Суд лишает бизнес-центр «Омега Плаза» управляющей компании

Парадоксальное решение принял 12 февраля 2024 года Симоновский районный суд Москвы. В рамках обеспечительных мер по иску «Бизнесцентрсервиса» (БЦС) он вынес определение о запрете Товариществу собственников недвижимости (ТСН) «Слобода, 19» вести деятельность по управлению общим имуществом московского офисного комплекса B+ класса «Омега Плаза» и прилегающей территории и их эксплуатации. Об этом сообщает портал «Право.ru».

Решение суда окончательно запутало ситуацию с управление здания площадью 107 тыс. кв. м, площади в котором ныне принадлежат десяткам различных собственников. Фактически, бизнес-центр не имеет юридически бесспорно признанной управляющей компании.

С 2009 до 2019 года за эксплуатацию здания отвечала управляющая компания (УК) «Резерв Эссет Менеджмент», имеющая договор с БЦС на работы по обслуживанию здания. В 2019 году БЦС не продлил договор с УК, а заключил прямые договоры с арендаторами офисов на охрану и уборку. При этом БЦС, по апрельскому решению АСГМ по делу № A40-158481/2023, «не является управляющей организацией БЦ «Омега Плаза».

ТСН было создано в 2019 году собственниками 65% площадей здания, решивших навести порядок в управлении и прекратить действия БЦС, не отвечающие интересам собственников. Так, БЦС установил шлагбаумы на общей парковке, хотя не имел прав на эту территорию, и выводит на дивиденды более 35% из около 400 млн руб. в год, собираемых с собственников на эксплуатацию комплекса. При этом сам БЦС официально владеет в «Омега Плаза» помещением 16 м², что составляет 0,018% от общей площади здания в 107 тыс. кв. м, ему также принадлежит здание электроподстанции, питающей бизнес-центр.

По мнению адвоката Адвокатского бюро «Титут» Романа Мельникова, решение суда противоречит п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.07.2003 г. № 11 о том, что при принятии решения об обеспечительных мерах, суду подлежит учитывать, что данные меры не должны приводить общество к фактической невозможности осуществлять свою деятельность или к существенному затруднению его деятельности, а также к нарушению этим обществом российского законодательства, к чему, фактически, привело решение суда.

Сергей Беседин, адвокат ответчика ТСН «Слобода, 19», считает, что «обеспечительная мера, принятая судом, — это карательное явление, которое причиняет значительный ущерб имущественным интересам всех собственников недвижимого имущества. Меры препятствуют социально ориентированной деятельности ответчика, ведут к возникновению ЧС, несут угрозу безопасности жизнедеятельности собственников, арендаторов и посетителей «Омега Плаза», поскольку невозможно обслуживать общее имущество ТСН». 

Партнер адвокатского бюро «Максима» Алексей Швачкин, комментируя спор, говорит о том, что «меры по обеспечению иска не могут быть по последствиям тождественны решению, вынесенному по существу спора. То есть, по сути, суд выносит «временное» решение по существу спора еще до его рассмотрения. Полагаю, здесь нет баланса интересов сторон. Недвижимость, очевидно, нуждается в управлении. Каким образом управление имуществом может воспрепятствовать последующей смене управляющей компании, если решение общего собрания собственников недвижимости будет признано недействительным? Скорее наоборот: если недвижимым имуществом никто не будет управлять, его не будут должным образом эксплуатировать, охранять, это естественным образом приведет к его порче».