Итоги года на «вторичке»

Ушедший 2025-й год оказался сложным для вторичного рынка жилья. Из-за сохранявшихся высоких ипотечных ставок активность на нем была заметно ниже, чем в предыдущие годы. Многие покупатели отказывались от приобретения «вторички» в пользу квартир в новостройках — с господдержкой, скидками или рассрочкой от застройщика. Также по вторичному рынку серьезно ударила «схема

Долиной»: покупатели стали чаще отказываться от сделок, опасаясь риска последующего оспаривания прав собственности. Подробнее об итогах года — читайте в материале УрБК.

Число сделок

По данным Управления Росреестра по Свердловской области, за 11 месяцев 2025 года в регионе зарегистрировали 103 тыс. 432 сделки на вторичном рынке жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года этот показатель снизился на 15% (было 121 тыс. 789 сделок).

Основной причиной спада стала недоступная ипотека. Ставки, превышавшие 20%, отсеяли основную массу заемщиков. В результате активными участниками рынка остались лишь те, кто использовал средства от продажи другой недвижимости или располагал крупными сбережениями.

Однако и эта категория покупателей не спешила заключать сделки. Высокая доходность по банковским вкладам и облигациям создавала для них выгодную альтернативу, стимулируя откладывать крупные покупки. Вместо инвестиций в недвижимость многие семьи заняли выжидательную позицию, рассчитывая на коррекцию цен или появление более ясных сигналов для роста спроса на квартиры.

Снижение ключевой ставки с 21% до 16% во второй половине года способствовало небольшому оживлению спроса. Однако пока этого недостаточно для того, чтобы переломить общую тенденцию и кардинально изменить ситуацию в лучшую сторону.

Цены

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за год увеличилась на 9,3%, до 135 тыс. руб. за кв. м.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков рассказал, что общее повышение цен обеспечивается переоценкой в группе современного жилого фонда.

«Вторичка продолжает «молодеть», на рынок продолжают поступать вчерашние новостройки. Именно эти квартиры тянут средний индикатор вверх, в то время как в старом жилом фонде — ценовая стагнация. Уровень цен на «хрущевки» и «брежневки» за последние два года почти не поменялся», — полагает Михаил Хорьков.

В целом можно выделить два ключевых фактора роста цен на «вторичку» в 2025 году: высокую инфляцию, которая затронула все рынки, включая недвижимость, и изменение структуры предложения в пользу более молодого и дорогого жилого фонда, что исказило общий средний показатель.

Объем предложения

По данным сервиса «Авито Недвижимость», с января по ноябрь 2025 года число выставленных на продажу квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросло на 19%.

Увеличение объема предложения связано не только с низким спросом, но и с изменением поведения продавцов. В предыдущие годы многие собственники, столкнувшись со спадом активности покупателей, снимали квартиры с продажи, переориентируясь на более доходную в тот момент аренду. Сейчас же, на фоне потенциального снижения ставок и изменений на рынке, они вновь начинают выставлять объекты, пополняя общее число лотов.

При этом текущий рост активности продавцов не является критичным для рынка. На вторичном рынке жилья Екатеринбурга по-прежнему не наблюдается избыточного предложения, а ассортимент значительно уступает первичному.

Возвращение продавцов постепенно увеличивает пул доступных объектов. Однако дальнейшая судьба рынка, в первую очередь динамика спроса, будет зависеть от внешних факторов: политики ЦБ в отношении ключевой ставки и ценового предложения застройщиков. Потенциальными драйверами для «вторички» могут стать снижение ипотечных ставок и переток части покупателей с рынка новостроек.