Хабы новые нужны, склады разные важны

По оценкам экспертов, за последний год затраты на строительство складов выросли на 14,1–18,3% в зависимости от региона. Как это повлияет на дальнейшее развитие рынка складской недвижимости? Мнения экспертов разделились.

Предпосылок для изменения этой динамики нет – ключевая ставка высокая, и в ближайшие месяцы возможно ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ.
Естественно, это должно отразиться на складском рынке: свои расходы застройщики будут переносить в цену продажи или ставку аренды, а в строительство новых объектов станут инвестировать осторожнее.
При этом спекулятивные проекты могут быть временно заморожены – уже сейчас девелоперы предпочитают реализовывать объекты под конкретного заказчика (BTS).
Таким образом, возможно охлаждение рынка. Впрочем, есть и другие прогнозы.

Прогноз базовый

Средний уровень запрашиваемых ставок вырос всего на 1,4% для существующих объектов и на 0,3% для строящихся складов и проектов.
Такая динамика может сигнализировать о стабилизации уровня ставок аренды после фазы интенсивного роста, наблюдавшейся в прошлом году, и переходе показателя к более пологой траектории роста.

Например, по прогнозам Core.xp, прогнозный диапазон запрашиваемых ставок аренды для Московского региона к концу года может составить 9000–9500 руб. за кв. м в год.

Доля свободных площадей и их объем в абсолютном выражении остаются на низком уровне (менее 1%), что тем не менее не является предпосылкой для увеличения стоимости аренды теми темпами, которые наблюдались во II полугодии 2023 г., полагают эксперты.

Прогноз оптимистический

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем инвестиций в складскую недвижимость России за 5 месяцев 2024 года превысил 50 млрд руб.
Это вдвое больше, чем был достигнут результат за аналогичный период 2023 года. И это – максимум по объемам с 2000 года.

Основная доля инвестиционных вложений в январе – мае этого года была обеспечена компаниями, которые занимаются формированием фондов недвижимости и их управлением.
Как видим, мнения экспертов расходятся. Одни говорят о спаде строительства из-за роста цен.

«По итогам этого года объем вложений в складскую недвижимость может стать рекордно высоким», – отмечает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
По его словам, на складском рынке наблюдается уникальная ситуация – продолжающийся рост ставок аренды (до 9700 руб./кв. м в год в I квартале 2024 г., что более чем в 2 раза превышает аналогичный период 2021 г.), который спровоцирован высоким спросом и дефицитом свободных площадей, что позволяет инвесторам реализовывать повышенную доходность.
При этом себестоимость строительства увеличивается медленнее темпа роста цен продаж, что создает для девелоперов дополнительный апсайд. Все это ведет к взрывному росту рынка.

А что по жизни?

На 2024 год в России заявлен ввод 4,55 млн кв. м складской недвижимости, что на 55% больше, чем было за прошлый год, считают аналитики Nikoliers.
В перспективе до 2027 года, по данным участников рынка, может быть заявлено около 11 млн кв. м новых складских площадей, что означает прибавку к существующим размерам предложения более чем на 20%.

Как отметил представитель крупной экспедиторской компании, в той или иной мере в РФ потребуется развитие распределительных хабов. Из-за санкций против РФ зачастую невозможны прямые сервисы «точно в срок».
Значит, складские сети должны сгладить неравномерность логистики, а зачастую – непредсказуемость по срокам поставок по импорту, а также волатильность по экспорту, когда клиенты вынуждены ждать или выгодной ниши в конъюнктуре, или подачу морского тоннажа, или проведения платежей от покупателей.