Аналитики: острую проблему мошенничества с жильем поможет решить нотариальная форма договора

По информации МВД, только за 9 месяцев 2024 года в нашей стране совершено почти 5,5 тысяч преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. Всего же с 2019 года количество таких преступлений превысило 40 тысяч. Такие данные приводит исследовательский центр «Аналитика. Бизнес. Право» в своей аналитической работе, посвященной проблеме мошенничества в сфере недвижимости и оспаривания договоров дарения недвижимого имущества. Авторы отдельно отмечают рост афер, которые основаны на договоре дарения. Эффективным инструментом противодействия этой острой проблеме эксперты называют нотариальную форму сделок.

Помимо статистики МВД, были изучены все приговоры по мошенничеству в сфере недвижимости, принятые в первой инстанции и оставленные без изменений в процессе апелляции, кассации и надзора. С 2019 года количество таких приговоров превысило 7,8 тысяч. В 2023 году их число выросло на 14% по сравнению с предыдущим годом.

Любимый инструмент мошенников — договор дарения без печати нотариуса

Эксперты отмечают, что договор дарения более уязвим для мошеннических действий по сравнению с другими вариантами отчуждения имущества. Анализ судебной практики за период с 2019 по октябрь 2024 года показывает, что средний ежегодный рост количества приговоров за мошеннические действия с договорами дарения недвижимости составляет примерно 15%. С 2019 года число таких приговоров повысилось почти вдвое — на 96%.

Растет и доля приговоров за преступления, связанные с договором дарения, в общем количестве приговоров по мошенничествам с недвижимостью. В 2024 году этот показатель составил 35%. «В 2019 году он был на уровне 25%. Значительный рост свидетельствует о растущей актуальности данной проблемы», — говорится в исследовании.

В декабре Президент РФ подписал закон о введении обязательной нотариальной формы договоров дарения недвижимости между гражданами, который вступит в силу 13 января 2025 года. Это станет важнейшим шагом к снижению риска мошенничества. «Нотариальное удостоверение требует личного присутствия обеих сторон при подписании договора, что усложняет использование подложных документов. Нотариус также обеспечит проверку правоспособности сторон и выяснит их истинные намерения, что значительно увеличит защиту имущественных прав дарителя», — говорится в исследовании.

Пока же такие сделки могут проводиться без участия нотариуса, то есть с минимальной юридической защитой. Именно это облегчает реализацию всевозможных мошеннических схем с недвижимостью. Например, когда злоумышленники используют поддельные документы или давят на дарителя психологически, не дают ему время, чтобы обдумать последствия своих действий. Одной из целевых групп для мошенников могут стать и участники СВО, этому вопросу посвящен отдельный раздел исследования. К вариантам мошеннических схем мы еще вернемся.

«Затраты граждан на нотариальное оформление несопоставимо меньше потенциальных убытков от мошеннических действий», — подчеркивают авторы исследования. Подсчеты аналитиков показывают устойчивую тенденцию роста предполагаемого ущерба гражданам в результате мошенничества с использованием договора дарения в сфере недвижимости.

Так, в 2019 году оценочный ущерб составлял 1,14 млрд рублей, а в 2023 уже 2,17 млрд рублей. Прогноз экспертов на 2024 год неутешителен. Ожидается, что объем ущерба по итогам этого года достигнет 2,61 млрд рублей, что на 21% превышает показатель 2023-го. К потерям граждан стоит прибавить и издержки государства на борьбу с этим видом преступлений, которые также демонстрируют рост. В 2023 году они достигли примерно 261 млн рублей.

Подсчеты, приведенные в исследовании, показывают, что размер убытков от мошеннических действий на десятки тысяч процентов превышает расходы на такой превентивный механизм, как нотариальное удостоверение договора дарения. Для примера: нотариальное удостоверение договора дарения квартиры за 8 млн рублей в среднем по стране сегодня обходится примерно в 30 тыс. рублей. Кроме того, у социально уязвимых категорий граждан есть существенные льготы при совершении нотариальных действий.

При этом введение обязательной нотариальной формы для сделок дарения недвижимости делает их удостоверение еще доступнее в части стоимости. Федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, закреплен в Налоговом кодексе. Он составляет 0,5% от суммы договора и не может превышать 20 тыс. рублей. Также оплачивается региональный тариф. Например, в Москве он составляет 7 700 рублей. Таким образом, за дарение даже самой дорогой квартиры в столичном регионе нужно будет заплатить нотариусу не более 27 700 рублей.

Популярные мошеннические схемы с дарением

Как выявили авторы исследования, в 93% случаев под мошеннические схемы с использованием договора дарения попадают жилые помещения. На коммерческую недвижимость приходится 5% мошенничеств с договорами дарения, а на земельные участки — 2%.

Что касается методов мошенников, в 65% случаев они злоупотребляют доверием своих жертв. Как разъясняет Верховный Суд РФ, здесь речь идет об использовании с корыстной целью доверительных отношений с владельцем имущества или иным человеком, уполномоченным принимать решения о передаче этого имущества третьим лицам. Доверие дарителя может быть обусловлено, например, дружескими или родственными отношениями, авторитетом или нарочитой заботой со стороны мошенника.

В 35% случаев преступники просто обманывали своих жертв. То есть сознательно сообщали людям заведомо ложные сведения, умалчивали об истинных фактах, обещали заботиться о человеке, содержать его или, например, погасить задолженность за жилищно-коммунальные услуги, купить человеку другое жилье.

Авторы исследования выявили наиболее популярные мошеннические схемы с использованием договора дарения по итогам приговоров, вынесенных за 10 месяцев 2024 года. На первом месте — заключение фиктивного договора с умершим собственником. С 2019 года таких приговоров стало на 66% больше. Здесь возможны два варианта: мошенники узнают о смерти человека и просто пользуются этим фактом в своих интересах. Или преступники сами лишают человека жизни, чтобы завладеть его недвижимостью.

На второй строчке антирейтинга — заключение договора дарения под предлогом оказания юридической помощи, например, в решении имеющихся долговых обязательств, оформлении документов, легализации денежных средств и другое. Злоумышленники втираются в доверие граждан, якобы консультируют их или обещают помочь в решении финансовых проблем и уговаривают переоформить на них недвижимость, якобы это простая формальность, необходимая для дела. С 2019 по 2024 гг. число таких приговоров выросло на 145%.

Третье место — у фиктивных договоров дарения с людьми, у которых есть зависимости, психические расстройства и так далее. В данной категории дел есть как разовые преступления, так и целые преступные схемы, когда поиск, введение в заблуждение и отбор жилья у уязвимых категорий граждан поставлены на поток. С 2019 по 2024 гг. популярность этой схемы выросла на 72%.

Четвертая позиция — когда владельцу недвижимости подсовывают договор дарения под видом совершенно другого документа. Например, под видом протокола об административном правонарушении или документов, необходимых для прописки в новом жилье, полученном по государственному сертификату. С 2019 по 2024 гг. количество таких приговоров повысилось на 152%.

Замыкает пятерку — заключение фиктивного договора дарения, чтобы избежать выполнения обязательств по заключенному ранее договору займа. Таких приговоров стало больше на 107%.

«Эти данные подчеркивают необходимость усиления контроля и правоприменительных мер для предотвращения роста мошеннических действий с использованием договора дарения», — отмечают авторы исследования. Эффективной превентивной мерой как раз станет введение обязательной нотариальной формы для всех видов договоров дарения недвижимости.

Авторы исследования отдельно подчеркивают проблему в области защиты прав собственности участников СВО на их недвижимость. Военнослужащие сконцентрированы на выполнении боевых задач и находятся в условиях повышенного стресса, поэтому они оказываются особенно уязвимыми для давления и манипуляций со стороны близких, которые могут злоупотребить их доверием. Опрошенные нотариусы подтвердили опасения — каждый второй из них сталкивался в своей практике с ситуациями, когда военнослужащие выступали в качестве дарителей недвижимости и не осознавали юридических последствий такой сделки до разъяснения всех нюансов нотариусом.

Не дарением единым...

Как уже было отмечено, чаще всего для своих афер с недвижимостью мошенники выбирали договоры дарения. Однако в динамике по годам видно, что число приговоров вне зависимости от вида договоров стабильно увеличивается, что свидетельствует о возрастающей активности мошенников и о повышении раскрываемости таких случаев правоохранительными органами.

Кроме того, как отмечается в исследовании, договор дарения почти всегда предшествует договору купли-продажи при совершении мошеннических действий. В 2024 году доля договоров купли-продажи в общем количестве мошенничеств с недвижимостью составила 30%. В 2023 году этот показатель составлял 23%, а в 2022 — 19%.

За 10 месяцев 2024 года количество мошенничеств с использованием договоров купли-продажи недвижимости уже превысило показатель за весь предыдущий год — на 8%. Если сравнивать с 2019 годом, то за 10 месяцев 2024 года приговоров касательно мошенничеств, связанных с договорами купли-продажи недвижимости, стало на 89% больше.

«Это ставит вопрос о необходимости введения нотариальной формы всех сделок с недвижимостью, однако ввиду необходимости оценки подобных решений оптимальным видится поэтапное введение нотариальной формы таких сделок. Законодательные изменения в части договора дарения, как наиболее распространенного вида договора, используемого в мошенничестве в сфере недвижимости, может стать первым этапом», — пишут авторы исследования.

Эксперты отмечают, что нотариусы в системе правового регулирования сделок с недвижимостью гарантируют законность и защиту интересов всех участников: «Нотариус ответствен за проверку правоустанавливающих документов, а также выявление и устранение возможных обременений или претензий со стороны третьих лиц. Юридическая консультация является еще одной важной функцией нотариата, где предоставляется разъяснение юридических аспектов сделки, ее последствий и обязательств сторон. Роль нотариусов в обеспечении безопасности сделок не вызывает сомнений».