Как правильно оформить дарение имущества, чтобы избежать неприятных последствий

О том, какие подводные камни существуют при оформлении договора дарения, РИАМО рассказал практикующий адвокат Московской палаты адвокатов и член Ассоциации юристов России Шон Бетрозов.

Как изменились правила дарения жилья в России в 2025 году

В 2025 году в России изменился порядок оформления дарения недвижимости. Теперь договор дарения жилья нужно обязательно удостоверять у нотариуса, даже если квартира или дом передается близкому родственнику — например, от родителей детям или от бабушки внукам.

«Эти изменения появились потому, что в последние годы увеличилось количество мошеннических сделок. Особенно часто пострадавшими оказывались пожилые люди. Они подписывали договор дарения, не понимая последствий, а потом теряли право собственности и оставались без жилья», — говорит Шон Бетрозов.

Раньше договор дарения можно было заключить в простой письменной форме и отнести в Росреестр для регистрации. Это делали самостоятельно или через МФЦ. Но такая система не защищала дарителя, особенно если он был в уязвимом положении.

Теперь же участие нотариуса обязательно. Он проверяет документы, убеждается, что стороны понимают суть сделки, объясняет последствия и удостоверяет договор. Только после этого документы передаются в Росреестр. Таким образом, новая система делает сделки более безопасными и снижает риск обмана.

Какое дарение требует юридического оформления

Нотариальное оформление обязательно для любого дарения недвижимости. Это касается квартир, домов, земельных участков, гаражей, машино-мест и долей в праве собственности. Не имеет значения, кто именно получает имущество — родственник, знакомый или посторонний человек.

Даже если родители хотят подарить квартиру ребенку, нужно идти к нотариусу. Если дарят не всю квартиру, а только часть (например, одну треть), договор также должен быть удостоверен у нотариуса.

«Кроме того, если есть другие собственники, их нужно уведомить. Росреестр не зарегистрирует сделку без этого. Если квартира находится в ипотеке или под арестом, нужно согласие банка или судебного пристава», — объясняет эксперт.

Дарение движимого имущества, такого как автомобиль, мебель или техника, не требует нотариального заверения. Но если дарят машину, нужно зарегистрировать переход права в ГИБДД. Также важно понимать, что дарить можно только то, что действительно принадлежит дарителю, и только при отсутствии ограничений.

Как правильно оформить дарение имущества

Для дарения недвижимости нужно собрать следующие документы:

паспорта сторон;

выписку из ЕГРН;

документ, подтверждающий право собственности;

согласие супруга (если имущество нажито в браке).

Затем нужно обратиться к нотариусу, который проверит документы, составит договор, объяснит последствия и удостоверит сделку.

«После подписания договора нотариус направляет документы в Росреестр. Регистрация обычно занимает до семи рабочих дней. Когда запись в реестре обновится, новый собственник получит выписку, подтверждающую переход права», — рассказывает Шон Бетрозов.

Дарение — это безвозмездная передача имущества. То есть даритель не должен получать деньги, услуги или что-либо другое взамен. Если стороны договорились о плате или встречных услугах, такую сделку могут признать недействительной. Это уже будет не дарение, а купля-продажа или договор содержания.

Также нужно оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину. Размер расходов зависит от стоимости квартиры, региона и степени родства. Для близких родственников предусмотрены налоговые льготы, но полностью бесплатным оформление не бывает. В среднем оно обходится в 20–40 тысяч рублей.

Какие частые ошибки возникают при дарении имущества

Одна из распространенных ошибок при дарении — попытка обойти нотариуса. Некоторые считают, что, если квартира дарится родственнику, достаточно просто подписать договор. Но если не оформить дарение у нотариуса, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности и сделка будет считаться недействительной.

Также бывают случаи, когда стороны пытаются скрыть фактическую продажу под видом дарения. Если станет известно, что даритель получил деньги, сделку могут отменить.

«Другой риск — дарение без включения условий, которые важны для дарителя. Например, пожилой человек может рассчитывать остаться жить в квартире, которую он подарил, но не прописывает это в договоре. В результате его могут попросить освободить жилье», — говорит собеседник РИАМО.

Чтобы избежать таких ситуаций, в договор нужно включать право дарителя на пожизненное проживание. Такое условие подлежит регистрации в Росреестре и защищает бывшего владельца. Ошибки также возникают при дарении долей. Если не уведомить других собственников, они могут обратиться в суд.

Бывают сложности и при дарении несовершеннолетним. Оформить сделку можно, но при последующих действиях — продаже, обмене — потребуется согласие органов опеки.

Если имущество нажито в браке, для дарения нужно согласие второго супруга. Его отсутствие может стать причиной признания сделки недействительной.

Чтобы избежать проблем, важно заранее проконсультироваться с нотариусом. Он проверит документы, предложит нужные формулировки и поможет оформить все правильно.

Какое имущество нельзя дарить по закону

Дарить можно только имущество, которое принадлежит дарителю. Если человек пытается подарить квартиру, которой он не владеет, сделка будет ничтожной. Также нельзя дарить имущество, находящееся под арестом, в ипотеке или с другими ограничениями — без согласия заинтересованных лиц. Например, при наличии ипотеки необходимо письменное согласие банка. Если такого согласия нет, Росреестр откажет в регистрации.

«Нельзя дарить служебное жилье, квартиры по соцнайму или другие объекты, находящиеся в собственности государства или муниципалитета. Их нужно сначала приватизировать. Запрещено дарение от имени детей или недееспособных граждан — кроме обычных подарков небольшой стоимости», — подчеркивает Шон Бетрозов.

Также не допускается дарение между коммерческими организациями, если оно не связано с благотворительностью или не является обычным подарком. Это сделано для того, чтобы компании не использовали дарение для ухода от налогов.

Нельзя дарить имущество, которое запрещено к свободному обороту: оружие, наркотики, редкие объекты культуры и отдельные земельные участки — такие предметы находятся под особым контролем. Прежде чем оформлять дарение, нужно проверить статус имущества. Если есть сомнения — лучше обратиться к юристу или нотариусу.