Эксперт рассказал об особенностях инвестиций в недвижимость в Москве

О том, как выбрать объект для инвестиции в 2024 году, какие лоты самые популярные и привлекательные для инвесторов, на какие локации в Москве стоит обратить внимание и как быстро окупается столичная недвижимость, рассказал «Известиям» эксперт рынка столицы, основатель аналитического агентства «Бюро Негинского» Андрей Негинский.

Он отметил, что покупка недвижимости — один из надежных инструментов для получения пассивного дохода при сдаче в аренду и прибыли при перепродаже. К тому же это защитный актив с низкой волатильностью, который не потеряет в цене за день 5–50%, как, например, это возможно с акциями или криптовалютой.

Но, чтобы оказаться в плюсе, важно правильно подобрать объект для инвестиции. В настоящее время, по словам эксперта, самые востребованные — лоты площадью от 30 кв. м до 50 кв. м.

«Однако это зависит от локации, класса проекта, особенностей района и самого жилого комплекса. В семейных комьюнити наибольшим спросом пользуются квартиры большей площади, а в окружении, например, высших учебных заведений популярнее квартиры меньшей квадратуры», — уточнил специалист.

Если коммерческие объекты лучше покупать в местах с хорошей проходимостью, то жилые — в локациях с развивающейся инфраструктурой. В столице среди районов, где в ближайшее время будет активно расти инфраструктура, эксперт назвал ЗИЛ, Технопарк, «Большой Сити», бывшую промзону Южный Порт, Тушино.

При этом, говоря о стандартных вложениях, инвесторы стараются ухватить лоты по минимальной стоимости, не думая в дальнейшем о ликвидности и конкуренции, подчеркнул эксперт.

«Проект, где заключено больше всего сделок с целью инвестирования — самый неинтересный с точки зрения инвестиции. Да, во время строительства стоимость квартиры вырастет, возможность заработать однозначно будет, но один из основополагающих факторов удачной инвестиции — выход из объекта. Чем больше конкурентов-инвесторов, тем сложнее выход из проекта, потому что формируется высокая конкуренция, которая вдобавок может приводить к демпингу цен», — объяснил Негинский.

По его словам, также зачастую приходится конкурировать не только с инвесторами, но и с застройщиком, у которого остался собственный объем для продажи. Во многих случаях за счет ипотеки, субсидий, акций или рассрочек предложения от застройщика могут оказаться более привлекательными, обратил внимание он.

Негинский подчеркнул, что важно оценивать объект не только по стоимости, но и по другим ключевым характеристикам: по минимальному количеству конкурентов в локации, небольшому количеству квартир, понятной целевой аудитории для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Например, если рядом строится головной офис крупной компании или крупный бизнес-центр, будущие сотрудники, скорее всего, рассмотрят аренду или покупку квартиры в пешей доступности от работы.

«Кроме того, при инвестициях стоит оценивать вид из окна — квартиры с приятным видом, не на ж/д пути и гаражи, а на город или во двор, будут наиболее выигрышными. Плохой вид уменьшает ликвидность объекта, а за хороший вид зачастую приходится сильно переплачивать», — отметил специалист.

Еще один важный критерий — планировочное решение. По словам эксперта, наибольшим спросом пользуются планировки евроформата, с совмещенной кухней-гостиной. Такие квартиры более ликвидны.

«Но самыми ликвидными будут варианты, которых мало. Например, в одном подъезде застройщик делает 20 линейных квартир с одной спальней евроформата и пять угловых квартир с одной спальней евроформата. Угловой вариант скорее будет ликвиднее, потому что таких предложений мало. Но особенности планировочного решения всё равно стоит учитывать», — объяснил он.

При этом доходность и срок окупаемости такой инвестиции зависят от условий приобретения объекта. Как отмечает специалист, продвинутые инвесторы заходят в проекты, используя ипотечное плечо или рассрочку.

Информация в материале не является инвестиционной рекомендацией.

Ранее, 22 августа, директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова рассказала «Известиям», что наиболее вероятный сценарий для рынка недвижимости России осенью — стабилизация или снижение цен. По ее словам, средние значения, возможно, принципиально не изменятся — на рынок будут выходить относительно дорогие и ликвидные проекты, но одновременно с этим застройщики будут снижать цены или предлагать скидки для ускорения продаж в старых проектах на фоне высоких ипотечных ставок.