Изменение рынка недвижимости в 2026 году: прогноз и сценарии

На последнем заседании Центробанк понизил ключевую ставку до 15,5%. Это снижение стало уже шестым по счету с середины прошлого года, когда базовая ставка находилась на историческом максимуме. Своими прогнозами о том, как решение регулятора скажется на ставках по ипотеке и что будет с рынком жилья, эксперты по недвижимости поделились с порталом для поиска квартиры «Акварто». 

Проценты по ипотеке поползут вниз

Снижение ключевой ставки произошло на 50 базисных пунктов, ранее она составляла 16% годовых. В своем решении Центробанк опирался на прогноз дальнейшего замедления инфляции. Аналитики и игроки рынка допускали такую вероятность, но оценивали ее как невысокую.

 

«Последнее снижение ключевой ставки стало неожиданностью. Мы думали, что в этом месяце оставят 16%, и дальнейшее ее движение вниз случится только весной. Решение регулятора – это хороший знак. Скорее всего, это политическое, а не экономическое решение, потому что экономика сейчас оставляет желать лучшего. Но мы видим явную динамику и понимаем, что к концу года ставка может быть уже на уровне 10-12%. А это подтолкнет вниз и рыночные ставки по ипотеке», – комментирует директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова.

Согласно базовому сценарию Центробанка, в течение 2026 года ключевая ставка придет к уровню 13,5–14,5%. Чтобы выйти на эти условия, регулятору нужно будет постепенно ее снижать, на что в итоге отреагируют и ставки по жилищным кредитам, отмечает директор агентства недвижимости «Обмен квартир» Станислав Галкин.

«В ближайшее время рыночные ставки либо не изменятся, либо поменяются чисто декоративно. Но при дальнейшем снижении «ключа» к концу года мы можем предположить, что средняя рыночная ставка по ипотеке с нынешних 20% заметно снизится и будет близка к тем значениям, когда переплата при обслуживании ипотечного кредита будет составлять не многие миллионы, а уже какие-то более-менее приемлемые цифры, на которых мы находились до 2022 года», – говорит эксперт. 

Оживления на рынке пока ждать не стоит

Коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая прогнозирует, что покупатели недвижимости позитивно отреагируют на политику Центробанка относительно ключевой ставки, но это будет происходить по мере ее снижения.

«Если отталкиваться от среднесрочного прогноза ЦБ, оживление рынка возможно только во втором полугодии 2026 года. Для его реальной активизации необходимо дальнейшее устойчивое снижение ключевой ставки до комфортных 10–12%», – объясняет эксперт.

Цены на жилье весной продолжат технический рост

Рынок новостроек в феврале 2026 года характеризуется высокой конкурентной интенсивностью и живет во многом благодаря льготной ипотеке и готовности покупателей использовать программы рассрочек от застройщиков. Резкий рост цен в такой ситуации затруднителен.

«Номинальные цены продолжат технический рост (на 1–1,5% в марте) из-за индексации и роста себестоимости строительства. Однако реальные цены сделок будут удерживаться на месте за счет скидок и акций. Девелоперы активно используют рассрочки, субсидированные ставки и прокси-скидки, которые могут достигать 20–25%, чтобы стимулировать спрос без официального снижения цен», – уточняет Юлия Ружицкая.