В долги тяжкие: в России растет доля проблемных кредитов на покупку жилья
В России увеличивается доля ипотечных кредитов на жилье, по которым возникли проблемы с выплатами. Если с начала года этот показатель был менее 1%, то к сентябрю он вырос до 1,6%, сообщили «Известиям» в ЦБ. Там отметили, что эта цифра могла быть и выше, если бы не жесткие меры регулятора. При этом в Банке России признают высокие риски продажи жилья через механизм рассрочки, который стал активно использоваться в условиях высокой ключевой ставки. Там настаивают: такие сведения должны передаваться в бюро кредитных историй.
Почему доля проблемных кредитов начала расти
Доля проблемных кредитов на покупку жилья в ипотеку с начала 2025 года выросла на 0,6 п.п. и на 1 сентября составила 1,6%, рассказали «Известиям» в пресс-службе ЦБ, отметив, что она начала ухудшаться с конца 2024-го, хотя пока и находится на приемлемом уровне.
— Прирост связан прежде всего с вызреванием кредитов, выданных во время ажиотажного спроса на массовую льготную ипотеку (во второй половине 2023 года – первой половине 2024-го) заемщикам с высокой долговой нагрузкой, в значительной степени на цели индивидуального жилищного строительства, — отметили в пресс-службе регулятора.
При этом там добавили, что меры по ограничению системных рисков, которые были приняты ЦБ, позволили существенно улучшить качество выдаваемой ипотеки.
— Так, во II квартале 2025 года доля ипотек с низким первоначальным взносом (не более 20%) в общем объеме выдач уменьшилась до 5%. На пике в IV квартале 2022 года она достигала 54%. Доля таких кредитов с показателем долговой нагрузки более 80% во II квартале текущего года снизилась до 6%, в то время как на пике в III квартале 2023-го достигала 47%. Если бы не жесткие меры Банка России в 2023–2024 годах, уровень проблемной задолженности мог бы быть существенно выше в этом году, — пояснили в регуляторе.
Там полагают, что эти меры также позволили банкам своевременно накопить запас капитала, который может покрыть их потенциальные потери.
При этом в ЦБ напомнили, что покупка жилья в рассрочку может быть сопряжена с рисками как для покупателей, так и для застройщиков. Как ранее писали «Известия», с этого года девелоперы стали массово использовать этот механизм в условиях высокой ключевой ставки.
— Во-первых, если у человека нет всей суммы на покупку квартиры и он рассчитывает через год-два взять ипотеку в момент окончания рассрочки, то у него могут возникнуть проблемы, если банк не одобрит кредит или платеж по нему будет не таким, как рассчитывал покупатель. В этом случае человек рискует и остаться без квартиры, и потерять уже внесенные деньги — всё зависит от условий договора, — пояснили в пресс-службе регулятора.
Во-вторых, застройщик может завышать стоимость квартиры, чтобы компенсировать свои издержки, и выгоды для покупателя от такой рассрочки может и не быть, отметили в ЦБ.
— Для застройщика также есть риски, поэтому анализ кредитоспособности покупателей тоже важен. Он нужен девелоперам, чтобы лучше оценивать свои финансовые перспективы, и банкам, чтобы они правильно оценивали кредитоспособность застройщика. Для этого необходимо обеспечить прозрачность информации о рассрочке. Поэтому мы выступаем за то, чтобы такие сведения поступали в бюро кредитных историй, — указали в пресс-службе регулятора.
Эти данные должны передавать не застройщики, а банки, у которых канал взаимодействия с бюро уже выстроен и есть контроль ЦБ за этим процессом, подчеркнули в регуляторе.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой дать свою оценку роста проблемных жилищных кредитов.
Не лучший сценарий для банков
В августе 2025 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам достиг максимальных значений за всю историю существования таких программ в России и составил 156,9 млрд рублей, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Движение.ру», изучив отчетность ЦБ. При этом там отметили, что объем всей просроченной задолженности по жилищным кредитам уже превысил рекордные 170 млрд рублей.
— Если рассматривать средний показатель просроченной задолженности помесячно за периоды с января по август каждого года начиная с 2018-го, то в 2025-м в абсолютном денежном выражении он практически удвоился относительно 2024-го (+90,89%), — рассказали аналитики.
Представители банковского сообщества оценивают ситуацию с ростом просроченных долгов по-разному.
— Это ожидаемая тенденция из-за роста ключевой. При низкой ставке часть потенциальных будущих должников легче бы продала объект и не попала бы в долги. Из-за высокой спрос замедлился на рынке, так как сложнее выдержать нагрузку по ипотеке. Риски есть всегда, сейчас дефолтность и банкротства значительно выросли, — заявили «Известиям» в пресс-службе Т-Банка.
Также там отметили, что в случае с ипотеками банкротства менее опасны, так как (как показывает практика) люди охотно исключают ее из перечня кредитов для банкротства и продолжают платить регулярные платежи.
— Это не лучший сценарий для банков из-за повышенных резервов, но лучше, чем не платить, — уточнили в кредитно-финансовой организации.
Несмотря на рост объемов просроченной задолженности, качество ипотечного портфеля финансовых организаций остается хорошим, доля просроченной задолженности по таким займам сейчас крайне мала, сказала «Известиям» главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова.
— Рост просроченной задолженности по ипотеке может быть связан с активным увеличением выдачи новых кредитов в предыдущие годы. Банки обладают достаточным буфером капитала, риски для сектора оцениваются как управляемые, — считает она.
Что касается продаж недвижимости в рассрочку, то, по ее словам, по данным «Дом.РФ», в первом полугодии 2025 года эта доля составила 11% (9% — в 2024 году, 4% — в 2023-м).
— Рост доли рассрочек несет риски для застройщиков и косвенно — для финорганизаций. ЦБ выпустил рекомендации для банков, как правильно учитывать риски по таким проектам. Увеличение этой доли в продажах может привести к росту резервов на возможные потери по таким проектам, — пояснила Анна Землянова.
«Известия» также направили запросы в банк «Дом.РФ», Сбербанк, Россельхозбанк, Альфа-банк и другие финансовые организации.
Скрытая угроза или стабилизация ситуации
Действительно, просроченная задолженность выросла, но это вопрос скорее к банкам — хотелось бы понять, как она формируется — по ранее выданным кредитам с нормальной ставкой либо по ипотечным кредитам с непомерно высокими процентами, выданным уже после повышения ключевой, сказал президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
— В первом случае это будет говорить о падении доходов населения, связанном, видимо, с переохлаждением экономики. Во втором — об авантюрной политике банков, неверно оценивающих платежеспособность заемщиков. Многие берут ипотеку в расчете на будущее снижение ставки и возможность в будущем перекредитоваться под более низкие проценты, — уточнил представитель стройотрасли.
По его словам, примерно так же происходит при продаже жилья в рассрочку. У кого-то есть внятный способ ее погашения (выставлена на продажу недвижимость, должен окончиться срок депозита и т.п.), но многие берут ее в расчете на улучшение экономической ситуации.
— И это чревато наступлением массовых неплатежей в перспективе следующего года, если ключевая ставка либо специальные госпрограммы не позволят гражданам брать ипотеку хотя бы под 10–12% годовых (тот процент, при котором средний доход семей заемщиков позволит хотя бы с трудом, но погашать проценты по кредиту), — считает Максим Федорченко.
Рост долгов россиян в 2025 году закономерен, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— На фоне высокой ключевой граждане реже стали оформлять займы. Однако с учетом заградительных ставок предельная стоимость кредитов, ежемесячные платежи и сумма переплаты многократно выросли относительно значений прошлых лет. Увеличивается и количество просрочек, несмотря на ужесточения условий одобрения займов, включая ипотечные, — пояснил он «Известиям».
По его словам, в рамках семейной ипотеки несколько месяцев действовали дополнительные комиссии, также повышавшие цену кредитования. Но с учетом нынешнего курса ЦБ на смягчение монетарной политики в ближайший год ожидается стабилизация ситуации, полагает эксперт.
Он также отметил, что от предоставления рассрочек серьезные риски несут только девелоперы, так как замедляются темпы наполнения эскроу-счетов.
— Сама по себе доля просроченной задолженности пока некритична, тем более что банки изначально учитывали подобные риски. Надо иметь в виду, что везде разные условия. Скажем, на Дальнем Востоке, где они наиболее щадящие по ипотеке в масштабах страны, удельный вес просрочки не превышает 0,5%. В то же время ряд субъектов с выраженной спецификой демонстрируют значения, далеко выходящие за рамки общероссийской нормы, — сказала «Известиям» гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова.
Так, в Ингушетии показатель достигает 11%, в Дагестане — 4,5%, в Чеченской Республике — 3,8%, в Северной Осетии — 3,6%, в Туве — 3,2%, отметила представитель бизнеса.
По ее словам, гораздо большую тревогу вызывает сама тенденция. С 2020-го по начало 2024-го доля просроченной ипотеки постепенно снижалась. Но с весны прошлого года она стала нарастать скачкообразно. Мы имеем дело с почти что трехкратным ростом в течение полутора лет, и подобная ситуация складывается в РФ впервые, отметила эксперт.
Она согласна с тем, что в какой-то мере это было спровоцировано авантюрным поведением некоторой части потребительской аудитории и банками, которые этому потакали. Хотя базовая причина кроется в том, что на заемщиков давят инфляция и реальное снижение доходов. Они уже не в состоянии обслуживать обязательства, взятые в более благополучный период, считает эксперт.
Гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин напомнил, что в США накануне финансового кризиса 2008 года доля проблемных кредитов доходила до 25% от общего количества, а доля клиентов, которые в итоге обанкротились и не смогли обслуживать этот кредит, достигала 15%. По его словам, России до этих цифр еще очень далеко.
Однако он согласен с тем, что есть проблема обслуживания платежей по жилью, купленному в рассрочку.
— Сейчас застройщики, стремясь сохранить объемы сделок, вовлекают всё больше покупателей низким стартовым взносом. В отдельных случаях он достигает 5–10%, что в какой-то мере напоминает ипотеку с нулевым или минимальным стартовым платежом. И, конечно, такие покупатели являются группой риска, — заявил представитель бизнеса.
В классических западных моделях, где такие схемы применяются, подразумевается, что если покупатель не сможет выполнить свои обязательства, то у него всегда есть шанс перекинуться в рыночную ипотеку по низкой ставке. Но в России пока такой возможности у заемщиков нет, поскольку явно такой займ под 20% позволить себе могут немногие и это совсем не решение проблемы, отметил Дмитрий Халин.
Поэтому, по его словам, в какой-то мере это действительно скрытая угроза для рынка жилья — застройщики через один-три года могут столкнуться с большими платежами, если ставка по рыночной ипотеке не придет в диапазон, по которому ее реально обслуживать — 11–12% максимум.