Ипотека-2024. 9 важных вопросов экономисту про приобретение жилья в кредит

Для жителей многих стран мира ипотека — один из самых распространённых банковских продуктов, который позволяет приобрести недвижимость. Однако не многие понимают, как правильно и когда ее оформить. Возникает и множество вопросов по различным программам и процентным ставкам. Кроме этого, большинство задается вопросом, как правильно и в какие сроки вносить досрочные платежи, можно ли иметь несколько кредитных продуктов и повлияет ли это на сумму, одобренную банком.

На эти вопросы для aif.ru ответила доцент базовой кафедры финансового контроля анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук Юлия Коваленко.

Дадут ли ипотеку, если уже есть кредиты?

Банк может одобрить ипотечный кредит, если у гражданина имеется кредитная карта или потребительский кредит. Главный критерий — доход заемщика. Если платежи по всем кредитным продуктам будут составлять не более 40% от суммарного дохода, который был представлен банку, то шанс получить ипотечный кредит высок. Но если сумма превышает 40%, то шанс уменьшается. Кроме того, при наличии кредитных продуктов процентная ставка по ипотеке может быть выше, также могут быть включены дополнительные страховые продукты либо увеличен первоначальный взнос, так как в данной ситуации банк рискует при выдаче ипотеки.

Выгодно ли сейчас брать ипотечный кредит?

Есть смысл немного подождать, когда ключевая ставка Центрального банка упадет и будет варьироваться хотя бы в районе 10%. Пока есть время, граждане могут немного накопить средств для увеличенного первоначального взноса по ипотечным кредитам. В настоящее время первоначальный взнос составляет 30%, если речь не идёт о семейной или дальневосточной ипотеке.

От чего зависит процентная ставка?

Стоит понимать, что процентная ставка на новостройки и вторичное жилье отличается. На новостройки она ниже и в настоящее время варьируется в диапазоне от 8% до 15%. Однако все очень сильно зависит от конкретного банка, застройщика, вашего дохода, являетесь ли вы зарплатным клиентом конкретного банка. Если ваша заработная плата приходит на карту конкретного банка, то предложение по ипотеке или любому виду кредитования для вас будут гораздо выгоднее, чем для сторонних клиентов. Для новостроек действуют программы с государственной поддержкой, что снижает процентную ставку. Вот именно по данным программам процентная ставка и будет начинаться от 8%.

Каковы особенности семейной ипотеки?

На семейную ипотеку могут рассчитывать семьи, у которых дети родились после 1 января 2018 года. В настоящее время — это одно из самых выгодных предложений, так как процентная ставка начинается от 4,5%. Есть особенности в зависимости от конкретного банка и условий договора. С декабря 2023 года установлены лимиты по сумме данной ипотеки. Первоначальный взнос по этому виду кредита составляет 20%. Если семья готова внести большую сумму, никто не ограничивает ее.

Обратите внимание, что в качестве первоначального взноса семейной ипотеки может быть материнский капитал. Но здесь есть нюанс: после оформления кредита от вас потребуется выделить доли в объекте недвижимости для детей. При продаже необходимо будет выделить доли детям в новом объекте не меньше тех, которые были в предыдущем. Важно понимать, что только наличие материнского капитала не является основанием для положительного решения о выдаче семейной ипотеки. Как и в любом кредитном продукте банк будет оценивать именно платежеспособность конкретного клиента.

Размер кредита зависит от дохода заемщика и стоимости жилья. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской области максимальный размер семейной ипотеки составляет 12 млн рублей. В регионах данная сумма не может превышать 6 млн рублей. Минимальный размер — 500 тысяч рублей. Семейную ипотеку возможно оформить только один раз.

Какие еще есть виды льготной ипотеки?

Существуют льготные ипотеки для IT-специалистов, дальневосточная ипотека, ипотека для медицинских работников. В каждой свои нюансы, которые нужно уточнять в банке. Процентная ставка будет варьироваться в зависимости от особенностей организации заёмщика, субсидии от региона и т.д.

Кому и когда выгоднее вносить досрочные платежи?

Первый важный момент — возраст заёмщика. Если вам около 30 лет, вы имеете льготную ипотеку, допустим семейную, ваш платеж составляет менее 40% от дохода, то досрочно погашать ипотечный кредит не стоит, так как процентная ставка по ипотеке ниже процента инфляции. Но если у вас в планах есть взятие нового ипотечного кредита, то, конечно же, имеет смысл закрыть предыдущий, а потом взять новый, но процент уже будет совершенно другой.

Рассмотрим ситуацию, когда клиент старше 45 лет, его срок кредита составляет 15-20 лет. В такой ситуации лучше снизить платеж до минимально комфортного, чтобы в случае потери работы или болезни (так как имеется возрастной критерий) заемщику было комфортно выплачивать ежемесячные платежи. В любом случае в такой ситуации проценты по кредиту будут гораздо выше инфляции, поэтому необходимо по возможности вносить досрочные платежи.

Когда выгоднее всего вносить досрочный платеж? Его необходимо вносить в день, когда происходит списывание ежемесячного платежа. В таком случае вся сумма досрочного платежа пойдет в счет погашения основного долга, а не процентов. В данном случае лучше сокращать именно сумму ежемесячного платежа, а не срок. Ситуации бывают разные, и иногда выгодно заплатить меньшую сумму в месяц, а в случае наличия дополнительных средств внести досрочный платеж в основной долг.

А что, если вы хотите «вторичку»?

Важное отличие ипотечного кредита на вторичное жилье — процентная ставка. Она будет гораздо выше, чем на первичное жилье. Но стоимость объекта на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Для вторичного объекта недвижимости не действуют различные льготные программы, что повышает ежемесячный платеж заемщика. Процентные ставки на вторичном рынке варьируются в диапазоне от 17% до 23%, что гораздо выше, чем в новостройках.

Какова ипотека для военных?

Военная ипотека пользуется спросом среди военнослужащих и является прекрасным инструментом для приобретения жилья. Но есть нюанс, что военная ипотека не суммируется с гражданскими кредитами. Если военнослужащий планирует приобрести больший объект, чем выделенная сумма от государства, то придётся внести собственные накопленные средства, а не кредитные. Первоначальный взнос не требуется.

Можно ли взять кредит на первоначальный взнос?

В реалиях очень жёсткой денежно-кредитной политики и высоких процентных ставок не стоит брать потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке, так как это очень большие риски, как для кредитной организации, так и для самих граждан. Иногда бывают ситуации, когда граждане не учитывают факторы болезни, потери работы и потом не могут внести платежи как по потребительскому кредиту, так и по ипотечному, а в дальнейшем рискуют остаться с долгами.

Если вы приняли решение взять ипотеку, внимательно читайте условия кредитования, договора в конкретном банке. Не поддавайтесь на уговоры менеджеров, которые работают в банке и у застройщика, их задача — продать вам как можно больше выгодных им продуктов.