«Спасти «вторичку» от полного торможения». Что будет с рынком севастопольских квартир, если их перестанут покупать?
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выбери.ру» Ярослав Баджурак отмечает: «Из-за повышения рыночных процентов за последний год до 18-20% ипотека на «вторичке» фактически стала недоступной для большинства россиян даже в городах-миллионниках.
Реальные доходы россиян намного ниже уровня, который банки требуют в случае приобретения «вторички» в ипотеку. Особенно велика эта разница в Москве, где для рыночной ипотеки нужно получать 380 тыс. руб./мес., тогда как средняя столичная зарплата составляет 131 745 руб./мес.
В Казани разрыв составляет 2,8 раз, в Нижнем Новгороде – 2,6 раза, а в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге – менее чем в два раза (от 1,9 до 1,6)».
В результате объёмы выдачи ипотеки на «вторичке» в 2024 году резко сократились.
В статистике ЦБ сказано, что по итогам апреля заёмщики взяли в банках в 2,5 раза меньше денег на приобретение вторичной недвижимости, чем в аналогичный месяц годом ранее. То есть спрос потребителей упал больше, чем вдвое.
К июню ситуация на рынке ипотечной «вторички» только ухудшилась. Ведущие ипотечные банки – Сбербанк, Газпромбанк и др. вновь повышают ипотечные ставки по собственным программам в среднем на 0,5%. Можно прогнозировать, что как минимум до конца третьего квартала (в негативном сценарии и вплоть до 2025-го) проценты по рыночному жилищному кредиту будут заградительными. А доля сделок с ипотекой на вторичном рынке снизится с текущих 30%, по нашим оценкам, на 10-15%.
В ближайший год, пока инфляция высока, вряд ли возможен откат к ценникам 2019-2020 годов. С большой вероятностью до конца года цены «вторички» будут колебаться в пределах 5% вверх-вниз от текущих значений в зависимости от региона. Это не повысит мотивацию массового покупателя, тем более с рыночной ипотекой, считают эксперт
Текущий невысокий спрос на вторичном рынке – надолго. То есть «полусонное» состояние «вторички» затянется в «летаргический сон» на второе полугодие и, возможно, далее. Делать любые прогнозы об улучшении экономической ситуации, без которой невозможно «пробуждение» вторичного рынка, крайне сложно. Ведь сохраняются санкции и риски геополитических шоков. От полного торможения «вторичку» будут спасать альтернативные сделки, прогнозируют специалисты.
Антон Свириденко, исполнительный директор Института экономического роста им. П.А. Столыпина: «Цены на жильё имеют лимит, он связан с платёжеспособностью спроса. С более высокой ставкой (ключевой ставкой ЦБ – прим.) он более низкий, это правда. Но шаг в 1% особого значения не имеет.
Рыночные ипотечные ставки и сейчас очень высоки. И цены на жилье уже замедлились. В то же время рынок жилья живет по несколько специфическим законам. На нем большой сегмент по сути обменных сделок, когда для покупки новой площади продается старая, доплата не очень большая, и здесь ставка не так важна. Такие сделки поддерживают уровень цен, не дают им упасть. Что касается будущего цен – надо разбираться с причиной, по которой растет маржа застройщиков. Возможно, конкуренция не очень высока. На стройматериалы в стоимости жилья, например, приходится малая доля.
В общем, чтобы цены пошли вниз, рынку нужна встряска (такая была во всем мире в 2008-м), но и вверх они не могут существенно дальше расти. Доходы потенциальных покупателей не безграничны. Стагнация ставки будет сопровождаться стагнацией цен на жилье с легким снижением. Что-то может измениться, скорее, к концу года».
Прогнозы для рынка «вторички» мрачные, так как эксперты пугают «летаргическим сном», а это не вселяет оптимизма для Севастополя.
Мало того, что доходы невелики у севастопольцев, так ещё и ставки ипотечные просто запредельные. Если верить экспертам, то покупателей не останется по причине отсутствия достаточных средств, чтобы купить квартиру в ипотеку, не говоря уже о полной сумме выплаты за объект.
На днях «ИНФОРМЕР» писал, что на вторичном рынке отыграли назад по стоимости только однокомнатные квартиры.
Тогда как остальные лоты пока держат курс на повышение. Смотрим буквально по дням, что происходит с общей картиной на вторичном рынке. Аналитические сервисы, которые публикуют ежедневную статистику стоимости «вторички» в Севастополе, отмечают тенденцию роста по всем видам и типам квартир, но это пока.
Буквально за три дня стоимость вторичного «квадрата» выросла с 167 647 руб. за кв. м до 169 231 руб. за кв. м. На разных витринах стоимость «вторички» незначительно, но отличается, но общую картину составить можно.
[image=/uploads/_pages/143909/47af819de2a022fd7dc87471a2bf8f63.png odnushki-po-rajonam-1.png][/image]
Стоимость «однушек» по районам. Источник: neagent.info
Если вернуться к вопросу стоимости однокомнатных квартир, которые за 10 лет ни разу не упали в цене, а только росли, то стоит внести ясность, почему это произошло.
В каких районах Севастополя однокомнатные квартиры подешевели?
Самые низкие цены оказались в Нахимовском районе Севастополя, да ещё они снизились, тем самым внеся коррективы в общую статистику. Так, в мае средняя стоимость «квадрата» в Нахимовском районе была 167 294 руб. за кв. м, то в июне она составляет 165 768 руб. за кв. м. Несколько сдали назад цены на квартиры в Балаклавском районе.
Напомним, что квартиры в этой локации с некоторых пор стали существенно дорожать и уже приближаются к лидерам – Гагаринскому и Ленинскому районах. В мае месяце квадратный метр жилой недвижимости в Балаклавском районе был 190 778 руб. за кв. м, а теперь – 189 973 руб. за кв. м. Также неожиданно подешевел «квадрат» в Ленинском районе: в мае – 190 778 руб. за кв. м, в июне – 181 824 руб. за кв. м. Что касается Гагаринского района, то в Стрелецкой бухте снизилась цена на квадрат за месяц с 186 039 руб. за кв. м до 183 307 руб. за кв. м.
В каких районах квартиры всегда будут расти в цене?
Пока можно констатировать, что самые дорогие квартиры находятся в бухте Омега, и это Гагаринский район. Если в целом квадратный метр в Гагаринском районе стоит 203 866 руб., то в бухте Омега его цена составляет 224 114 руб. за кв. м. Можно предположить, что дождаться спада цены в это микрорайоне не получится.
Самую нестандартную статистику стоимости «вторички» показывает Фиолент. В настоящий момент «квадрат» в этой локации стоит 179 725 руб. Были времена в 2021 году, когда квартиры на Фиоленте стоили дешевле всех районов – 102 720 руб. за кв. Создание инфраструктуры на Фиоленте закономерно ведёт к удорожанию стоимости жилья.
В целом динамика такова, что «вторичка» упорно не хочет дешеветь, несмотря на давление рынка, которое реагирует снижением спроса ввиду отсутствия лояльных ипотечных программ. Давно бы уже всё выкупили, считают эксперты, если бы не обстоятельства, связанные с геополитической обстановкой.
Севастопольцы в этом списке покупателей были бы не самым многочисленным контингентом, так как основной костяк составил бы покупатель с материка. Придётся севастопольцам хорошенько подумать и заняться поиском подходящих вариантов покупки жилья, пока цены не поползли вверх.