Московский делюкс: дорого и еще дороже
Ни высокая ключевая ставка, ни перипетии ипотечного рынка, ни выход целого ряда новых проектов — ничто не помешало столичному квадратному метру класса делюкс вырасти в цене и перевалить за отметку 2,5 млн рублей. Или 2,6 млн рублей. Или 2,7 млн…
По оценкам компании Rariteco*, с начала 2024 года в Москве ощутимо, на 11,3%, подорожали девелоперские проекты класса делюкс: это 554 лота (апартаменты и квартиры) в 29 новостройках и проектах реконструкции, что составляет менее 1,1% от общего объема предложения в старых границах города. По итогам августа средняя цена люксового квадратного метра — 2,63 млн рублей, а средняя стоимость лота — 430,8 млн рублей (плюс 5,2% с начала года).
Свои данные приводит и компания Sminex. Согласно ее индексу стоимости элитной недвижимости, который начал рассчитываться с апреля этого года, московские девелоперы экспонируют сейчас 152 тысячи элитных квадратных метров, медианная стоимость квадрата — 2,5 млн рублей. «С начала 2023 года она увеличилась на 29%. Это связано с подорожанием премиальных импортных материалов, проектного финансирования, ростом стоимости рабочей силы и дефицитом кадров, а также с ростом спроса на недвижимость высокого ценового сегмента. Объем предложения за этот же период увеличился на 44%», — делятся подробностями эксперты Sminex.
Согласно подсчетам аналитиков экосистемы Kalinka, в 2024 году первичный рынок московского сегмента делюкс пополнился несколькими новыми проектами, что позволило объему предложения подняться на рекордный уровень: на сентябрь 2024 года он дорос до отметки 270 тысяч квадратных метров, что более чем на 100 тысяч квадратов выше аналогичного прошлогоднего показателя, и до конца года ожидается старт продаж еще в двух-трех проектах. Но, несмотря на выход большого числа предложений, в сегменте продолжился ценовой рост: сегодня средневзвешенная цена, за год увеличившись на 14%, достигла отметки 2,7 млн рублей за квадратный метр, говорят в компании.
Впрочем, нынешние июль-сентябрь довольно сильно отличаются от первых месяцев 2024 года, и уж тем более от 2023 года, поэтому BFM.ru решил поговорить с игроками столичного делюкс-сегмента именно о сегодняшнем положении дел. Как в целом чувствует себя сегмент к концу сентября? Как отреагировал рынок самых дорогих столичных предложений, их потенциальные покупатели и нынешние владельцы на рост ключевой ставки и пересмотр льготно-ипотечной системы? Ну и самое главное — что дальше?
«Рынок элитной недвижимости довольно стабилен. С одной стороны, ипотека как таковая влияет на него минимально. Ипотечные программы с господдержкой неактуальны, так как выделенные лимиты в 12 млн рублей — ничтожная доля от средней сделки на сумму 300-400 млн рублей. Классическая же банковская ипотека так не распространена: в среднем по рынку доля сделок с ипотекой не превышает 10%, в наших домах с начала 2024 года этот показатель составил 7%», — начинает разговор вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов.
С другой стороны, отмечает эксперт, высокая ключевая ставка сказывается на бизнесе, для которого кредитование становится дороже. Это отражается на доходах покупателей и опосредованно на спросе в элитном сегменте. И все же в сумме изменение ключевой ставки оказывает не такое заметное влияние на сегмент элитной недвижимости, как на другие.
Рынок элитного жилья более устойчив к «высокому ключу» с точки зрения спроса, так как здесь нет заметной доли ипотечных сделок, согласна с коллегой основатель экосистемы Kalinka Екатерина Румянцева. «Тем не менее высокая ключевая ставка и возможность получения высоких процентов по депозитам влияют на снижение доли инвесторов в недвижимость, однако это касается больше премиум-класса. В то же время сохраняющаяся экономическая нестабильность побуждает покупателей сберегать капиталы путем приобретения недвижимости. А покупка новостройки на старте дает возможность даже приумножить капитал, особенно в случае приобретения недвижимости в рассрочку», — подчеркивает эксперт.
По словам Екатерины Румянцевой, сейчас на рынке наблюдается максимальная доля «рассрочных» приобретений, а застройщики предлагают интересные программы с минимальным первоначальным взносом. Особенно интересны для покупателей программы рассрочки на длительный срок, которые возможны при покупке лотов на старте продаж. Таким образом, спрос поддерживается на довольно высоком уровне.
«За первое полугодие в классе делюкс было приобретено около 130 лотов, что на 30% больше показателя 2023 года. За июль-август 2024 года было приобретено более 50 лотов, что на 50% выше аналогичного прошлогоднего периода, а средний чек за два месяца составил уже около 2,4 млн рублей за квадратный метр против 1,7 млн рублей в аналогичный период прошлого года», — подсчитали в Kalinka.
По оценкам Sminex, доля сделок с использованием рассрочки составляет 70%. «Покупатели получают возможность не выводить из бизнеса значительные деньги, внося небольшие регулярные суммы. А при текущей высокой ключевой ставке клиенты предпочитают инвестировать капиталы в доходные инструменты, прибыль от которых позволяет покрывать процентные платежи», — поясняет Александр Лагутов, комментируя потребительский интерес к рассрочкам.
Отвечая на вопрос BFM.ru, изменился ли за последнее время сам делюкс-продукт и его покупатели, собеседники портала прежде всего отмечают: на рынок элитной недвижимости всегда выходили и сейчас продолжают выходить компании-новички. «За последние два-три года в первичном сегменте появились новые игроки, включая девелоперов из регионов России, что увеличило конкурентоспособность и разнообразие предложений, например в области экотехнологий и современного дизайна», — считает директор рынков России и СНГ компании Fam properties Валерий Тумин.
По словам Александра Лагутова, сейчас в Москве проектированием и строительством домов высокого ценового сегмента занимаются немногим более 50 девелоперов. Но вот что любопытно: эксперт утверждает, что в целом это мало на что влияет.
Александр Лагутов вице-президент по продукту компании Sminex «Новички и региональные компании не понимают законы этого рынка, не знают реальных потребностей клиентов, а потому не могут разработать действительно экономически эффективный продукт. Недооценивают сложность реализации и себестоимость продукта, после чего много раз переделывают проекты по ходу их реализации. Не понимают особенностей столичных GR-коммуникаций. В итоге проекты долго согласовываются, долго проектируются, долго строятся и долго продаются, что не обеспечивает требуемой экономики, поэтому на следующие девелоперские проекты идут немногие. Крупные системные игроки имеют возможность тщательно изучать клиентов, учиться на уже построенных домах, учитывать и исправлять ошибки, постоянно совершенствуя свой продукт. В этом смысле чем больше девелоперских проектов создает компания, тем лучше для нее и для клиентов. Сегодня девелоперы элитной недвижимости конкурируют именно продуктом. Он должен учитывать все жизненные сценарии, быть гармоничным, соответствовать локации, истории места. Востребованы продуманные функциональные планировки без лишних «пустых» метров. Покупатели недвижимости высокого ценового сегмента — люди, бывающие в мировых столицах, понимающие, что такое красивая архитектура, привыкшие к высокому уровню комфорта. Есть такое расхожее понятие, как Fine: выдающееся, высокое, особенно дорогое искусство — fine art, люксовые ювелирные украшения — fine jewelry, коллекционные вина — fine wine. А мы сегодня говорим о fine development».
За последние три года на первичном элитном рынке практически полностью обновились и состав предложения, и его структура, продолжает Екатерина Румянцева. Ведь достаточно вспомнить, что сам объем находящейся в продаже недвижимости за три года увеличился практически втрое.
Екатерина Румянцева основатель экосистемы Kalinka «Все больше проектов стартуют в топовых локациях, в приближении к Кремлю. Обновился и состав девелоперов, увеличилось число игроков сегмента, в основном за счет выхода на рынок делюкс-проектов от девелоперов, развивающих ранее проекты массового сегмента, или относительно новых игроков. Новые проекты значительно повышают комфортность районов, в которых строятся, за счет облагораживания территории и создания инфраструктуры комплексов. Причем надо отметить, что девелоперы-новички или относительные новички стараются предугадать все потребности элитного покупателя, снабжая свои проекты всеми необходимыми сервисами. И еще стоит подчеркнуть, что клиент проектов делюкс заметно помолодел. Традиционные покупательские группы сохранились, но, например, более активными стали покупатели из IT-сектора».
«Традиционные покупательские группы» в компании Sminex описывают так: состоятельные семейные люди, владельцы собственного бизнеса в возрасте от 40 до 50 лет. Но здесь тоже говорят, что за последние несколько лет стала активно расти доля клиентов в возрасте от 30 до 40 лет: на них приходится уже четверть всех сделок с элитной недвижимостью.
Вроде все выглядит неплохо, очень даже неплохо… Но почему же президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Ирина Жарова-Райт признается, что девелоперы, кто сейчас в продажах с чеком от 2 млн рублей за квадратный метр, уже почувствовали «холодок» в отношениях с покупателем? И тогда, с ее точки зрения, перерастет ли «холодок» в настоящий холод или вскоре забудется как кратковременная неприятность? Об этом в следующий раз.
* Есть в распоряжении Business FM