За спиной собственников: что нужно исправить на рынке эксплуатации многоквартирных домов
Как отметил руководитель УК «Квадис» (Новосибирск) Александр Захаров, сегодня и в столице Сибирского федерального округа, и во многих других крупных городах страны, в числе которых Екатеринбург, Красноярск, Москва, Омск, Самара и Санкт-Петербург, назревает проблемная ситуация в сфере управления некоторыми МКД. Ее создают новые УК «с номинальными» учредителями, с директорами, не имеющими нужной квалификации, опыта и т. п., но тем не менее получающими квалификационные аттестаты и лицензии на ведение своей деятельности, а с ними — и возможность выходить на рынок управления МКД. Делают они это агрессивно, не учитывая мнение жителей. Причем эти «напористые УК» почему-то располагают свежими данными о собственниках — в отличие от добросовестных УК (поскольку законных полномочий для получения актуальных данных из базы ЕГРН у управляющих компаний сегодня нет).
Далее, эти новые агрессивные УК сдают в ГЖИ протоколы собраний собственников МКД (содержащие инициативу о смене управляющей компании). Составляются протоколы без участия собственников, но с соблюдением всех формальных требований, и ГЖИ протоколы принимает, вынося решение о приостановке деятельности по управлению МКД текущим лицензиатом, если в 10-дневный срок от текущего лицензиата не поступило иных сведений. В итоге у собственников даже не остается времени отреагировать: на управление их домом заходит новая УК, за которую они на самом деле не голосовали и о которой ничего не знают.
Для решения проблемы Александр Захаров предлагает специальным постановлением регионального правительства ограничить варианты смены УК и способа управления МКД, разрешив осуществлять их только в электронном виде через портал ГИС ЖКХ либо иные аккредитованные площадки и сервисы. Новосибирская область могла бы стать пилотным регионом по применению такого инструмента недопущения на рынок недобросовестных управляющих компаний.
Без «компетентных органов» не обойтись
Проблема легитимности протоколов общих собраний собственников и агрессивного смещения управляющей компании знакома и Красноярску; своим опытом ее решения поделилась директор УК «Платформа» Алёна Ткачук.
По ее сведениям, красноярцам удалось добиться определенных успехов на этой ниве за счет совместной работы на основе трехстороннего соглашения местной Службы строительного надзора (она выполняет функции ГЖИ), прокуратуры Красноярского края и Главного управления МВД России по Красноярскому краю. По заявлениям обеспокоенных жителей прокуратура организует проверки легитимности спорных протоколов и дает соответствующие предписания службе стройнадзора. Как результат — «у руля» эксплуатации многоквартирных домов все же остаются добросовестные УК.
Для повышения прозрачности в сфере управления МКД Алёна Ткачук предлагает обеспечить полноценную публичную доступность протоколов общих собраний собственников в ГИС ЖКХ.
О том, что для восстановления справедливости и законности на рынке управления МКД во многих случаях не обойтись без поддержки «компетентных органов», красноречиво свидетельствует и опыт собственников.
Как рассказал председатель совета одного из многоквартирных домов в Центральном округе Новосибирска Руслан Густокашин, жители его дома неоднократно пытались вырваться из цепких рук одной несимпатичной управляющей компании, создав по своей инициативе ТСЖ, но у них ничего не вышло, поскольку с той же периодичностью, что и протоколы об инициативе создания ТСЖ, управляющая компания сдавала в ГЖИ конкурирующие фальсифицированные протоколы, свидетельствующие об обратном — якобы жители «голосуют за УК»: «Мы оспариваем протоколы, но это не приносит результатов. Полиция даже возбуждает дела по статье о подделке официальных документов, но они не получают хода: не могут найти, кто именно подделывает». По словам Руслана Густокашина, проблема эта распространена достаточно широко, но пути выхода все же есть: «Мы поинтересовались, как в аналогичной ситуации действуют ГЖИ в Самаре, Санкт-Петербурге, Перми, Ханты-Мансийске — там ГЖИ практикуют прием от жителей прямых заявлений о том, что они не участвовали в голосовании. У нас этого нет».
Руслан Густокашин предложил ГЖИ, не объявляя фальсифицированные протоколы ничтожными, тем не менее, основываясь на заявлениях собственников, не давать им хода, препятствуя намерению недобросовестных УК добиваться смены управляющей организации. Также он рекомендовал ускорить выход разъяснений и подзаконных актов к федеральному закону от 4 августа 2023 года №434-ФЗ (он регулирует право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД), поскольку, как объяснили в ГЖИ, без этого закон «фактически не действует». Еще одно предложение — убрать «состязательность» между электронным и бумажным протоколами. Сейчас недобросовестная УК вправе при наличии у ГЖИ электронного протокола внести свой бумажный протокол, который оспаривает результаты электронного. Как итог — «электронное голосование» не спасает. Чтобы преодолеть коллизию, следует законодательно утвердить приоритет результатов электронных протоколов в официальных профильных информационных системах.
Нужна двухуровневая верификация протоколов
Собственник одной из новосибирских квартир Светлана Букина подчеркивает, что она — активный сторонник именно «электронных голосований» на платформе ГИС ЖКХ. Такую форму, по ее убеждению, нужно продвигать и популяризовать на всех уровнях, а пока жива система бумажных протоколов, — создать механизмы, препятствующие достижению неблаговидных целей тех людей и компаний, которые протоколы фальсифицируют.
Так, с ее точки зрения, целесообразно при передаче протокола в ГЖИ обязать субъект управления предоставлять нотариально заверенную доверенность от инициатора собрания на предоставление полномочий на передачу в ГЖИ соответствующего протокола с указанием его реквизитов. Если доверенность отсутствует, то инициатор собрания, если инициатором был собственник, должен лично присутствовать при передаче бумажного протокола в ГЖИ. Для случаев, когда бумажные протоколы приходится принимать и без доверенности, и без личного присутствия инициатора собрания, в системе ГИС ЖКХ необходимо предусмотреть возможность для ГЖИ связаться с инициатором в целях уточнения всех необходимых сведений. И, конечно, если в результате общения с «инициатором собрания» ГЖИ выяснит, что никакого собрания не было, а протокол фальсифицирован, ГЖИ должна иметь в своем распоряжении упрощенный порядок признания протокола недействительным. Если же инициатор подтверждает факт общего собрания, необходим механизм подтверждения кворума на собрании, который тоже должен быть встроен в ГИС ЖКХ и доступен для инспекторов ГЖИ. Светлана Букина считает, что до уровня судебных споров должны доходить только протоколы, которым ГЖИ провела описанную выше двухуровневую верификацию.
УК и актуальный реестр собственников
На упомянутую проблему «неактуальности» имеющихся в распоряжении управляющих компаний реестров собственников предлагает пристальнее взглянуть директор новосибирской УК «Приоритет-НСК» Владимир Булычев. Он видит несколько коллизий в этой сфере — начиная от неопределенности самого понятия «актуального реестра» и заканчивая сохраняющейся невозможностью для УК получить соответствующие свежие данные из Управления Росреестра. Да, УК вправе запрашивать соответствующие данные у граждан, но граждане, во-первых, вправе не отвечать на эти запросы, и чаще всего именно так и поступают, а во-вторых, они могут быть физически труднодоступны: часто собственники новых, да и многих старых квартир в них не проживают, постоянно находясь в других регионах и даже странах.
Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО, председатель комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Максим Федорченко также полагает: сам статус «актуальности реестра собственников» неясен, ведь даже добыв тем или иным способом свежие данные, управляющая компания не может знать, сколь долго они сохранят реальную актуальность: в любой момент может пройти новая сделка с недвижимостью, и информация из полученной базы тут же устареет. При этом ГЖИ вправе систематически штрафовать УК за «неактуальный реестр» (сумма штрафа — 300 тыс. рублей, и накладывать его могут неоднократно).
Здесь целесообразно было бы ввести механизм, обеспечивающий определенную презумпцию невиновности для добросовестных УК. Например, штраф на УК не накладывается, если компания предоставила сведения о направленных собственникам запросах в целях актуализации реестра. «Штрафы за невыполнение требования, которое они объективно не в состоянии выполнить, добросовестным УК также приходится платить из средств, собранных с граждан», — напоминает Максим Федорченко.
Руководитель Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Александр Полищук указывает, что ГЖИ действует строго по закону. «А на управляющие компании законом возложена обязанность по ведению актуального реестра собственников — это относится к лицензионным требованиям. Соблюдение таких требований — обязанность каждой управляющей компании», — подчеркивает глава ГЖИ.
Выражая позицию по вопросу о нелегитимности протоколов голосования собственников многоквартирных домов, Александр Полищук сообщил, что с 2022 года число МКД Новосибирской области, где возникают споры между собственниками и УК, сократилось с 49 до 18. Это немного на фоне 16 тыс. эксплуатируемых в регионе многоквартирных домов. «По спорным ситуациям позиция ГЖИ поддержана в 95% судебных решений», — добавляет Александр Полищук.
Так или иначе, подчеркивает Максим Федорченко, главной задачей УК и всех задействованных в эксплуатации жилья органов и структур остается обеспечение комфортного и безопасного проживания граждан, и именно на наиболее успешное решение этой задачи должны быть направлены все действия по совершенствованию регулирующих механизмов в данной сфере.