Рыночное охлаждение: как могут измениться цены на недвижимость в России в 2024 году
По итогам 2023-го цены на квартиры в российских новостройках поднялись в среднем на 12%, хотя в предыдущие несколько лет ежегодно росли более чем на 23%. При этом удорожание жилья стало замедляться не только на первичном рынке, но и на вторичном, о чём RT рассказали специалисты отрасли. Наблюдаемую динамику аналитики связывают прежде всего с резким повышением рыночных ставок по кредитам и ужесточением условий льготной ипотеки. Как полагают эксперты, в 2024 году спрос на недвижимость в России будет охлаждаться, что может оказать дополнительное давление на цены.
В 2023 году стоимость квартир в российских новостройках в среднем выросла не более чем на 12%. Тем временем темпы удорожания жилья на вторичном рынке не превысили и 2%. Такие предварительные оценки RT представили в агентстве «Национальные кредитные рейтинги».
По сравнению с 2022 годом рост цен на недвижимость в России замедлился в несколько раз. При этом в 2024-м тенденция должна продолжиться, считают специалисты.
«Доступность льготной ипотеки снижается, а ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, поэтому вряд ли стоит ожидать существенного роста цен: за год он составит максимум 5%. Однако сложно сказать, как будут вести себя покупатели, поскольку недвижимость — это всё ещё один из немногих инструментов, позволяющих частично уберечь накопления от инфляции», — рассказал RT управляющий директор НКР Александр Диваков.
Резкого повышения цен не ожидают и в компании Fam Properties. По словам экспертов, в последние месяцы 2023 года на российском рынке недвижимости наметилось охлаждение спроса, которое, вероятно, можно будет наблюдать и в дальнейшем.
«В декабре стоимость жилья в новостройках увеличилась в среднем на 1,9%, хотя ещё месяцем ранее рост составлял около 2,4%. Это и неудивительно, ведь объём предложения на рынке растёт, в то время как рыночная ипотека дорожает, а условия льготной заметно ужесточились», — пояснил в беседе с RT директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.
Возвращение к балансу
Отметим, что стоимость жилья в России начала стремительно расти ещё в 2020 году. Так, по данным Федеральной службы статистики, если ещё в конце 2019-го 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64,1 тыс. рублей, а на вторичном рынке — за 58,5 тыс. рублей, то уже через год показатели выросли на 23 и 14% — до 79 тыс. и 66,7 тыс. соответственно.
В дальнейшем резкий рост продолжился, и по итогам 2021-го значения увеличились до 98,9 тыс. и 76,7 тыс. рублей (+25 и 15%), а в 2022-м достигли 122,3 тыс. и 94,4 тыс. (+24 и 23%). При этом к началу октября 2023-го цены составили 134,1 и 94,5 тыс. (+10 и 0,2% с начала года), свидетельствуют последние подсчёты Росстата.
Одной из причин такого удорожания квадратных метров аналитики считают длительное действие льготной ипотеки. Напомним, программу запустили в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Сейчас в рамках инициативы все россияне могут до 1 июля 2024 года взять заём на покупку квартиры в новостройке под 8% годовых, что вдвое ниже текущей рыночной ставки.
Запуск программы в своё время привёл к ажиотажному росту ипотечного кредитования в стране. Так, ещё в 2019 году россияне оформили в общей сложности 1,31 млн жилищных кредитов, но уже в 2020-м значение выросло до 1,78 млн, а в 2021-м приблизилось к 1,91 млн. В 2022-м на фоне начала СВО и последствий западных санкций показатель сократился до 1,33 млн, но в 2023-м стал снова расти и по итогам всех 12 месяцев мог достигнуть рекордных 2 млн.
Причём если в 2020—2021 годах на льготную ипотеку и другие субсидируемые программы приходилось лишь 24% всех выданных займов, то в 2022-м их доля выросла до 37%, а в ноябре 2023-го достигла 80%. Об этом свидетельствуют материалы Центробанка и компании ДОМ.РФ.
В целом льготная ипотека оказалась полезной на первых этапах, но позже привела не только к ощутимому удорожанию новостроек, но и к серьёзному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья. Об этом ранее заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.
«Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%... Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года. И если, например, в 2020 году разрыв между ценами на новостройки и на вторичное жильё был около 10%, то… сейчас он уже 42%... Широкие льготные программы, конечно, очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам», — отмечала Набиуллина.
В качестве примера глава ЦБ приводила семейную ипотеку под 6% годовых, которая сейчас является второй по популярности после льготной и рассчитана только на россиян с детьми. Кроме того, за последние несколько лет правительство запустило ещё ряд специальных субсидируемых программ: для жителей Дальнего Востока и Арктической зоны — под 2%, для проживающих в сельской местности — под 3%, а также для IT-специалистов — под 5%.
На фоне появления всё большего числа адресных инициатив руководство страны во второй половине 2023 года стало постепенно ужесточать условия льготной ипотеки. В частности, размер первого взноса для получения кредита был повышен с 15 до 30% от стоимости жилья. При этом максимальная сумма займа стала единой во всех регионах и теперь составляет 6 млн рублей, хотя прежде в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях лимит достигал 12 млн.
Более жёсткие условия льготной ипотеки призваны помочь отсеять неблагонадёжных заёмщиков и снизить объёмы выдачи субсидируемых займов. Это, в свою очередь, даст возможность избежать ещё большего перегрева на рынке жилищного кредитования, уверен Валерий Тумин.
«Увеличение первоначального взноса и ограничение максимальной суммы выдачи отсекут до трети спроса, а девелоперам в условиях высокой конкуренции придётся не только уйти от регулярной индексации цен, но и активнее начать предлагать дисконт. В целом на текущий год, по крайней мере на I квартал, я прогнозирую некоторое охлаждение рынка недвижимости, причём не только в первичном секторе, но и во вторичном тоже», — отметил собеседник RT.
По его мнению, давление на стоимость готовых квартир будет оказывать жёсткая монетарная политика ЦБ. Напомним, начиная с июля 2023-го регулятор для борьбы с инфляцией стал резко поднимать ключевую ставку и за прошедшее время уже повысил её пять раз — с 7,5 до 16% годовых. В результате средний рыночный процент по ипотеке в стране вырос с 11 до 16%. При этом, поскольку льготные программы практически не распространяются на покупку вторичного жилья, спрос в этом сегменте будет снижаться в обозримой перспективе.
«Заградительно высокие ставки и охлаждение спроса будут способствовать тому, что в Москве, Санкт-Петербурге и, возможно, ряде других крупных городов вторичка подешевеет в пределах 10%. В сегменте новостроек же динамика цен будет зависеть от решений властей. Если льготную ипотеку не будут продлевать после 1 июля, спрос продолжит ослабевать, и стоимостная разница между первичкой и вторичкой значительно сократится. Тогда рынок придёт в равновесие, а общий рост цен замедлится в среднем до 5—7% за год», — добавил Валерий Тумин.
Похожую точку зрения выразил и вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. Эксперт также прогнозирует охлаждение спроса, но при этом не исключает возможность даже некоторого снижения цен на квартиры в новостройках во второй половине 2024 года.
«В условиях ужесточения условий по льготной ипотеке и снижения спроса возможно удешевление недвижимости через полгода примерно на 10—15%. Впрочем, ниже цены вряд ли упадут, потому что, в отличие от конечных потребителей, банки и строительные компании в этом не заинтересованы», — рассказал Самойлов в интервью RT.
В то же время вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко не ожидает серьёзного снижения цен на жильё в новом году. По её мнению, отчасти этому будет препятствовать сохраняющийся инвестиционный спрос.
«Поскольку инфляция пока остаётся на относительно высоком уровне, а курс нацвалюты тоже не застрахован от снижения, россияне будут и дальше по возможности направлять свои сбережения в квадратные метры. Поэтому резкого падения цен не недвижимость не будет. Скорее мы увидим их закрепление на текущих уровнях, если не произойдёт новое ослабление рубля», — заключила собеседница RT.