Жилье не в моде? Россияне стали чаще вкладываться в коммерческие метры

Чтобы сохранить накопления, россияне предпочитают покупать коммерческие объекты — офисы, торговые площади и склады. На них можно заработать больше, чем на жилье, подсчитали эксперты aif.ru.

​Почему не жилье?

Еще недавно инвесторы предпочитали покупать квартиры в новостройках. Цифры по доходности с перепродажи новостройки сильно различаются, но в среднем могут доходить до 20-30% годовых. Но сейчас инвесторы ограничены в средствах. Во-первых, многие из них использовали кредитное плечо — брали часть суммы в ипотеку и гасили ее досрочно. Даже с учетом выплат по кредиту и налогов на доход при перепродаже объекта инвестор оставался в плюсе. С кредитами под 20-22% такой выгоды уже нет.

Во-вторых, продать жилье, даже ликвидное и новое, сейчас сложно. Покупательская способность после ужесточения рыночной и льготной ипотеки сходит на нет. Непонятно, когда и по какой цене инвестору удастся «скинуть» когда-то купленный объект.

С покупкой жилья для сдачи в аренду тоже все непросто. Доходность от этого бизнеса — в среднем 4-6%. При этом владельцу нужно заниматься поиском арендаторов, брать на себя решение бытовых вопросов, решать споры и конфликты. К этому многие оказываются не готовы.

Новый тренд — это покупка коммерческой недвижимости, причем покупателями становятся люди с совершенно разным бюджетом. Коммерческие объекты дают доходность в разы выше, чем, например, покупка жилья под сдачу в аренду.

​Сколько зарабатывают на торговой недвижимости в 2024 году?

Популярный сегодня вариант для человека с накоплениями — приобрести небольшое торговое помещение в сегменте стрит-ретейл.

«Жилья сильно больше, чем коммерческих помещений, — говорит заместитель генерального директора агентства коммерческой недвижимости Invest7 Евгений Абрамычев. — Если строится новых жилой комплекс, то в нем появляются сразу сотни квартир, если не тысячи. А под коммерцию выделяется первый этаж дома, и это лишь несколько помещений. В сегменте коммерческой недвижимости прирост гораздо меньше. Нет перегруженности и затоваривания, и цены на такие объекты стабильно растут. Тренда на снижение цен, как на рынке жилья, сегодня в сфере коммерческой недвижимости мы не наблюдаем».

Самые ликвидные и ходовые лоты — это помещения до 100 кв. м. Их охотно арендуют алкомаркеты, магазины и пункты выдачи заказов. В Москве минимальный бюджет для покупки такого объекта составит 20-25 млн руб. В крупнейших городах России — Санкт-Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске — потребуется от 12-15 млн рублей. В городах поменьше — от 7-8 млн. Как правило, чем меньше город, тем дешевле в нем коммерческая недвижимость.

На рынок торговой недвижимости заходить можно с меньшим бюджетом, купив лот небольшой площади или подвальное помещение.

«Но это уже будет более рискованная инвестиция, — подчеркивает собеседник. — Не факт, что найдется новый арендатор или не съедет имеющийся. Что касается доходности, то в крупнейших городах России по стрит-ретейлу она составляет 9-13% годовых».

Инвесторы отмечают, что коммерческая недвижимость на первых этажах — магазины, кафе, салоны — приносит более стабильный и высокий доход. Одни сдают помещение в аренду, другие же продают объект вместе с арендатором как готовый бизнес.

«Например, у вас есть коммерческое помещение в Екатеринбурге площадью 100 кв. м, — разъясняет директор компании "РЭД-СтритРитейл" Светлана Сарабская. — Арендная ставка составит от 1500-2000 руб. за "квадрат". Доход от аренды — 150-200 тыс. руб. за помещение в месяц. Коммунальные платежи выделены в отдельную переменную часть и оплачиваются арендатором дополнительно. Вычитаем 20-25%, это расходы на управление, содержание помещения, налоги и прочие расходы собственника объекта. У вас остается в чистой прибыли от 120 до 160 тыс. руб. в месяц»

​Сколько зарабатывают на офисной недвижимости в 2024 году?

Кроме стрит-ретейла, который заметен, есть ещё сегмент офисной недвижимости. Человек может купить офисы небольшой площади по стоимости, сравнимой со стоимостью квартир. Средняя доходность ликвидных объектов — 8-12% годовых.

«Офисное помещение может не обеспечивать большой в абсолютных цифрах денежный поток, но и цена покупки, и риски простоя будут меньше, — считает вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова. — Сравним для примера доходность жилой и офисной недвижимости. Например, стоимость аренды офиса в бизнес-центре класса А в Москве может составлять 40-45 тыс. руб. за кв. м в год. То есть помещение площадью 70 кв. м может приносить в месяц около 230-260 тыс. руб. дохода. Стоимость приобретения тоже может составлять около 400 тыс. за "квадрат". Вероятно, плата за аренду квартиры такой же площади будет меньше. Кроме того, финишную отделку помещения можно сделать полностью или частично за счёт потенциального арендатора. В случае с квартирой вряд ли получится переложить на арендатора все расходы на свежий ремонт, покупку мебели и бытовой техники. Этот пример даёт представление и понимание о базовой разнице в инвестировании в жилую и коммерческую недвижимость».

​Сколько зарабатывают на складской недвижимости в 2024 году?

В чем сегодня точно нуждается Россия, так это в высококлассных складах. Торговля идет в рост, особенно в сегменте онлайн-продаж. По данным консалтинговой компании NF Group, доля свободных площадей во всех регионах страны не превышает 1%. На всех желающих качественных складов не хватает.

Несмотря на дороговизну подобных объектов, вложиться в склады можно даже с небольшим бюджетом — хватит сотни-другой тысяч рублей, рассказывает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Инвестирование идет через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). При средней окупаемости в 7 лет доходность составит 13-16%.

«Важно, что это не гарантированная доходность, но, с другой стороны, может быть и резкий скачок в плюс, например, до 25-26%, — говорит эксперт. — Человек покупает паи, а раз в год ему выплачиваются набежавшие по ним проценты. Инструмент интересный, однако рекомендую быть осторожным в выборе управляющей компании ЗПИФа. Не нужно гнаться за супердоходностью — лучше предпочесть стабильность. Есть риск, что ЗПИФ объявит дефолт. От этого мало кто застрахован, и к такому повороту событий тоже следует быть готовым»