Владимир Ефимов: «Строительная отрасль является одним из мощнейших драйверов развития экономики»

Строительство и недвижимость — это одна из самых горячих тем. Инвестиции в строительство стимулируют, как известно, положение сопутствующей отрасли. Это такой мощный мультипликатор. Есть ли резервы роста на фоне сокращения льготной ипотеки, которая была мощным драйвером?

Владимир Ефимов: Если говорить про строительную отрасль города, то жилищное строительство — это не единственное, что строится в городе, и все предыдущие годы говорят нам о том, что жилья мы вводим чуть менее половины от общего объема ввода. Поэтому перспективы есть хорошие, но и в целом, если говорить про жилищное строительство, мы ожидаем некую коррекцию на рынке с учетом сокращения программы льготной ипотеки, но, безусловно, это не будет являться каким-то определяющим фактором на рынке московской недвижимости.

Владимир Ефимов: Потому что за последние пару лет мы видели достаточно бурный рост по объемам продаж, по объемам ввода. Произойдет коррекция, которая вместе с тем сохранит рынок по-прежнему привлекательным для инвесторов и позволит жителям улучшать свои жилищные условия и реализовывать намеченные планы. В целом же, если говорить про строительную отрасль, вы правильно сказали, она является одним из мощнейших драйверов развития экономики в целом, потому что любой объект, который строится, — это не только строительные материалы, это и последующие его, скажем так, доведения до эксплуатационной готовности, оснащения необходимым оборудованием, той же самой мебелью, техникой, например. И, безусловно, это все создает мощный спрос, в том числе и для промышленности, и для финансового сектора, через который осуществляется проектное финансирование всех реализуемых проектов. Поэтому строительство — это драйвер смежных отраслей. Мы это видим с точки зрения эффекта от городских инвестиций в создание той или иной инфраструктуры. Мы понимаем, что наши инвестиции, в первую очередь в стройку, привлекают рубль. Раньше привлекали, условно, три рубля частных инвестиций за счет того, что мы создали мощный инфраструктурный каркас в городе, а сейчас мы видим, что наш рубль инвестиций привлекает уже почти четыре рубля частных инвестиций, а транспортные проекты еще больше.

Владимир Ефимов: Когда я говорю про рубль городских инвестиций, я имею в виду нашу адресную инвестиционную программу, бюджет развития. Это те деньги, которые город вкладывает в модернизацию или в создание новой инфраструктуры — в объекты образования, здравоохранения. Это в том числе и жилищное строительство. Мы реализуем программу реновации, и, безусловно, мы тоже важный игрок на строительном рынке. То есть, если раньше наша доля была, условно говоря, 25% в общем объеме инвестиций в городе, то сейчас она сократилась. Но произошло это не за счет того, что мы меньше стали инвестировать, а за счет того, что инвесторы стали привлекать больше средств в развитие города.

Владимир Ефимов: Я не ожидаю снижения стоимости жилья, скорее это некая коррекция. Мы, возможно, увидим замедление динамики цен, что приведет к реальному снижению цен. Либо введение застройщиками программ стимулирования продаж в виде небольших скидок, машино-мест в подарок и прочих бонусов покупателям.

Владимир Ефимов: Да. И как показывает опыт предыдущих лет. И, повторюсь, сегодня турбулентности на рынке недвижимости мы не наблюдаем.

Владимир Ефимов: В объеме строительства программа реновации занимает порядка 15-17% по итогам прошлого года. В этом году мы по программе реновации введем где-то 1,7 млн квадратных метров. Мы рассчитываем, что в городе будет жилья построено порядка 6,5 млн квадратных метров, может быть, даже до 7 млн. Проекты сейчас находятся в разной стадии готовности. Посмотрим, насколько динамично инвесторы будут завершать свой проект. Сейчас только начало лета, и все положительные перспективы мы имеем. Но важно отметить, что на сегодняшний момент порядка 75% всего построенного жилья в рамках программы реновации направляется на нужды переселения. Поэтому мы, с одной стороны, занимаем значимую долю, но пока на рынок жилья серьезного влияния не оказываем, но важно отметить, что сама модель реновации подразумевает, что мы будем продавать недвижимость в рынке, что позволит нам частично компенсировать затраты города на саму программу, на ее реализацию и завершить в обозначенные сроки. Я думаю, что в ближайшие два-три года объем жилой недвижимости, который мы будем выводить на рынок, существенно увеличится и что мы будем выводить на рынок 1,5 млн в год.

Владимир Ефимов: Мы действительно получаем от жителей достаточно большого количества домов обращения с просьбой рассмотреть вопрос включить их дом в программу реновации. К сожалению, прямой возможности включения в существующую реновацию нет. Это не предусмотрено законом. Но есть такая форма реализации, как комплексное развитие территории жилых кварталов. И мы сейчас рассматриваем возможность включения в такую программу, там, где такие дома находятся, которые изъявляют желание самостоятельно включиться в реновацию. Мы рассматриваем возможность объединения с реализуемой программой, с тем чтобы дать возможность жителям получить новое жилье и, собственно говоря, реновировать в комплексе кварталы, которые сейчас уже попали в стадию реконструкции.

Владимир Ефимов: Самое важное в этом вопросе — это то, чтобы у жителей было желание включиться в программу реновации. Поэтому все те обращения, которые сейчас поступают, мы сначала прорабатываем с градостроительной точки зрения. Мы готовим наши внутренние документы правительства Москвы о том, чтобы такие программы можно было реализовывать. И после этого еще раз проведем обсуждение с жителями. Если (как это предусмотрено законом) более двух третей выскажутся за такую программу, то, безусловно, мы включим соответствующие домовые реновации.

Владимир Ефимов: Не было активности, но активность растет. Вы правильно сказали, что раньше было такое тревожное и осторожное отношение. А сейчас все видят эти новые дома. У нас 98%, 99% переезжают в течение недели-двух. А те судебные споры, которые есть, на 90% являются техническими: мы решаем вопросы оформления документов с наследниками либо прочие юридические нюансы, которые никак не связаны с тем, что люди не хотят переезжать.

Теперь поговорим о другой стороне московского строительства. В конце прошлого года была разработана программа развития транспортной системы до 2030 года. Из чего она состоит?

Владимир Ефимов: Если говорить про транспортный каркас и развитие стратегии транспортного развития города, то это приоритетный вопрос для города. И всегда в адресной инвестиционной программе развитию транспорта уделялось особое внимание. В некоторые годы более половины средств направлялось на эти цели. Мы видим своей задачей продолжение строительства метрополитена. Недавно Сергей Семенович дал старт строительству Рублево-Архангельской линии. Мы планируем ее закончить и дойти до Ильинского в 2028 году. Это ветка продолжительностью более 18 километров. Если говорить про другие линии, то это Троицкая линия метро, которая сейчас активно строится. И в этом году мы планируем запустить первый этап от метро «Новаторская» до «Тютчевской». Также завершаем строительство Сокольнической линии: откроем в этом году станцию метро «Потапово». В наших планах в следующем году завершить строительство до ЗИЛа этой ветки и переходить к третьему этапу строительства Троицкой линии до самого Троицкого. Также сейчас у нас ведется проектирование Бирюлевской линии, которая стоит в программе развития. Планируем ее начать строить в конце этого — начале следующего года.

И это все планы как раз до 2030 года?

Владимир Ефимов: Да, верно. Если говорить про дороги, то мы завершаем московские скоростные диаметры, связки, соответственно, с дорогами так называемой новой территории, Троицкого и Новомосковского административных округов. В целом, если говорить про интенсивное дорожное строительство, то как раз именно там мы будем продолжать строить дорожный каркас, предусматриваем строительство более 1000 километров дорог до 2035 года. Все это позволит дать возможность развитию этой территории, созданию новых рабочих мест, новых территорий для комфортного проживания. Ряд проектов, которые находятся на территории города, — это, конечно, строительство московских вокзалов, которые обеспечивают комфортные пересадки для жителей с одного вида транспорта на другой, создание инфраструктуры московских центральных диаметров, «расшивка» узких мест внутри города.

Владимир Ефимов: Конечно, это не те темпы, которые были, когда приоритетом было строительство большого кольца, но тем не менее они по-прежнему остаются очень высокими.

Владимир Ефимов: Знаете, на сегодняшний момент, такая проблема не стоит у строительной отрасли. Действительно, был период адаптации, когда пришлось одни решения заменять другими. Но сказать, что какие-то проекты были остановлены или не реализованы из-за того, что были введены санкции в тех или иных отраслях или теми или иными компаниями, нельзя. Действительно, были подвижки где-то на год, где-то на полтора. Это потребовало, например, перепроектирования определенных систем в сложных зданиях, как правильно вы отметили, в высотных зданиях, потому что если брать невысотное строение, то там локализация доходит до 95-97%, поэтому там сложностей вообще никаких не было. Сейчас все проекты, которые даже и были приостановлены, или, правильно сказать, не приостановлены, а снижен был темп их строительства, уже либо реализованы, либо находятся на завершающем этапе реализации. Поэтому сейчас такой проблемы нет.

Владимир Ефимов: Когда мы говорим про импортозамещение, мы, конечно, всегда понимаем, что мы живем все-таки в масштабах мирового рынка. И, собственно говоря, этот рынок не ограничивается только теми странами, которые вводят санкции в отношении наших компаний, наших производителей. Мы понимаем, что нужно проводить импортозамещение. И развитие нашей промышленности, в том числе московской, в последние годы говорит нам о том, что это активно происходит. И беспрецедентные темпы роста в московской промышленности, которые более чем удвоились за последние пять лет, говорят ровно об этом. Это касается не только рынка строительных материалов, строительных технологий. Это касается в первую очередь рынка оборудования, потому что со строительными материалами проблем как таковых и не было никогда. Безусловно, есть те позиции, которые намного выгоднее и целесообразнее импортировать. И доступных технологий достаточно для того, чтобы реализовывать все проекты.

Владимир Ефимов: Знаете, и о них тоже, о бывших промышленных территориях, но когда мы говорим про комплексное развитие территории, оно в самом названии содержит ответ о том, что это такое. Есть, действительно, территории, где раньше размещались промышленные предприятия, есть территории, где находится недвижимость, которая не соответствует по своей эффективности современным вызовам. Безусловно, мы эти территории рассматриваем, определяем их градостроительный потенциал, предлагаем собственникам объектов и земельных участков, которые попадают в эти зоны развития, самостоятельно реализовать такие проекты. И такие есть собственники, которые по своей инициативе занимаются модернизацией. А те, кто такого желания не изъявляет, мы запускаем их в рынок и привлекаем девелоперов, которые занимаются реновацией этих территорий.

Почему вообще это делается? Потому что Москва у нас имеет ограниченный земельный ресурс. Мы активно вкладываемся в транспортную инфраструктуру, и для нас, безусловно, важно, чтобы территория использовалась максимально эффективно. А когда мы комплексно подходим к этому вопросу, то имеем возможность не только воссоздать все рабочие места, которые есть на этих площадках, но и преумножить их. А во-вторых, создать комфортную среду для проживания и работы жителей. Это касается и зеленых территорий, и общественных пространств. Поэтому сам механизм, который был введен в федеральное законодательство, — очень правильный и очень удобный. Потому что, если мы посмотрим немножко назад, то мы увидим, что, например, ранее девелоперам удавалось договориться с одним-двумя собственниками, и какая-то часть, непосредственно прилегающая к новым кварталам, к новым территориям, оставалась, назовем это так, неприглядной.

Если говорить в целом про примеры, о чем мы вообще говорим, когда говорим о комплексном развитии территории, то первый, наверное, самый крупномасштабный — ЗИЛ. Это такая визитная карточка. Да, визитная карточка того, что мы называем комплексным развитием территории. То есть это была старая территория, которая, конечно, в свое время была таким мощным промышленным кластером. Если говорим о ЗИЛе, нужны ли нам такие производства крупные, масштабные, соответственно, с такими объемами? Конечно, нужны. Только современные технологии не требуют такого объема мощностей, такого объема зданий, земельных участков. Если мы посмотрим на завод «Москвич», который снова называется «Москвич», и посмотрим, каким он был раньше и каким он стал сейчас, то мы увидим, что в несколько раз меньше работают людей, в несколько раз меньше, соответственно, площадь и земельных участков, и производственных территорий, а машин выпускается больше...

Владимир Ефимов: Я говорю в целом про территорию, потому что если брать завод «Рено», который, соответственно, до этого функционировал на этой площадке, он производил, соответственно, автомобили полным циклом. К чему мы, соответственно, тоже стремимся на заводе «Москвич» и в ближайшей перспективе до этого дойдем. Недавно была организована сварка и окраска кузовов — это большой этап локализации.

На территории бывшего завода «Москвич» работает такой же автомобильный завод с производственными мощностями даже большими, чем были. За счет оптимизации там работают меньше людей. А в соседних цехах, которые тоже занимались производствами этих же машин, работают еще несколько десятков предприятий, которые сейчас входят в нашу особую экономическую зону на площадке «Технополиса «Москва». Это как раз тот синергетический эффект, который дают современные технологии, более автоматизированные производства, которые позволяют на ранее существовавшей территории, исключительно промышленной — больших ангаров, заводов, — создать совершенно новую среду и воссоздать всю промышленность и даже больше. И при этом более эффективно использовать территорию, которая была ранее задействована исключительно под один какой-то производственный цикл.

Если в целом говорить про Южный порт, то это как раз одно из ядер, которые мы планируем развивать приоритетно, создавая на этой территории рабочие места. И сейчас у нас подготовлена концепция развития всей этой территории, которая включает и создание большого количества рабочих мест, современных офисных пространств, технопарков, в том числе современных промышленных объектов. Ну и, соответственно, безусловно, жилой инфраструктуры, которая будет обеспечена всеми необходимыми общественными пространствами, чтобы можно было жить и работать в одном месте. И вообще, в целом это соответствует идеологии 15-минутного города, условно, когда человек может получить все и сразу в шаговой доступности от места своего проживания.

И это не пустые слова, если мы посмотрим, что было у нас в 2010 году, у нас только треть москвичей имели возможность работать в радиусе двух километров от места жительства. Сейчас это количество москвичей увеличилось до 40%. И мы ставим себе задачу, чтобы минимум каждый второй москвич мог получить весь комплекс необходимых услуг и рабочих мест. Работу в шаговой доступности от места своего проживания.

Владимир Ефимов: Получается, что мы даем возможность найти людям и жилье, и работу недалеко друг от друга. А как это произошло — либо переехали ближе к работе, либо работа пришла ближе к дому — это уже зависит от каждой конкретной ситуации.

Владимир Ефимов: Знаете, как такового запрета никакого не вводилось. По всей стране действуют строительные нормы и правила, которые говорят о том, какая минимальная площадь должна быть у жилых помещений. Мы в данном случае исключительно обратили внимание на то, что этому вопросу будет уделяться повышенное внимание со стороны наших проверяющих органов. Действительно, были студии либо апартаменты небольшие.

Владимир Ефимов: Знаете, апартаментов в принципе мы в городе больше не строим. Мы завершаем те проекты, которые были, и новых городостроительных решений, которые предусматривали бы строительство апартаментов, в городе нет. Поэтому, соответственно, все те объекты, которые находятся сейчас в стройке или в завершающей стадии строительства, — это, как говорится, конечный перечень. Поэтому, когда мы говорим о жилье, то уже для жилья, для жилых квартир, соответственно, 28 метров — если мы говорим про однокомнатную квартиру — это те нормы, которые действовали, действуют, соответственно, и, как говорится, другого никто не придумал. Плюс это абсолютно коррелирует с теми задачами, которые поставил президент: к 2030 году необходимо строить по 33 метра квадратных на человека, а далее, соответственно, увеличить эту цифру до 36-38 метров и далее.

Владимир Ефимов: Если мы посмотрим с вами на стоимость маленьких квартир и стоимость квартир чуть-чуть побольше, то увидим то, что они стоят приблизительно одинаково. Потому что, соответственно, чем больше квартиры, тем дешевле метр квадратный. И поэтому, соответственно, здесь мы рисков с точки зрения спроса не видим никаких.

Владимир Ефимов: У нас в городе этому уделяется огромное внимание. Сергей Семенович лично проводит комиссии по архитектурным и градостроительным решениям. Все объекты, которые строятся в городе, крупные комплексы, мы рассматриваем на специально созданной комиссии. На сегодняшний момент принято решение о том, что, прежде чем одобрять проект в целом, мы предварительно смотрим высокополигональную модель будущего проекта застройки, которая включает не только внешний вид, архитектуру, фасады, но и подсветку вечернюю, благоустройство прилегающих территорий и обеспечение этого проекта парковочными местами, то есть весь комплекс услуг. И только после этого мы даем одобрение на старт этого проекта. В последующем, перед уже получением разрешения на строительство мы вновь перепроверяем соответствие того проекта, который планируется уже к реализации, тому, что было обещано раньше, потому что, к сожалению, действительно, с этим сталкивались, сначала есть красивые картинки, а потом получаем немножко не то, что ожидали.

У нас есть система, которая нам позволяет заниматься цифровым планированием развития города, встраивать новые объекты в существующую архитектуру, в существующий ландшафт и сразу понимать, как тот или иной вновь планируемый к строительству объект будет вписываться в городскую среду. Все мы это внимательно перепроверяем и, собственно говоря, уделяем этому большое внимание.

Был запрос от девелоперов, что это несколько удлиняет инвестиционный цикл. На самом деле это не совсем так. Почему? Потому что мы, по сути дела, вынесли этап предпроектных решений на этап до принятия решения о градостроительном потенциале территории. Иногда, когда мы определяем предельные параметры застройки, а потом это начинаем воплощать в жизнь, не получается красиво и комфортно. И приходится несколько пересматривать параметры.

Владимир Ефимов: Здесь есть порядок регулирования градостроительного в городе, который соблюдают все. Поэтому градостроительство в этом и заключается, что мы должны с вами создавать комфортную среду, Мы должны с вами создавать комфортную среду, органично вписывающуюся. И объекты, вновь строящиеся, должны органично вписываться в существующую архитектуру и структуру города. Безусловно, когда мы говорим про жилье, то это должно быть комфортное в первую очередь жилье, что включает в себя не только внешний облик, но и тот же самый размер квартиры, прилегающие территории, парковочные места. Поэтому это все смотрится в комплексе.