Дорогой актив: ввод складской недвижимости замедлился, но объекты дешевле не стали

Рынок складской недвижимости постепенно «охладевает» после бурных лет экспонентного роста. Этот сегмент ожидают серьезные трансформации, которые определят облик индустрии на годы вперед. Об этом шла речь на XII Форуме «Склады России».

По словам генерального директора «INFOLine-Аналитика» Михаила Бурмистрова, рынок индустриальной недвижимости стремительно меняется, в ряде сегментов экономики происходит существенное снижение спроса — и это можно понять: сейчас банковские кредиты одни из самых дорогих. В итоге инвесторы не спешат начинать новые проекты, а бизнес ищет способы сократить издержки, ускорить процессы и не потерять качество обслуживания. Также два последних года ознаменовались ростом ставок аренды — они повышались чуть ли не каждый квартал.

Михаил Бурмистров также назвал наступивший на рынке складской недвижимости период временем адаптации после стремительного подъема, отметив, что сейчас ситуация успокоилась и рынок будет восстанавливаться. В лидерах будут маркетплейсы и продовольственный ретейл — сегодня 52% спроса в сегменте складской недвижимости формируют именно они. По оценке Михаила Бурмистрова, тренд не изменится, и эти лидеры останутся хедлайнерами новых проектов.

Регионы догоняют столицы

Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка рассказал, что в прошлом году показатель нового строительства складов в Петербурге и Ленобласти оказался рекордным за всю историю наблюдений, было введено 739 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Крупнейшими объектами стали две очереди складского комплекса «Адмирал-Волхонское», Агропарк Нарт, комплекс в Буграх.

В этом году темпы ввода складов замедлились. Как отметил Филипп Чайка, за первые пять месяцев в регионе было введено всего 48 тыс. кв. метров, а до конца года прогнозируется ввод более 500 тыс. «квадратов». Структура ввода в эксплуатацию будет схожа с 2023-м из-за ожидаемого равномерного ввода как спекулятивных, так и BTS-объектов. При этом в структуре новых объектов 60% — спекулятивные, а 36% — BTS.

«В Москве ситуация обратная: меньше строят спекулятивных объектов и больше BTS», — отметил Филипп Чайка, пояснив, что в столице хорошо себя показывает сегмент индустриальных зданий light industrial, а на ограниченных по территории участках застройщики все чаще выбирают высотные индустриально-складские объекты. Кстати, в Петербурге уже несколько лет рынок light industrial также демонстрирует уверенный рост, но предпочтение отдается одноэтажным объектам. На начало 2025 года рынок light industrial Северной столицы оценивался в 99,6 тыс. кв. метров, планируемый объем ввода в 2025 году — 70,6 тыс. кв. метров. Предпочтения инвесторов распространяются на север и юг города. Самые большие складские объекты, ввод которых запланирован на этот год, — «КиевскоЕ95», «Марьино», «Разметелево» и «Ломоносовский».

В других регионах страны (Екатеринбурге, Челябинске и Краснодаре) light industrial могут появиться в течение 2025-2026 годов. В целом, как отметил Филипп Чайка, регионы по темпам развития складской недвижимости уже догоняют столицы.

В ожидании лучших времен

По его подсчетам, по вводу складов рынок Петербурга в 2,5 раза меньше московского, а по объему поглощения Москва в пять раз больше рынка Северной столицы. Однако девелоперы, даже занятые преимущественно в «жилом» сегменте, заинтересованы в возведении складских комплексов, но пока осторожны с выходом на этот рынок. Как отметили в своих выступлениях участники конференции, ряд интересных проектов, уже получивших разрешение на строительство, отложен до лучших времен в ожидании снижения ключевой ставки ЦБ (по подсчетам экспертов, сегодня заемные средства стоят порядка 30% годовых). Также отпугивает инвесторов и рост стоимости земельных участков. Как напомнил Филипп Чайка, они в последние пять лет дорожали в среднем от 100 до 215% ежегодно.

Кроме того, как отмечали участники конференции, современные склады — это прежде всего «умные» и высокоавтоматизированные объекты. В условиях санкций и изменения логистических цепочек «умные» системы управления позволяют более рационально организовать размещение грузов. Роботы и автоматические стеллажи эффективно используют высоту и глубину склада, уменьшая затраты на аренду дополнительных площадей.

Вот только, как заметил Михаил Бурмистров, появление таких объектов связано с большими трудностями, и не только финансовыми: «Основная проблема в том, что большая часть такого оборудования в России не производится, а срок окупаемости проекта — десять лет». Откладывать внедрение новых технологий тоже не выход: время идет, и есть риск отстать от конкурентов.