Временно не жилье: почему запрещают строительство апарт-отелей и апартаментов

Глава Махачкалы Юсуп Умавов заявил о введении моратория на строительство апарт-отелей в городе. Строящиеся объекты доведут до конца, а вот на новые разрешения уже не будут получены. Причина — возведение без необходимой социальной инфраструктуры. О похожей мере в конце октября объявили в Москве, только в столице речь идет о запрете на строительство новых апартаментов. В чем проблемы и отличия апарт-отелей и апартаментов, нужны ли моратории другим городам и решится ли проблема в ближайшее время — в материале «Известий».

В чем суть запрета

Юсуп Умавов поручил проработать вопрос о введении запрета на новые проекты апарт-отелей. Подчеркивается, что мораторий введут только на новые инициативы — старые проекты будут завершены. Запрет действует до конца года, но его могут продлить и на следующий.

Глава города пояснил, что решение принято для «упорядочивания городской застройки и контроля за строительством жилых комплексов без необходимой социальной инфраструктуры». Ее для апарт-отелей очень не хватает.

«Согласно законодательству, компании могут возводить апартаменты без обеспечения социальной инфраструктурой. Хотя эти здания формально классифицируются как нежилые, они всё равно оказывают значительное воздействие на городскую среду, не способствуя при этом развитию условий на прилегающих территориях», — сказал он.

Почему апарт-отели стали проблемой

Вице-президент РСТ, гендиректор юридического агентства «Персона Грата» Георгий Мохов рассказал «Известиям», что апарт-отели, или сервисные апартаменты, стали активно использовать для замещения дефицита номерного фонда в туристических регионах. Находятся такие апарт-отели в строениях, изначально не предназначенных для проживания людей.

— Соответственно, большое число постоянно заезжающих и выезжающих в такое здание сильно нагружает инфраструктуру — дороги, водоснабжение, энергоснабжение, канализацию и прочее, — сказал он «Известиям». — Всё это должно планироваться и вводиться в эксплуатацию с учетом большой численности проживающих людей. Кроме того, должны соблюдаться специальные меры антитеррористической защищенности, пожарные и санитарные нормы.

Георгий Мохов отмечает, что проблема с апарт-отелями характерна для городов, где наблюдается взрывной рост туризма — там неизбежно будут появляться альтернативные способы размещения: гостевые дома, апарт-отели, модульные гостиницы, хостелы и прочие варианты.

Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева отмечает, что неготовность транспортной и коммунальной инфраструктуры к дополнительной нагрузке особенно актуальна для Дагестана.

— Регион уже не первый год страдает от массовых отключений электроэнергии, которые были вызваны бурным строительством туристических объектов и отсутствием синхронизации между градостроительной политикой и практикой развития энергетической коммунальной инфраструктуры, — сказала она «Известиям». — Хотя вклад в возникновение проблем вносит и массовое строительство частных домов, да и возведение многоквартирных домов в Дагестане также не всегда синхронизировано с планами развития коммунальной инфраструктуры.

Впрочем, нагрузка от апарт-отеля должна быть не больше, чем у любой гостиницы, замечает вице-президент Общенационального союза индустрии гостеприимства Марина Ненарокова.

— В случае с апарт-отелями я не вижу большой проблемы, это развитие гостиничного бизнеса, — сказала она «Известиям». — Но если апарт-отель работает как апартаменты и квартиры сдаются на длительное время, то мы фактически получаем дополнительный поток людей, которые постоянно проживают в таких объектах и могут не регистрироваться в МВД.

В чем отличие апарт-отелей от апартаментов

Марина Ненарокова отмечает, что между понятиями апарт-отелей и апартаментов очень тонкая грань, которая на уровне законодательства почти не урегулирована. Поэтому нет даже уверенности, что мэрия Махачкалы имела в виду только апарт-отели и не произошла понятийная путаница.

В мэрии Махачкалы не ответили на запрос «Известий».

В конце октября временный запрет на строительство апартаментов ввели в Москве. Вице-мэр по вопросам строительства Владимир Ефимов тогда объяснял это решение недовольством чиновников в связи с отсутствием социальной инфраструктуры в апарт-комплексах. Точно так же подчеркивалось, что все проекты, начатые до ограничений, будут завершены. В мэрии Москвы не ответили на вопрос «Известий», касается ли это ограничение апарт-отелей.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов отмечает, что с терминологией сейчас в принципе большая путаница. Апарт-отели, по его словам, это отели с апартаментами, то есть гостиницы с кухнями в номерах, удобные для длительного проживания.

— Это часть индустрии гостеприимства. В Петербурге, например, они играют огромную роль в размещении туристов, обеспечивают проживание людей в длительных командировках и на стажировках, студентам местных вузов и так далее, — сказал он «Известиям». — В Северной столице сегмент апарт-отелей исторически развит, их строительством ликвидирована нехватка трехзвездочного номерного фонда. Часть дореволюционных зданий получила вторую жизнь благодаря переустройству под апарт-отели, а новые проекты получают социальные обязательства.

Марина Ненарокова отмечает, что формат апарт-отелей очень распространен и в Европе — например, на французских горнолыжных курортах. В России апарт-отели проходят классификацию, обычно у них есть ресепшен, такие гостиницы предлагают большие, комфортные номера, возможность долгого проживания, но, возможно, с меньшим набором услуг. Этот сегмент она называет достаточно востребованным, особенно для семей с детьми.

В то же время при отсутствии сервисной составляющей — это здания с апартаментами, «псевдожилье», продолжает Софронов. По документам это нежилые помещения, но фактически в них живут люди, как в квартирах. В Москве их огромное количество, даже появился специфический термин: многофункциональный комплекс, потому что жилым комплексом такой объект называть нельзя. Генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов отмечает, что их строительство — это реакция рынка на градостроительные нормы, запрещающие возведения жилья в том или ином месте при наличии на это спроса.

Апартаменты, по словам Марины Ненароковой, — это «реализованная мечта девелопера о точечной застройке без компенсации по инфраструктуре». По ее словам, этот законодательный пробел нужно урегулировать.

Светлана Разворотнева отмечает, что жильцы в таких комплексах стали постоянным источником жалоб для органов власти: они не могут прописаться, воспользоваться бюджетными местами в садиках и школах, у них велика стоимость жилищных и коммунальных услуг, существенно выше налоги на недвижимость. По ее словам, несколько лет назад президент Владимир Путин давал поручение определить правовой статус многофункциональных зданий, но законодателям так и не удалось найти необходимую формулу.

— Думаю, что решение Москвы принять мораторий на строительство апартаментов — как раз попытка столицы внести полную правовую определенность в этот вопрос, — сказала депутат Госдумы.

Сергей Софронов полагает, что в Махачкале под апарт-отелями как раз могли скрывать апартаменты, что и привело к введению моратория. Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис также считает, что речь в Махачкале, скорее всего, идет именно о «псевдожилье», потому что строительство апарт-отелей в районах с развитой инфраструктурой как раз может быть точкой развития — особенно в городах с быстро растущим туристическим потоком. А вот масштабное строительство комплексов с апартаментами может создать непосильную нагрузку на недостаточно развитую инфраструктуру.

Между тем в Москве доля апартаментов на рынке за последние годы снизилась: руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что на них сейчас приходится 9% от объема предложения и 6% сделок на первичном рынке. На вторичном рынке они занимают около 10% от числа лотов и около 11% активных объявлений в долгосрочной аренде. До 2021 года доля апартаментов в структуре активного предложения на рынке новостроек Москвы составляла 13–18%. Резкое снижение произошло именно в 2021 году, после чего доля в 10–13% рынка почти не менялась. Только в сентябре-октябре 2024 года она снизилась до 9%.

— Апартаменты составляют существенную долю рынка в Санкт-Петербурге и Сочи, — говорит он. — Там рынок отличается от московского — до сих пор есть проекты, которые реализуются вне рамок 214 ФЗ (об участии в долевом строительстве. — Ред.), больше объектов с реальной, а не «бумажной» гостиничной составляющей, есть профессиональные инвесторы, работающие с этими помещениями. В прочих региональных центрах апартаменты представлены отдельными ЖК, какого-то значимого влияния на локальные рынки они не оказывают.

Когда решится проблема

Председатель комитета по строительству «Опоры России — Москва» Олег Филиппов говорит, что проблему апартаментов пытаются разрешить еще с 1990 года, когда в период перехода от плановой к рыночной экономике выяснилось, что есть земельные участки, не предназначенные для жилого строительства, но в построенных на них зданиях нет запрета на проживание граждан.

— Моратории на строительство таких объектов (с обязательным согласованием с центром) будут вводиться в субъектах и локациях, где земельные участки наиболее ликвидны и высока конкуренция застройщиков в борьбе за их приобретение, — считает он. — Судя по сложности, глубине и особой социальной значимости проблемы, моратории могут продлиться до 2026 года, а в некоторых центрах, регионах и локациях и до 2028 года.

Светлана Разворотнева полагает, что статус апартаментов, скорее всего, уточнят только для новых объектов.

— Что касается уже построенных, особенно апартаментов «для постоянного проживания», то здесь присутствует некое чувство пессимизма, потому что решать эту проблему, на мой взгляд, сегодня никто не хочет, — сказала она. — Постоянно слышу высказывания о том, что по статусу это нежилая недвижимость и какие-то специальные правила для этой недвижимости принимать уже якобы не нужно.

Александр Пузанов уверен, что решения должны касаться и уже построенных апартаментов, и тех, которые будут строиться в будущем. А моратории в этой ситуации могут быть мерой, принятой как раз в ожидании системных решений.