Эксперт Овечкин: если больше 50% ипотеки выплачено, рефинансирование не имеет смысла

С 1 февраля 2026 года в России изменился порядок рефинансирования комбинированной ипотеки. Новые правила позволяют заемщикам снизить нагрузку по кредиту, однако не во всех случаях это может быть выгодно. Об этом "Газете.Ru" рассказал Юлиан Овечкин, руководитель отдела ипотеки девелопера Level Group.

По его словам, в последние годы многие ипотечные сделки оформлялись в формате комбинированных кредитов. Это означало, что часть суммы заемщик получал по льготной программе — например, под 6% годовых, а оставшуюся часть — по рыночной ставке, которая в пиковые периоды достигала 18–20% и выше.

"Такая схема стала особенно распространенной в Москве и Санкт-Петербурге, где лимита льготной ипотеки в 12 млн рублей часто не хватало даже для покупки небольшой квартиры. До 2026 года рефинансирование таких кредитов было для заемщиков практически бесполезным. При переходе в другой банк пересматривалась вся сумма долга целиком, и льготная часть автоматически переводилась на рыночные условия. В результате экономический смысл перекредитования исчезал", — объяснил он.

С февраля 2026 года ситуация изменилась: теперь можно рефинансировать только рыночную, так называемую "сверхлимитную" часть кредита. Льготная же доля при этом остается в прежнем банке и продолжает обслуживаться по субсидированной ставке. "Если семья взяла ипотеку на 10 млн рублей, из которых 6 млн оформлены под 6%, а 4 млн — под 20%, теперь можно перевести в другой банк только эти 4 млн. Если новая ставка окажется ниже, скажем на уровне 14–15%, общий платеж по кредиту заметно сократится, а льготные условия по основной части долга сохранятся", — пояснил эксперт.

Однако рефинансирование подходит не всем. В ряде случаев оно либо не дает ощутимой выгоды, либо может даже увеличить расходы.

"Если срок ипотеки уже перевалил за середину, то рефинансирование может быть невыгодным. На этом этапе большая часть процентов обычно уже выплачена, и новый кредит фактически "обнуляет" график. Не имеет смысла рефинансироваться и при минимальной разнице ставок: если она меньше одного процентного пункта, дополнительные расходы на оформление сделки могут перекрыть потенциальную экономию", — заявил он.

Также сомнительной выглядит выгода при небольшом остатке долга — например, менее 1 млн рублей. В таких случаях эффект от снижения ставки будет незначительным. Отдельная категория риска — заемщики предпенсионного возраста: вероятность отказа со стороны банков здесь выше, а процесс может затянуться.

Рефинансирование, как и раньше, остается многоэтапной процедурой. Сначала заемщику нужно выбрать банк и подать заявку, затем собрать пакет документов — как по текущему кредиту, так и по объекту недвижимости. После одобрения оформляется новый договор, старый кредит погашается, а залог переоформляется в пользу нового банка.

"На каждом этапе действуют строгие сроки: одобрение, как правило, действительно не более 2–3 месяцев, а на перерегистрацию залога в Росреестре обычно отводится до полугода. Оценить экономический эффект рефинансирования помогут ипотечные калькуляторы, которые позволяют учесть не только новую ставку, но и сопутствующие расходы — оценку недвижимости, страховку, госпошлины", — резюмировал он.