Тихая гавань для инвестора: Москва или Дубай

Консолидированная команда экспертов компании Ricci | Жилая недвижимость оценила спрос, предложение и возможные выгоды приобретения объектов высокой стоимости в Москве и Дубае.

Сегмент «делюкс» московской первичной недвижимости отличает стабильность даже в периоды турбулентности для остальных продуктовых ниш. Текущий год подтверждает эту особенность рынка. Покупательская активность сохраняется высокой. По итогам II квартала 2024 было реализовано 6,8 тыс. кв. метров жилья «делюкс». В структуре общих продаж эта доля является небольшой (около 1%), но стабильной.

Способствует сохранению баланса спроса и предложения московского рынка высокобюджетного жилья и высокая активность девелоперов. Экспозиция исследуемого сегмента на начало августа составляет порядка 64 тыс. кв. м. В выборку вошли более 800 лотов в 17 проектах. Диапазон стоимости лотов довольно широк: от 57,2 млн рублей (клубный дом «Космо 4/22») до 2,1 млрд рублей (ЖК «Обыденский 1»).

Экспозиция за последние 18 месяцев значительно обновилась: 4 проекта были выведены в 2024-м, 17 – в 2023-м. Стоит также отметить, что прошлый год оказался рекордным по числу проданных лотов (210). Доля инвестиционных покупок объектов «делюкс» остается стабильно высокой.

«Интерес покупателей говорит о высокой привлекательности объектов в Москве для сохранения капитала и собственного проживания. Из особенностей рынка стоит отметить его емкость, что подтверждает девелоперская активность. За год объем предложения вырос более чем на 20%, что компенсировало высокий спрос, – комментирует генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева. – Это делает стоимость более устойчивой к рыночным колебаниям. Подобные прогнозируемые по доходности активы можно считать волатильными».

Дубайский рынок также показывает устойчивый рост предложения, составивший по итогам I квартала 17% относительно аналогичного периода 2023 года (по данным статистики Земельного департамента Дубая). За этот период было заключено более 36 тыс. сделок, что на 22% выше показателей продаж I квартала 2023 года. Однако во II квартале ситуация начала меняться. 

«При общем наметившемся спаде спроса мы видим сохранение устойчивого интереса к объектам "делюкс". Это связано, в первую очередь, с тем, что данный сегмент имеет локационные ограничения», – поясняет Екатерина Ломтева.

Наиболее востребованными остаются виллы и комплексы на первой линии в популярных районах Dubai Marina, JBR, EMAAR Beachfront, Palm Jumeirah и Port de La Mer. Ценность объектов повышают все атрибуты курортной недвижимости: частная территория и пляж, отельный сервис высокого уровня.

Объем предложения вилл снизился по сравнению с квартальным показателем прошлого года на 9,4% и составил 3,9 тыс. лотов. Сделки с рекордными бюджетами от 58 млн AED (1,6 млн $) до 146 млн AED (39,8 млн $) по продажам вилл прошли в проектах MBR District 1, The Palm Jumeirah, TILAL AL GHAF, THE WORLD, EMIRATE LIVING. «В нашей подборке объектов представлен и еще более дорогой объект – вилла Signature La Mer за 90 млн $», – отмечает эксперт компании.

Рынок дубайских апартаментов, напротив, показывает рост предложения на 25% в годовой динамике. Порог входа в нишу высоких бюджетов наиболее интересных проектов в престижных локациях начинается от 1 млн $. В такую стоимость, по данным Ricci | Жилая недвижимость, обойдется квартира с одной спальней в престижной локации. На такие объекты пришлось 40% майских сделок, тогда как на премиальные лоты стоимостью от 1 до 2 млн AED (от 272 до 544 тыс. $) пришлось 35% продаж, а на сегмент до 1 млн AED (до 272 тыс. $) – еще 33%

Также стоит отметить, что экспозиция недвижимости в Дубае обновляется довольно активно. Так, только за первое полугодие на рынок выведено 100 адресов (включая новые очереди в Sobha one, Damac bay и Emaar townhouse в ранее стартовавших проектах). Причем наибольшее число проектов представлено одним застройщиком – EMAAR, включая новое предложение в районе Dubai Hills.  

Что касается инвестиционных стратегий, то, основываясь на практике продаж, эксперты выделяют несколько фундаментальных отличий между динамичными рынками двух сравниваемых локаций. 

Так, выбор московского «делюкс» объекта определяется чаще всего личными предпочтениями покупателя в квартале расположения и эстетике проекта, а также его новизной. Примером отсутствия какого-либо тренда могут быть проекты-лидеры спроса II квартала, разные концептуально: «Дом Франка», Luce, «Лаврушинский» и Nicole.

Спрос на рынке Дубая в большей степени обусловлен географией – первыми, вторыми и третьими линиями застройки, что напрямую влияет на стоимость предложения. Это также влияет и на выбор инвестиционной стратегии: для перепродажи с возможной доходностью до 30% годовых или для сдачи в аренду со средним показателем в 3-6% для вилл и 6-10% годовых для апартаментов. По расчетам компании, сдача студии может приносить в среднем ежегодно 15 тыс. $, квартиры с одной спальней — около 25 тыс. $.

Заработок на перепродаже объектов, популярный у московских инвесторов, в такой же степени популярен и для Дубая. Так, за год число сделок с недвижимостью на этапе строительства в эмирате выросло на 72%. Однако и по этому типу сделок наметился спад: за июнь объем сделок относительно мая снизился на 19%. Что касается средней стоимости лота в нише «делюкс», то ее рост в полугодовой динамике составил 9%.

«При покупке на ранних стадиях строительства для последующей перепродажи наибольшим спросом пользуются студии или апартаменты с одной спальней на средних этажах. Такие объекты реализуются быстрее всего, – уточняет Екатерина Ломтева. – Тем, кто хочет обезопасить капитал от колебаний рынка, подойдет вариант краткосрочной инвестиции с продажей еще до сдачи объекта».

Одним из способов снизить риски при инвестировании в недвижимость будет диверсификация портфеля. Как и московский рынок, эмиратский является быстрорастущим. На недвижимость в эмиратах всегда есть высокий спрос международных покупателей. В то же время и московские объекты интересны широкому кругу состоятельных клиентов из регионов. Средняя доходность от перепродажи в сравниваемых локациях сопоставима.