Железнодорожный переезд. РЖД-Сити: монополия переезжает вместо вокзала в небоскрёб за 200 миллиардов

Минус история — плюс модернизация с учётом экономии — так можно описать очередной виток решения «жилищной проблемы» монополии. История с освоением территорий Рижского грузового двора, к нашему личному сожалению (редакции нравилось географическое расположение и концепция), заканчивается, начинается подготовка к переезду в «Сити». — Дорого! — решительно сказал нам собеседник на Басманной. — И долго! Сейчас нет возможности вкладывать много на длительный срок. Вместо строительства штаб-квартиры на месте Рижского грузового двора или аренды площадей в офисном кластере холдинг выкупил (в рассрочку) почти целиком одну из высоток в Москва-Сити. Басманная, с одной стороны, ответила злым языкам, регулярно отправляющим центральный офис то за Урал, то ещё куда. И продемонстрировала решительный подход к вопросу консолидации активов, как кадровых, так и недвижимых. Ожидается, что в «Сити» переедут тысячи железнодорожников, разбросанных по всему городу. Особняком стоит вопрос оплаты столь роскошного приобретения. Клиенты РЖД уже успели выразить своё недовольство этаким новосельем-пиром во время «тарифной чумы». Басманная поспешила успокоить рынок, заверив, что новая штаб-квартира будет оплачена не из тарифных источников, то есть не за счёт пользователей сети. Клиенты всё равно брюзжат.

Источник на рынке железнодорожных грузоперевозок на правах анонимности рассказал vgudok.com, что РЖД вместо оптимизации аппарата управления и сокращения затрат на аренду помещений выбрали покупку нового здания, причём в самом дорогом месте Москвы, клиенты холдинга такой поворот, конечно, не оценили. «Сделку закрыли в период активного обсуждения тарифной политики на ближайшие три года. Данный шаг лишний раз подчёркивает, что административный ресурс позволяет ЖД-компании вообще не оглядываться на интересы грузовладельцев», — считает наш собеседник. Однако это брюзжание, к которому инстинктивно хочется присоединиться, оказывается довольно неуместным. Оплачивать сделку монополии предстоит ближайшие 20 лет. За это время холдинг проведёт распродажу огромного недвижимого имущества в счёт погашения долга перед продавцом. Будут проданы разрозненные здания по всей столице, земельные участки. На торги будет выставлен и комплекс зданий на Красных воротах — после чего метафоры «Басманная-басмачи» — потеряют актуальность. Продадут и площадку у Рижского вокзала — на неё уже пускают слюни и мэрия, и строители. Сегодня офисы центрального аппарата и структурных подразделений РЖД, расположенных в Москве, занимают 60 зданий общей площадью 360 тыс. квадратных метров. Из них 50 объектов — собственность монополии. Их планируют продать после переезда и средствами от сделок частично перекрыть покупку офиса в «Сити». Данные продавца не разглашаются. Однако некоторые собеседники Vgudok в отрасли, обсуждая возможных партнёров Басманной в вопросе переезда и аренды-покупки «квадратов» в «Сити», ссылались на возможную коллаборацию монополии со структурами ВЭБ.РФ. 

Фото: РИА Новости Также в качестве источников для финансирования обязательств РЖД в сделке по приобретению нового офиса будут использованы средства от продажи ООО «РЖД-Недвижимость», средства от возмещения НДС за приобретение здания, от аренды офисных помещений подконтрольным РЖД обществам и от продажи дополнительного объёма непрофильного имущества монополии. Дополнительно учитывается ежегодная экономия на операционных расходах, которая оценивается около 2,5 млрд рублей. Отметим, что вариант с покупкой всё же гораздо логичнее обсуждаемой ранее аренды площадей в Деловом центре. Снимать РЖД должны были 200 тысяч квадратов, а купили — в два раза больше. Рижскую продадут мэрии или застройщикам.

Что выглядит логичным на фоне падения погрузки, недостачи от тарифов и колоссальных трат на расшивку инфраструктуры БАМа и Транссиба. Использование для покупки офиса бюджетных средств или того хуже — заработка от тарифов — вызвало бы как минимум вопросы со стороны клиентов РЖД. В общей сложности перевезти железнодорожный холдинг планирует около 17 тысяч своих сотрудников. На сегодняшний день сотрудники холдинга размещаются в 115 офисных зданиях и помещениях общей площадью порядка 360 тыс. кв. м без учёта площади объектов социальной инфраструктуры и корпоративного университета, рассредоточенных в разных районах Москвы.

Ляйля Гиниатулина, директор агентства по недвижимости GrafHome в беседе с vgudok.com оценила сделку примерно в 200 млрд руб. Исходя из текущих цен, минимальная стоимость квадратного метра в этом районе колеблется около 650 тысяч рублей, а парковочные места — минимум 6 миллионов рублей. «Москва-Сити уверенно превращается в деловое сердце столицы, и его привлекательность для офисов только растёт. В последние годы наблюдается тенденция: компании всё чаще выбирают этот район для аренды или покупки офисов, и это не случайно. Москва-Сити становится новейшим магнитом для инвестиций. С точки зрения вложений это определённо разумный шаг.

Рынок недвижимости в центре Москвы продолжает расти, и, как показывает практика, такие активы лишь укрепляют свои позиции. Я уверена, что в будущем цены на недвижимость в самом центре будут только расти», — считает наша собеседница. Парковочное место в подземном паркинге — это 40 квадратных метров. По действующему СКИПу, минимальная норма — 6 квадратных метров. В богатых конторах делают 10. Тогда получается 25 тысяч рабочих мест и 2,5 тысячи мест для автомобилей. В принципе, для крупной корпорации это вполне нормально.

Там они разместятся лучше, чем у Красных ворот, рассказал vgudok.com эксперт в области организации транспортной среды и урбанистики, кандидат технических наук, ординарный профессор НИУ «Высшая школа экономики», научный руководитель Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин. «Есть же старинное здание у РЖД на Красных Воротах. Ещё ведь по Москве раскидана куча контор, которые имеют прямое отношение в компании. С точки зрения организации рабочего процесса всё хорошо. У каждого десятого появляется место автомобиля, что нормально. С точки зрения городского планировщика — всё вполне логично. Это скорее можно воспринимать как консолидациюкорпорации и дочерних структур в одном офисе, что всегда удобно.

Дальше вопрос, что они будут делать с историческим зданием. С позиции бизнеса его можно было бы очень выгодно продать. Это очень красивая и почётная локация. Но не знаю, какие у железнодорожников планы», — рассказал собеседник. СПРАВКА. Всего в Moscow Towers 62 этажа высотой 283 м. Оставшиеся 60 тысяч кв. м, которые не выкупили в РЖД, будут отведены под ретейл, общепит и другую инфраструктуру. Экспертные мнения авторитетных специалистов о транспорте и логистике вы найдете в новом Telegram-канале медиаплатформы ВГУДОК — @Vgudok.PRO   Максим Ярошевский, Оксана Войцеховская