объекта. Термы открылись в конце августа, и у нас был аншлаг — в отличие от Воткинска, недоверия уже не было. Мы, конечно, запустили рекламу по радио и афиши, но сарафанное радио сработало лучше. За три года термы посетили более 2,5 млн человек.Деньги за трафик Термы продают в первую очередь время. Чем комфортнее человеку, тем дольше он остается, тем выше чек. Именно продажа времени в виде билетов и абонементов приносит 80–90% дохода.Около 20% площади мы сдаем в аренду, поэтому оставшиеся 10–20% выручки формируются за счет арендаторов и дополнительных сервисов: массажей, спа-процедур, косметологии, кафе и фудкорта. Все это часть отдыха, а не отдельный продукт, и приносит дополнительный доход без агрессивных продаж. Чем больше комплекс, тем больше мы ставим арендаторов. Например, в Нижнекамских термах 33 арендатора. Здесь действует простой принцип: чем больше людей приходит в комплекс, тем активнее они используют все его возможности — бассейны, сауны, развлечения, сервисы.Самый высокий поток гостей — когда шкафчиков не хватает, термальный комплекс полный и стоит очередь — бывает в каникулы, выходные, а также когда на улице или очень холодно, или очень жарко. Скажем, если прогноз — +25 градусов, то мы ждем 100% загрузку, а если +30, то будет очередь.Цена квадратовЕсли все правильно распланировать, базовая себестоимость квадратного метра может составить 100–150 тыс. руб. Для этого надо понимать технологию проектирования:соблюдать размеры и пропорции зон, начиная с ресепшн и заканчивая саунами, душевыми и моечными;соблюдать соотношение количества лежаков с площадью воды.Чем меньше стен, тем меньше расходов на их возведение и отделку. Чем просторнее помещение, тем больше людей, а значит — доходов. А вот на оборудовании нельзя экономить — если какую-то трубу прорвет, то вода может затопить половину комплекса.Расчет мощностей — отдельная статья расходов, которую мы оптимизируем. Чтобы подвести нужные для функционирования терм мощности, необходимо будет подвести электроэнергию или даже построить отдельную подстанцию. Это огромные деньги — расходы могут составлять примерно 10% от всего бюджета. Точная сумма зависит от города. В Москве это может быть и 100, и 200 млн руб. В регионах — по-разному. Многие проектировщики делают расчет мощностей по нормам СНИП (Строительные Нормы и Правила — комплекс нормативных документов, которые устанавливают обязательные требования к проектированию, строительству, реконструкции и эксплуатации зданий, сооружений и инженерных систем. — Прим. ред.), принятым для бань во времена Советского Союза. Мы решили поменять подход, опираясь на десятилетний опыт эксплуатации объектов. Сейчас наши расчеты на 35–50% ниже, чем те, что по СНИП.Время на стройкуВ среднем термы можно построить за 1,5–2 года, но бывают разные ситуации. Например, термы, которые открываются в ТЦ, можно запустить быстро: в Видном процесс занял всего 3,5 месяца, а в Ижевске — 6 месяцев.Больше всего времени на запуск уходит там, где нужна реконструкция здания, как было в Нижнекамске. Там на запуск ушло 22 месяца. Маржинальность наших концепций — 50%. При грамотной организации проект окупается за 2–3 года. Но нужно продумать детали:подачу и очистку воды;вентиляцию;поддержание комфортной температуры и влажности;расчет энергопотребления.Все это может съедать маржинальность: любой недочет приводит к росту расходов и снижению качества услуг, что напрямую влияет на экономику проекта.[data-stk-css="stkGIgZt"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkFSYGZ"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkT3-U9"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkDYSNz"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkCIOO0"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkHR49r"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkGogck"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkDE5dN"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkp-FOZ"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkmLwrE"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkOYsCN"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkg0Bl-"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkR2Fo9"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkdtR9J"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkSlC0Q"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkKbB69"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkG6A0K"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stk72LRh"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}
[data-stk-css="stkRPCNL"]:not(#stk):not(#stk):not(style) {
background-color: rgba(246, 246, 247, 1)
}
[data-stk-css="stkW4o80"]:not(#stk):not(#stk):not(style){padding: 44px 30px; background-color: rgba(246, 246, 247, 1)}[data-stk-css="stkghb6C"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stk6NXCm"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stkt5dQQ"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}[data-stk-css="stk9X1H9"]:not(#stk):not(#stk):not(style){margin-left: -15px}
[data-stk-css="stk3RcVI"]:not(#stk):not(#stk):not(style) {
background-color: rgba(246, 246, 247, 1)
}

[data-stk-css="stkrFVln"]:not(#stk):not(#stk):not(style) {
-webkit-hyphens: none
}