Жильем поросло: как будут управлять многоквартирными домами

В России планируется трансформировать сферу управления многоквартирными домами (МКД), доклад об этом комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил на оценку Министерству строительства (документы есть у «Известий»). По мнению депутатов, государству необходимо создать систему учета технического состояния МКД, чтобы оперативно выявлять «брошенные» дома и решать вопрос о назначении управляющей организации. Подробности — в материале «Известий».

Всеобщее имущество: три сценария развития ЖКХ

Минстрой России прорабатывает стандарты управления многоквартирными домами, сообщили «Известиям» в министерстве. Это необходимо для повышения эффективности и прозрачности в сфере регулирования работ и услуг, которые оказывают управляющие компании.

Также обсуждаются требования к персоналу и материально-техническому обеспечению управляющих организаций на уровне лицензий.

Помимо этого, в министерстве рассматривают предложения Госдумы и экспертов по реформе управления МКД (документы есть в распоряжении «Известий»).

Всего депутаты предлагают три сценария модернизации.

— Консервативный: сохранить систему лицензирования, но существенно изменить регулирование и перераспределение полномочий между органами власти, ужесточить лицензионные требования.

— Прогрессивный сценарий: переход на обязательное саморегулирование деятельности (СРО) управляющих ЖКХ, передача большинства надзорных полномочий Национальному объединению и региональным СРО, установление неконкурентного принципа (один регион — одна организация), госконтроль за СРО, включая участие представителей органов власти в управлении организациями.

— Альтернативный сценарий: переход к институту региональных операторов управления жилищным фондом, передача рынка управления жилфондом государству и упразднение управляющих организаций. Вместо них предлагается создать эксплуатирующие организации, которые будут получать аккредитацию у регионального оператора.

Проблема лицензирования в сфере ЖКХ

По данным источника «Известий» в Федсобрании, рабочий — прогрессивный сценарий, за него активно выступает и Ассоциация предприятий сферы ЖКХ «Объединенный жилищно-коммунальный совет» (Совет ЖКХ).

Основной плюс этого сценария в передаче контрольных функций от органов власти к саморегулируемой организации. Благодаря этому СРО будет самостоятельно и за свой счет устанавливать стандарты и правила деятельности, контролировать соответствие им и прекращать допуск на рынок недобросовестных игроков, говорит член Общественного совета при Минстрое России, первый заместитель исполнительного директора Совета ЖКХ Ольга Сердюк.

— Лицензирование как институт стало формальным механизмом допуска на рынок управления и не может эффективно реагировать на современные вызовы и задачи, стоящие перед управлением многоквартирными домами, — поясняет эксперт.

По ее словам, лицензионный контроль сводится к принятию штрафных мер в отношении управляющих организаций, однако это почти не влияет на качество управления и техническое состояние зданий, а точечная корректировка норм законодательства не дает системного эффекта.

Проблема сегодня заключается в администрировании, подтверждает председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

— Нам надо перераспределить полномочия между органами власти. В ближайшие 10 лет необходимо совершенствовать систему допуска на рынок управления МКД и реформировать правила контроля и надзора за участниками этого рынка, — уточняет депутат.

Само жилищное законодательство должно преимущественно уйти от принципов федеральной централизации, уверен Сергей Пахомов. А власти регионов должны получить дискреционные полномочия, чтобы регулировать управляющие компании с учетом территориальных, климатических, политических и экономических особенностей местности, подчеркнул Пахомов.

Что говорят эксперты о реформе в ЖКХ

Проблемы в сфере ЖКХ накапливались десятилетиями, и устранить их одним решением, тем более административно-организационного плана, невозможно, считает CEO и учредитель проектов URBAN Ольга Хасанова.

— По самым консервативным оценкам, суммарная задолженность в ЖКХ достигла 1 трлн рублей. Причем половина этой суммы приходится на долю управляющих компаний. По всей видимости, реальный объем недоимки приближается к 1,5 трлн рублей. И значительная часть этих долгов никогда не будет уплачена, — поясняет эксперт.

Причем только у одного жильца многоквартирного дома из 10 сложилась позитивная история взаимоотношений с УК, подчеркивает Ольга Хасанова, отмечая сомнительные перспективы для прогрессивного сценария в нынешних условиях.

— В теоретически идеальном мире, где у поставщиков услуг прозрачная конкуренция, а у потребителей — осознанный спрос и где есть доступ к реальной отчетности, прогрессивный сценарий выглядит оптимальным. Но в современных российских условиях это не даст сколько-нибудь заметного эффекта, — полагает Хасанова.

Представляется, что любой из предложенных сценариев должен вписываться в существующую систему отношений, как экономических, так и социальных, рассуждает директор АНО «Центр жилищного просвещения», эксперт Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Ольга Аринцева.

На ее взгляд, проблема с недостаточным качеством содержания жилфонда лежит не в зоне контроля или допуска, а в трудностях с финансированием. Эксперт поясняет, что на содержание домов у УК не хватает денег в рамках повсеместно заниженных «тарифов на содержание»: тариф устанавливается не по потребности дома как инженерного сооружения со своим циклом эксплуатации, а по психологической и экономической готовности домохозяйства тратить средства на содержание дома.

— Проще говоря, люди платят не столько, сколько требуется для полноценного ухода за их домом, а столько, сколько готовы платить. Поэтому, например, возврат к системе эксплуатирующих госорганизаций точно так же повлечет необходимость повышать «тариф на содержание». Только в этом случае он будет утверждаться не общим собранием жильцов по предложению УК, а решением государства о минимальной плате за метр жилья. При этом в любом случае потребуется дофинансирование из госисточников, — указывает эксперт.

Директор ООО «РЭК», председатель комитета по ЖКХ Тульской ТПП Сергей Костюченков согласен с тем, что новые подходы к регулированию рынка управления многоквартирными домами давно назрели, а лицензии оказались настолько эффективны, как предполагалось изначально.

— Нужно прежде всего страховать от потерь этот финансовый поток, и только система саморегулирования со страхованием ответственности УК и наличием компенсационного фонда могут гарантировать возмещение убытков собственникам в случае недобросовестного исполнения обязанностей УК, — считает он. По словам эксперта, система лицензирования или регоператоров таких гарантий не дает, а ведет лишь к созданию безответственного и неконкурентного монополиста.

Генеральный директор УК «Эксжил» Дмитрий Чуркин считает, что на сегодняшний день лучшее решение для сферы эксплуатации МКД — перейти на обязательное саморегулирование по аналогии со строительной отраслью. Это, по его словам, позволит убрать с рынка некомпетентные УК, которые просто не в состоянии оказывать услуги надлежащего качества — а таких, к сожалению, много.

Замгенерального директора УК «Аструм-Москва» (ГК «Гранель») Валентина Тугушева напоминает, что степень изношенности домов в различных регионах неодинакова, и это важно учитывать.

— Выбор пути модернизации жилого фонда зависит от источника финансирования. Готово ли государство в рамках альтернативного пути проводить обновления в отрасли за счет бюджета? В предложенных вариантах наиболее рабочим является прогрессивный сценарий. Однако требования СРО должны быть, с одной стороны, строго регламентированы, а с другой стороны — оставлять возможность для конкуренции в сфере ЖКХ, — подчеркивает эксперт.

Проблема аварийных домов

Поскольку управляющие организации — это юрлица или ИП, действующие по лицензии, они зачастую отказываются «управлять» аварийными многоквартирными домами из-за сверхубыточности, отмечает вице-президент ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.

А вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова указывает, что замена лицензирования обязательным саморегулированием упростит доступ на рынок новым компаниям, но важно это делать, одновременно реформируя систему надзора и контроля за деятельностью УК, как это и предлагают в Госдуме. Наглядным примером последствий недостаточного контроля была крупная коммунальная авария минувшей зимой в Московской области, напомнила Зырянова.