Что нужно знать перед тем, как брать ипотеку

Не успели люди адаптироваться к новым условиям покупки квартир без ипотеки с господдержкой, как «Сбер» преподнёс очередной сюрприз: повышение ставок. «НИ» выяснили, какие условия по ипотеке предлагают крупнейшие банки России. Мария Соколова Со 2 июля «Сбербанк» повысил ставки по базовым ипотечным программам на 1,3 п. п. Теперь ипотека на новостройки и квартиры на вторичке только начинается от 19,5%, на загородную недвижимость — от 19,8%. Такие ставки могут оставить без штанов любого заёмщика. Но ведь «Сбербанк» не единственный в стране выдаёт ипотечные займы. «НИ» изучили рынок и выяснили, какие условия предлагают ТОП-5 банков на рынке ипотеки. Какие банки больше всех выдают ипотечных кредитов По данным ДОМ.РФ, «Сбер» в мае 2024 года вновь стал безоговорочным лидером и по объёмам выдачи ипотеки, и по количеству выданных займов. На банк Германа Грефа пришлось 51% всего ипотечного рынка России. Следом с большим отрывом идёт другой государственный банк — ВТБ. Он обеспечил 26% выдач. Тройку лидеров замыкает частный «Альфа-банк», на него пришлось 8% выдач. В начале весны, когда «Сбер» только вводил комиссии с застройщиков за оформление льготной ипотеки, наш главный банк сильно потерял долю на рынке. Тогда её подхватили банки, не поддержавшие такую инициативу. Доля «Банка ДОМ.РФ» поднималась до 12,3% (он вошёл в тройку лидеров), а ПСБ удвоил свою долю до 4%. Но к концу весны всё встало на свои места. «Банк ДОМ.РФ» вернулся на четвёртое место с рыночной долей в 4%, а ПСБ оказался на 5 месте с долей в 2%. Какие условия по ипотеке предлагают крупнейшие банки В «Сбербанке» 19,5% — это минимальная ставка, которую можно получить только при выполнении ряда условий. Например, необходимо получать зарплату на карту «Сбера». В остальных случаях базовая ставка составляет 23,3%, а полная стоимость кредита с учётом комиссий колеблется в пределах от 21,12% до 23,829%. Первоначальный взнос — от 15%. Значение в 23,829% взялось не просто так. ЦБ с 1 июля 2024 года вновь ввёл ограничение по предельной стоимости кредитов для физлиц, включая ипотеку. Она не может превышать среднее значение стоимости, рассчитанное ЦБ, более чем на треть. С 16 мая ЦБ установил для ипотеки максимальную полную стоимость кредита как раз на отметке в 23,829%. Поэтому банки в стремлении заработать как можно больше денег стараются подогнать свои условия под ограничения регулятора. Предположим, что вы хотели взять льготную ипотеку на 6 млн рублей под 8% годовых на 26 лет (это средний срок ипотеки в России), но не успели. По льготной госпрограмме ежемесячный платёж составил бы 45 755,89 рублей, а переплата по процентам составила бы 8 275 837,68 рублей. Актуальные условия «Сбера» приводят к ежемесячным платежам на 119 403,64 рубля, а переплата составит 31 253 935,68 рублей. В ВТБ минимальная ставка чуть ниже — 19,2%. Но чтобы получить её, тоже придётся соответствовать минимальным требованиям. Например, если берёте небольшой заём (для Москвы и Санкт-Петербурга это менее 25 млн рублей, для остальных регионов — менее 10 млн рублей), то ставка повышается на 0,2%, если отказываетесь переводить свою зарплату в ВТБ — ещё на 0,3%, если первоначальный взнос попадает в диапазон от 20,1% до 30% — ещё на 0,5%, без комплексного страхования — ещё на 1%, без подтверждения дохода — ещё на 1%. Без всех этих ухищрений банк предлагает те же самые максимально возможные по закону 23,829%. Первоначальный взнос для клиентов с подтверждённым доходом составляет 20%, без этого — 30%. «Альфа-банк» на этом фоне выглядит консервативно. С одной стороны, он не предлагает «низких» ставок — минимальная составляет 20,4%. С другой стороны, его предложения немного не дотягивают до установленных ЦБ ограничений: полная стоимость кредита находится в пределах от 20,084% до 23,436%. Первоначальный взнос — от 20%. Это позволяет сэкономить почти 2000 рублей в месяц, а итоговую переплату снизить на 606 тыс. рублей. «Банк ДОМ.РФ» изначально был заточен не под кредитование граждан, а под финансирование застройщиков. Популярность среди людей он обрёл лишь после того, как в 2024 году «Сбер» ввёл дополнительные комиссии за выдачу льготной ипотеки. Этот банк принадлежит институту развития жилищного строительства — корпорации ДОМ.РФ, от этого ставки немного приятнее, чем в других банках. Когда ключевая ставка составляет 16,5%, у банков совсем немного места для манёвров со ставками. Минимальная ставка — 17,7%. Чтобы её получить, необходимо начислять зарплату на счет банка, а выбранный дом должен находиться на проектном финансировании банка. Но с учётом страхования и других платежей полная стоимость кредита выходит больше: 19,244–22,355%. До максимального значения не дотягивает. Ежемесячная экономия по сравнению со «Сбером» и ВТБ составит почти 7300 рублей в месяц, а итоговая переплата окажется меньше на 2,27 млн рублей. Минимальный первоначальный взнос — 15%. Промсвязьбанк с ходу предлагает самую низкую ставку — 17,7%. Но она действует только с программой страхования. Без оформления страховки придётся брать ипотеку под 19,7%. Сотрудники ОПК, зарплатные клиенты и VIP-клиенты банка могут рассчитывать на снижение ставки на 0,6%. В любом случае у ПСБ получается самая низкая полная стоимость кредита: от 17,597% до 20,735%. И даже по максимальной ставке экономия по сравнению со «Сбером» и «ВТБ» составит более 15,2 тыс. рублей — это уже существенно. А за 26 лет разница в переплате достигнет 4,75 млн рублей. Первый взнос — от 15%. Получается странная ситуация: чем лучше условия предлагает банк, тем он менее популярен. Но недостаточно просто взять и выбрать банк с лучшими условиями. Многие из них работают только с аккредитованными застройщиками. Выбор квартиры и банка — это комплексная задача. Вместе с этим надо ещё умудриться получить одобрение банка — не все могут продемонстрировать официальную большую зарплату, не обременённую другими займами. В любом случае брать ипотеку под такие бешенные проценты, которые ведут к переплате в 5-6 раз, могут только очень смелые люди с очень стабильными доходами.