Новые ограничения по семейной ипотеке ждут россиян с 1 февраля 2026 года

Как изменятся правила выдачи семейной ипотеки с 1 февраля.

В 2026 году сохранят свое действие льготные ипотечные программы, но порядок их оформления будет более жестким. Государственная поддержка постепенно смещается от массового формата к адресной помощи, ориентированной на конкретные жизненные обстоятельства и конкретные семьи.

С 1 февраля вступят в силу новые ограничения по условиям семейной ипотеки. Ключевым нововведением станет то, что договор по программе семейной ипотеки будет заключаться на имя обоих супругов, кроме м ситуаций, когда один из них является иностранным гражданином. Второй ипотечный кредит для семьи можно будет оформить только после полного погашения первого займа и при условии рождения еще одного ребенка.

Запрет на выдачу второй ипотеки, прежде всего, направлен на то, чтобы сделать поддержку более адресной. Принимать участие в программе смогут только те семьи, которые нуждаются в решении жилищного вопроса, отметила руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова.

Таким образом, нововведение пресечет распространенные схемы, когда, например, жена оформляла семейную ипотеку на свое имя, а муж брал на себя отдельный льготный кредит. Или когда супруги официально расторгали брак, чтобы можно было получить два льготных ипотечных займа.

Даже если один из супругов не участвовал формально в оформлении льготной ипотеки, с 1 февраля 2026 года это не сохранит за семьей право на вторую льготную ипотеку. Программа будет семейной не по названию, а по сути - учитывается вся семья, объяснил эксперт-аналитик Артур Хачатрян.

Кроме того, оба супруга понесут теперь обязанность по погашению ипотечного кредита, в том числе после расторжения брака. Этот вопрос возможно разрешить, например, через разделение остатка долга между бывшими супругами поровну или посредством переоформления кредитного договора на одного из них. При этом, если один из граждан уже воспользовался льготной ипотечной программой, рассчитывать на такую меру поддержки повторно он не сможет.

Кроме того, "донорская ипотека" останется в прошлом. Такая схема ранее была законной и позволяла купить квартиру по льготной ставке 6% даже тем, кто не подходит под условия семейной программы. Например, семьям с детьми старше 7 лет (семейная ипотека по закону доступна, если возраст ребенка - до 6 лет включительно) или бездетным супругам. Этот кредит оформляется на так называемого "донора" - человека, который формально соответствует требованиям льготной ипотеки.

По старым правилам "донором" мог быть родитель, опекун или любой другой родственник ребенка, родившегося с начала 2018 года и в последующие. Но число подозрительных заявок по такой ипотеке выросло, что подтолкнуло Минфин ужесточить требования и отменить "донорскую" схему. С февраля 2026 года уже не получится включить "третьих лиц" в ипотечный договор, кроме случаев, когда у супругов недостаточно собственных доходов и нужна финансовая поддержка созаемщиков.

Заемщики с 1 февраля смогут рефинансировать комбо-ипотеку, но только рыночную ее (сверхлимитную) часть. Льготная ставка по семейной части ипотеки при этом не изменится. Перерасчет раньше производился по рыночным условиям на весь кредит, из-за чего льгота по части кредита с господдержкой терялась. Нововведение позволит рефинансировать отдельно "сверхлимитную" часть, сохраняя льготную ставку.

Банки будут выдавать справки по обеим частям кредита. И россияне при выборе нового кредитора смогут снизить ежемесячные платежи и общую переплату, если уменьшился общий процент. Главная цель изменений условий выдачи семейной ипотеки - помочь тем, кто на самом деле нуждается в господдержке, а также предотвратить использование льгот в качестве "бизнес-схемы". Как ожидается, это не единственные поправки в системе льгот для семей. Например, на стадии рассмотрения возможности для ипотеки на вторичное жилье и изменение ставок по семейной ипотеке в зависимости от количества детей.